商鋪?zhàn)馐坌袠I(yè)發(fā)展如何?2023年商鋪?zhàn)馐坌袠I(yè)市場(chǎng)深度分析

• 陳觀秋 2023年9月19日 來(lái)源：中國(guó)商報(bào) 北方網(wǎng) 百度 898 56
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下半年，地方政府或?qū)@“消費(fèi)提振年”出臺(tái)更多促消費(fèi)政策，重點(diǎn)城市亦將有更多優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，為居民帶來(lái)優(yōu)質(zhì)消費(fèi)內(nèi)容，激發(fā)消費(fèi)潛力，促進(jìn)消費(fèi)需求釋放。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年受疫情防控影響，人們到實(shí)體店消費(fèi)意愿降低，導(dǎo)致去年全年本市商鋪市場(chǎng)招租壓力凸顯，但是餐飲及服務(wù)品類(lèi)商鋪需求相對(duì)穩(wěn)定。隨著國(guó)內(nèi)餐飲企業(yè)的連鎖化程度逐年提升，連鎖正餐企業(yè)積極在本市布點(diǎn)，其商鋪需求占比不斷攀升。

例如，國(guó)內(nèi)知名火鍋品牌門(mén)店去年在本市開(kāi)出五家新店，擴(kuò)張布局重點(diǎn)商圈。同期，在津的咖啡茶飲品牌門(mén)店衍生出“新茶飲”“SOE咖 啡(單一產(chǎn)地濃縮咖啡)”等細(xì)分領(lǐng)域。北美兩大咖啡品牌企業(yè)均在去年開(kāi)出天津首店，并積極布點(diǎn)超過(guò)10家新店。

調(diào)查數(shù)據(jù)還顯示：去年第四季度服務(wù)品類(lèi)新增需求主要集中在大面積門(mén)店。例如，恒隆廣場(chǎng)、海信廣場(chǎng)、萬(wàn)象城、金茂匯等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目紛紛引入國(guó)內(nèi)知名美容護(hù)膚體驗(yàn)店、健身館、照相館及藝術(shù)廠牌店。

業(yè)內(nèi)人士分析指出，為減少空置壓力，部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目下調(diào)租金，拉低去年第四季度天津商鋪市場(chǎng)租金平均水平，預(yù)計(jì)2023年隨著消費(fèi)市場(chǎng)回暖明顯，商鋪市場(chǎng)租金將止跌企穩(wěn)。

商鋪是專(zhuān)門(mén)用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房地產(chǎn)，是經(jīng)營(yíng)者對(duì)消費(fèi)者提供商品交易、服務(wù)及感受體驗(yàn)的場(chǎng)所。廣義的商鋪，其概念范疇不僅包括零售商業(yè)，還包括娛樂(lè)業(yè)、餐飲業(yè)、旅游業(yè)所使用的房地產(chǎn)，盈利性的展覽館廳、體育場(chǎng)所、浴室，以及銀行、證券等營(yíng)業(yè)性的有建筑物實(shí)物存在的經(jīng)營(yíng)交易場(chǎng)所。

商業(yè)地產(chǎn)的商鋪?zhàn)馐鄣膫鹘y(tǒng)租售模式可以簡(jiǎn)單劃分成三大類(lèi)。全部銷(xiāo)售、租售結(jié)合、只租不售。隨著我國(guó)商鋪?zhàn)馐坌袠I(yè)的不斷發(fā)展，除了傳統(tǒng)主力——餐飲之外，大部分城市的購(gòu)物中心都產(chǎn)生了新型的體驗(yàn)式業(yè)態(tài)，如當(dāng)下較火的劇本殺、密室逃脫等，此外茶飲咖啡、高端奢侈品、國(guó)貨美妝、網(wǎng)紅品牌也占據(jù)了疫情之后商鋪?zhàn)赓U需求的大頭。因此，在我國(guó)不同城市、不同區(qū)域和不同時(shí)期又出現(xiàn)了多種多樣的細(xì)分的租售模式。

商鋪?zhàn)馐坌袠I(yè)市場(chǎng)深度分析

中指研究院發(fā)布《2023中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展白皮書(shū)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)白皮書(shū))。白皮書(shū)顯示，商鋪?zhàn)赓U在消費(fèi)復(fù)蘇帶動(dòng)下需求有所恢復(fù)，商業(yè)街租金企穩(wěn)，購(gòu)物中心租金止跌轉(zhuǎn)漲。

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展由增量為主轉(zhuǎn)向增量存量并重階段，企業(yè)由“開(kāi)發(fā)商”向“服務(wù)商”轉(zhuǎn)變已經(jīng)成為必然趨勢(shì)。因此，白皮書(shū)認(rèn)為，輕資產(chǎn)管理輸出仍是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模拓展的有效方式。

