行業(yè)深度觀察 2023年中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)機(jī)遇深度分析

• 方蔓桃 2023年10月23日 來(lái)源：百度 1114 71
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如果你想了解物流地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展?fàn)顩r、市場(chǎng)供需、競(jìng)爭(zhēng)格局、標(biāo)桿企業(yè)、發(fā)展趨勢(shì)、機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)展策略與投資建議等進(jìn)行了分析……我們研究院撰寫(xiě)的《2021-2025年中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢(xún)報(bào)告》。重點(diǎn)分析了我國(guó)物流

物流地產(chǎn)的發(fā)展基礎(chǔ)在于土地的獲取，然而，目前，對(duì)稅收貢獻(xiàn)有限的純物流項(xiàng)目面臨越來(lái)越大的“拿地瓶頸”。

物流地產(chǎn)商不得不尋求新的發(fā)展路徑，而“物流+工業(yè)”的創(chuàng)新載體在一定程度上既以工業(yè)租戶(hù)滿足稅收和政府要求，又通過(guò)一定比例的物流租戶(hù)達(dá)成運(yùn)營(yíng)指標(biāo)和回報(bào)率，這使得物流產(chǎn)業(yè)化正在成為物流地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)新的發(fā)展方向。

如果你想了解物流地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展?fàn)顩r、市場(chǎng)供需、競(jìng)爭(zhēng)格局、標(biāo)桿企業(yè)、發(fā)展趨勢(shì)、機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)展策略與投資建議等進(jìn)行了分析……我們研究院撰寫(xiě)的《2021-2025年中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢(xún)報(bào)告》。重點(diǎn)分析了我國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)將面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，對(duì)物流地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)及前景作出審慎分析與預(yù)測(cè)。

目前我國(guó)物流交通能耗已占全社會(huì)總能耗的20%以上。其中，交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)能源消費(fèi)量在2018年就已達(dá)到了4.36億噸標(biāo)準(zhǔn)煤，二氧化碳排放量約7.7億噸。目前全國(guó)共有物流相關(guān)法人單位40萬(wàn)家左右，從業(yè)人員超過(guò)5000萬(wàn)人。

我國(guó)目前大約為5.5億平方米的倉(cāng)儲(chǔ)物流面積，但現(xiàn)代化物流設(shè)施僅為1.1億平方米，占比僅為20%;尤其人均倉(cāng)儲(chǔ)面積約為0.41平方米，僅為美國(guó)的1/13，相差巨大。中高標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施方面，我國(guó)主要城市非自用中高標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施存量累計(jì)僅約2600萬(wàn)平米，人均面積不到0.015平米，而美國(guó)中高標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施總存量約為3.7億平米，折合人均面積達(dá)1.13平米。在當(dāng)前電商經(jīng)濟(jì)滲透進(jìn)一步提升的情形下，需求方對(duì)時(shí)效性、安全性提出更高的要求，我國(guó)中高標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)代化倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施仍有較大的發(fā)展空間。

物流地產(chǎn)，是經(jīng)營(yíng)專(zhuān)業(yè)現(xiàn)代化的物流設(shè)施的載體，是出于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)利潤(rùn)的追求，根據(jù)物流企業(yè)客戶(hù)需要，選擇一個(gè)合適的地點(diǎn)，投資和建設(shè)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展所需的現(xiàn)代物流設(shè)施。物流地產(chǎn)屬于工業(yè)地產(chǎn)的范疇,指投資商投資開(kāi)發(fā)的物流設(shè)施,比如物流倉(cāng)庫(kù)、配送中心、分撥中心等等,這里的投資商可以是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、物流商、專(zhuān)業(yè)投資商。現(xiàn)代物流地產(chǎn)的范疇包括物流園區(qū)、物流倉(cāng)庫(kù)、配送中心、分撥中心等物流業(yè)務(wù)的不動(dòng)產(chǎn)載體。同傳統(tǒng)的物流地產(chǎn)相比,它更強(qiáng)調(diào)管理的現(xiàn)代化、規(guī)模效應(yīng)、協(xié)同效應(yīng)。

