生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中常見(jiàn)的四種外部融資（下）

• 陳博 2023年9月7日 來(lái)源：中研網(wǎng) 1080 69
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在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中，政府根據(jù)本地區(qū)的待開(kāi)發(fā)的區(qū)域的規(guī)劃、區(qū)域經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)、主要企業(yè)的特點(diǎn)，確定擬合作的私募股權(quán)基金。由于不同的私募股權(quán)基金其特長(zhǎng)與不同，從行業(yè)來(lái)看，有的私募股權(quán)基金偏重于傳統(tǒng)行業(yè)，有的私募股權(quán)基金偏重于高新技術(shù)行業(yè)。如果待開(kāi)發(fā)

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投資運(yùn)營(yíng)一體化模式是通過(guò)政府投資建設(shè)園區(qū)，然后通過(guò)房租、固定資產(chǎn)等作為合作資產(chǎn)，孵化有發(fā)展?jié)摿Φ闹行∑髽I(yè)，在企業(yè)獲得成長(zhǎng)后引入外部戰(zhàn)略投資者或上市，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值并收回投資。這是一種長(zhǎng)期投資的理念，園區(qū)在中短期很難有可見(jiàn)的回報(bào)，但是對(duì)于一個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有很強(qiáng)的推動(dòng)作用，因?yàn)閳@區(qū)的發(fā)展是建立在企業(yè)投資成功的基礎(chǔ)上的。浦東軟件園就屬于這一模式。

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企業(yè)發(fā)展與園區(qū)發(fā)展融合。產(chǎn)業(yè)園在開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)中，要樹(shù)立產(chǎn)業(yè)園與園區(qū)企業(yè)融合發(fā)展的理念。切忌只管招商，不管服務(wù)，只管運(yùn)營(yíng)商賺錢(qián)，不管企業(yè)發(fā)展。園區(qū)務(wù)必創(chuàng)造優(yōu)良的投資環(huán)境和搭建完善的幫扶平臺(tái)，切實(shí)解決入園企業(yè)的難題，甚至要破解整個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展瓶頸和難題。只有這樣擔(dān)負(fù)起產(chǎn)業(yè)振興的大任，才能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的高效整合，從而快速推進(jìn)招商進(jìn)程和園區(qū)的運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)。

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鏈條整合。要保證一個(gè)產(chǎn)業(yè)園能夠成功地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，科學(xué)配置產(chǎn)業(yè)鏈條是基礎(chǔ)。在選擇了合適的產(chǎn)業(yè)后，再選擇目標(biāo)引入產(chǎn)業(yè)涉及的產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)。既要因地制宜，結(jié)合自身發(fā)展能力，選擇自身適合發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，同時(shí)要有目的及計(jì)劃的對(duì)整個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的功能進(jìn)行劃分，以滿(mǎn)足目標(biāo)客戶(hù)的需求。讓園區(qū)形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈條，通過(guò)完整產(chǎn)業(yè)鏈條的打造，讓企業(yè)節(jié)省成本，資源共享，互補(bǔ)發(fā)展，抱團(tuán)發(fā)展，集群發(fā)展。

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以輕紡產(chǎn)業(yè)園為例，整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條包含了紡紗、織造、制衣、洗水、印染、整理等多個(gè)環(huán)節(jié)。要進(jìn)行整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的整合，對(duì)生產(chǎn)要素保障、環(huán)境容量等提出了較高要求，所以在鏈條整合過(guò)程中又得因地制宜，進(jìn)行有效整合，既要招企業(yè)，更要解決落地問(wèn)題。

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一、國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行貸款

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國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行是直接從事政策性融資活動(dòng)的金融機(jī)構(gòu)。根據(jù)國(guó)家有關(guān)支持土地儲(chǔ)備貸款的規(guī)定，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)貸款為土地儲(chǔ)備貸款，使用期限2年，要求自有資金投入不低于30%。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得政府先期投入的資金支持，并與政府簽訂的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)協(xié)議保證了土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有穩(wěn)定后，可以就土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目向開(kāi)發(fā)銀行申請(qǐng)一定比例土地儲(chǔ)備貸款。

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但是，這種貸款方式也有不好之處：一，近年來(lái)國(guó)家對(duì)地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策變化，商業(yè)銀行提供貸款的條件和門(mén)檻也不斷提高；二，已進(jìn)駐我國(guó)的外國(guó)銀行普遍認(rèn)為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)太大，目前也沒(méi)有開(kāi)展對(duì)內(nèi)地土地開(kāi)發(fā)的貸款業(yè)務(wù)；三，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行是我國(guó)直接從事政策性融資活動(dòng)的金融機(jī)構(gòu)，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)貸款作為土地儲(chǔ)備貸款，符合有關(guān)貸款規(guī)定的，比如支持公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、促進(jìn)中西部協(xié)調(diào)發(fā)展等，也可嘗試申請(qǐng)貸款或申請(qǐng)取得國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行的融資擔(dān)保。但是這種貸款方式政府部門(mén)參與和運(yùn)作力度較大。