白皮書(shū)提出，在租賃市場(chǎng)方面，商鋪?zhàn)赓U在消費(fèi)復(fù)蘇帶動(dòng)下需求有所恢復(fù)，商業(yè)街租金企穩(wěn)，購(gòu)物中心租金止跌轉(zhuǎn)漲。數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，由全國(guó)重點(diǎn)城市100條商業(yè)街商鋪為樣本標(biāo)的構(gòu)成的百大商業(yè)街(百街)商鋪平均租金為24.33元/平方米/天，結(jié)束連續(xù)3年的下跌態(tài)勢(shì)，環(huán)比微漲0.02%;由100個(gè)典型購(gòu)物中心商鋪為樣本標(biāo)的構(gòu)成的百大購(gòu)物中心(百M(fèi)ALL)商鋪平均租金為27.02元/平方米/天，在去年下半年小幅下跌后恢復(fù)上漲，環(huán)比漲幅為0.29%。

對(duì)于商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)，在中指院看來(lái)，下半年，部分城市出臺(tái)培育建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市、優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境、鼓勵(lì)首店經(jīng)濟(jì)、支持商業(yè)外擺等方面政策，提升租戶(hù)市場(chǎng)信心，促進(jìn)商鋪?zhàn)赓U需求釋放，重點(diǎn)城市商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)有望繼續(xù)恢復(fù)。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展已經(jīng)由增量為主轉(zhuǎn)向增量存量并重階段，因此，企業(yè)由“開(kāi)發(fā)商”向“服務(wù)商”轉(zhuǎn)變成為必然趨勢(shì)。

商鋪市場(chǎng)發(fā)展向好，從投資布局方面來(lái)看，也呈現(xiàn)出一定特性。白皮書(shū)顯示，從新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目來(lái)看，2023年1—5月，全國(guó)共新開(kāi)業(yè)3萬(wàn)平方米以上購(gòu)物中心91個(gè)，與2022年同期相比減少13個(gè)。2023年下半年，預(yù)計(jì)購(gòu)物中心項(xiàng)目竣工、開(kāi)業(yè)節(jié)奏或加快，全年新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心體量或超過(guò)2022年。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2022-2027年商鋪?zhàn)馐坌袠I(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展規(guī)劃咨詢(xún)綜合研究報(bào)告》分析：

分城市等級(jí)來(lái)看，在2023年1—5月新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心的城市分布中，一二線城市占比增加。從購(gòu)物中心分布來(lái)看，五大城市群(長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀、成渝、長(zhǎng)江中游城市群)已開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心占全國(guó)購(gòu)物中心存量比重約60%，其中長(zhǎng)三角、珠三角等東南沿海城市群內(nèi)的一二線城市及部分三線城市均有較多購(gòu)物中心，其他城市群僅部分核心城市商業(yè)發(fā)達(dá)。

對(duì)此，中指院方面表示，在當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩弱的情況下，企業(yè)布局更聚焦于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、消費(fèi)市場(chǎng)活力強(qiáng)、消費(fèi)需求旺盛的高能級(jí)城市。

下半年，地方政府或?qū)@“消費(fèi)提振年”出臺(tái)更多促消費(fèi)政策，重點(diǎn)城市亦將有更多優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，為居民帶來(lái)優(yōu)質(zhì)消費(fèi)內(nèi)容，激發(fā)消費(fèi)潛力，促進(jìn)消費(fèi)需求釋放。同時(shí)，部分城市出臺(tái)培育建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市、優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境、鼓勵(lì)首店經(jīng)濟(jì)、支持商業(yè)外擺等方面政策，提升租戶(hù)市場(chǎng)信心，促進(jìn)商鋪?zhàn)赓U需求釋放，重點(diǎn)城市商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)有望繼續(xù)恢復(fù)。

商鋪?zhàn)馐坌袠I(yè)研究報(bào)告主要分析了商鋪?zhàn)馐坌袠I(yè)的市場(chǎng)規(guī)模、商鋪?zhàn)馐凼袌?chǎng)供需求狀況、商鋪?zhàn)馐凼袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況和商鋪?zhàn)馐壑饕髽I(yè)經(jīng)營(yíng)情況、商鋪?zhàn)馐凼袌?chǎng)主要企業(yè)的市場(chǎng)占有率，同時(shí)對(duì)商鋪?zhàn)馐坌袠I(yè)的未來(lái)發(fā)展做出科學(xué)的預(yù)測(cè)。商鋪?zhàn)馐坌袠I(yè)研究報(bào)告可以幫助投資者合理分析行業(yè)的市場(chǎng)現(xiàn)狀，為投資者進(jìn)行投資作出行業(yè)前景預(yù)判，挖掘投資價(jià)值，同時(shí)提出行業(yè)投資策略、生產(chǎn)策略、營(yíng)銷(xiāo)策略等方面的建議。

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