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二、私募股權(quán)基金

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私募股權(quán)基金是以非公開(kāi)的要約形式，向少數(shù)的機(jī)構(gòu)或者個(gè)人者募集資金，建立一個(gè)資金池，然后向有發(fā)展的企業(yè)進(jìn)行股權(quán)，在該企業(yè)價(jià)值后，通過(guò)被企業(yè)上市、并購(gòu)轉(zhuǎn)讓或者管理層回購(gòu)等方式退出該企業(yè)，從而獲利的金融活動(dòng)。例如，2007年，美國(guó)私募基金華平集團(tuán)通過(guò)增資擴(kuò)股形式，持有上海中凱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司25%的股份，并提供不少于3000萬(wàn)美元支持該公司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；2008年，金地集團(tuán)與ＵＢＳ（瑞銀）達(dá)成合作協(xié)議，共同設(shè)立管理公司，并利用此公司作為融資平臺(tái)幫助金地集團(tuán)完成土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

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對(duì)私募股權(quán)基金者而言，在私募股權(quán)基金具體操作中，通常先是募集設(shè)立基金，尋找機(jī)會(huì)，由目標(biāo)企業(yè)制定融資目標(biāo)，做出商業(yè)計(jì)劃書(shū)，詳細(xì)列出所需資金和投入時(shí)間以及贏利預(yù)測(cè)、銷(xiāo)售或銷(xiāo)售增長(zhǎng)預(yù)測(cè)，然后私募股權(quán)基金方根據(jù)這份業(yè)務(wù)計(jì)劃進(jìn)行盡職調(diào)查來(lái)決定是否，并就的價(jià)格和條款進(jìn)行充分的談判，然后簽署有關(guān)的法律文件，后由私募股權(quán)基金方將資金注入項(xiàng)目企業(yè)。

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在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中，政府根據(jù)本地區(qū)的待開(kāi)發(fā)的區(qū)域的規(guī)劃、區(qū)域經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)、主要企業(yè)的特點(diǎn)，確定擬合作的私募股權(quán)基金。由于不同的私募股權(quán)基金其特長(zhǎng)與不同，從行業(yè)來(lái)看，有的私募股權(quán)基金偏重于傳統(tǒng)行業(yè)，有的私募股權(quán)基金偏重于高新技術(shù)行業(yè)。如果待開(kāi)發(fā)的區(qū)域在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃上，以傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為主，則可以選擇有傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗(yàn)的私密股權(quán)基金進(jìn)行合作。反之，如果是高新科技園區(qū)的開(kāi)發(fā)，則可以考慮引入過(guò)高新技術(shù)企業(yè)的私募股權(quán)基金進(jìn)行合作。這樣，不僅在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)融資方面可以借重私募股權(quán)基金的資金，而且可以在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)后，產(chǎn)業(yè)的引入方面，借重私募股權(quán)基金的產(chǎn)業(yè)資源。

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在市場(chǎng)主體方面，由當(dāng)?shù)氐耐恋貎?chǔ)備出面，新建或者選擇一家全資的國(guó)有控股公司，由私募股權(quán)基金對(duì)該公司增資擴(kuò)股的方式，合資成立土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司。該項(xiàng)目公司中，私募股權(quán)基金以資金入股，原政府指定公司以評(píng)估后的土地價(jià)值加部分資金入股，該項(xiàng)目公司即為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)主體。

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項(xiàng)目公司成立后，雙方同時(shí)派出代表參與管理。其中，區(qū)域開(kāi)發(fā)的整體策劃由雙方共同完成，之后，政府主要負(fù)責(zé)區(qū)域控制性詳細(xì)規(guī)劃的修訂、土地征用和拆遷、土地指標(biāo)的落實(shí)等。私募股權(quán)基金主要負(fù)責(zé)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、市政配套設(shè)施的建設(shè)、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)和引入、重點(diǎn)項(xiàng)目的引入等。

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以上四種融資模式是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)融資的主要模式，除了以上四種，還有發(fā)行公司債券、配股等也是房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的融資方式，但是在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)不常用，而且操作周期相對(duì)較長(zhǎng)，交易更為復(fù)雜。在企業(yè)進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，可以結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的政策調(diào)控，房地產(chǎn)一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際資金鏈銜接，一筆資金同時(shí)采取多種方式融資、或不同階段采取各自適合的融資方式。

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