物流地產(chǎn)是由美國(guó)的普洛斯公司率先提出并實(shí)踐的,開(kāi)始于上世紀(jì)80年代,至今為止已有20多年的歷史,物流地產(chǎn)發(fā)達(dá)的國(guó)家以歐洲和美國(guó)為主。隨著住宅地產(chǎn)“三限”政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)商們作為后來(lái)者，紛紛轉(zhuǎn)向其他地產(chǎn)領(lǐng)域，此時(shí)物流地產(chǎn)才真正開(kāi)始被房地產(chǎn)企業(yè)重視起來(lái)。物流地產(chǎn)投資熱潮的襲來(lái)并不僅受住宅地產(chǎn)發(fā)展受限的影響，其中物流設(shè)施的供不應(yīng)求是各開(kāi)發(fā)主體躍躍欲試的原動(dòng)力。我國(guó)的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)總存量為1300萬(wàn)平方米，僅相當(dāng)于美國(guó)波士頓一個(gè)城市的水平，且其中60%位于一線城市。

對(duì)于物流地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，拿地的首要選擇便是省會(huì)城市和一線城市，而這些城市恰恰在土地供給方面非常緊缺，政府手里的指標(biāo)屈指可數(shù)，究竟應(yīng)該把為數(shù)不多的土地提供給誰(shuí)，很多時(shí)候就不僅僅是一筆經(jīng)濟(jì)賬了。

一方面，對(duì)于追求稅收產(chǎn)出的地方政府來(lái)說(shuō)，倉(cāng)儲(chǔ)物流可以提供的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出在絕大多數(shù)情況下是遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到政府要求的。我們知道，物流地產(chǎn)主要的稅收貢獻(xiàn)是租金的營(yíng)業(yè)稅，然而即使是一個(gè)非常優(yōu)質(zhì)的物流企業(yè)，每畝稅收產(chǎn)出與政府動(dòng)輒100萬(wàn)，7、80萬(wàn)、4、50萬(wàn)的目標(biāo)也相去甚遠(yuǎn)，而同樣面積制造業(yè)企業(yè)所繳納的增值稅和所得稅卻要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于營(yíng)業(yè)稅。

另一方面，與政府一級(jí)土地取得成本相比，物流用地供應(yīng)價(jià)格基本貼近土地取得成本，部分地區(qū)甚至出現(xiàn)成本倒掛現(xiàn)象，以某地為例，實(shí)際倉(cāng)儲(chǔ)物流用地出讓價(jià)平均為31.19萬(wàn)元/畝，而平均取得成本達(dá)到35.21萬(wàn)元/畝。

我國(guó)物流地產(chǎn)存量約9.55億平方米，處于領(lǐng)先地位，但是優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施存量所占比重僅為5%。這些擁有優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施的高標(biāo)倉(cāng)超過(guò)2/3分布于長(zhǎng)三角、珠三角和環(huán)渤海區(qū)域，并且呈現(xiàn)出長(zhǎng)期供不應(yīng)求、租金水平上升、空置率低的現(xiàn)象。而低水平的傳統(tǒng)倉(cāng)則是大量分布在我國(guó)多個(gè)城市，且被盲目地大量建造。由于這些低水平的傳統(tǒng)倉(cāng)庫(kù)根本無(wú)法滿足制造企業(yè)、流通企業(yè)和第三方物流企業(yè)等客戶(hù)對(duì)于現(xiàn)代物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的需求，長(zhǎng)期處于空置狀態(tài)，有部分傳統(tǒng)倉(cāng)空置率甚至達(dá)到50%以上，嚴(yán)重影響到物流用地的利用效率。

物流地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)機(jī)遇分析

除了土地供應(yīng)方面的難題，物流地產(chǎn)在渡過(guò)快速的拓展階段后，已經(jīng)正式進(jìn)入了存量階段，大量存量老舊物流項(xiàng)目已經(jīng)面臨土地到期，政府要收儲(chǔ)或調(diào)規(guī)發(fā)展，當(dāng)物流地產(chǎn)的存量整合階段來(lái)臨，如何把握發(fā)展機(jī)會(huì)是大課題。

因此，對(duì)于物流地產(chǎn)而言，需要進(jìn)行相應(yīng)的創(chuàng)新，去適應(yīng)環(huán)境與行業(yè)的改變。而物流產(chǎn)業(yè)化是目前行業(yè)探索中最前沿的解決思路，即在工業(yè)用地上做物流+工業(yè)產(chǎn)品形態(tài)，兼容工業(yè)與物流功能，以供應(yīng)鏈服務(wù)的概念運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。

目前，ESR、THI這種工業(yè)和物流的搭配，也滿足了政府對(duì)于產(chǎn)業(yè)、稅收的需求。一般來(lái)說(shuō)，物流行業(yè)的綜合稅負(fù)率為8‰左右，而工業(yè)企業(yè)的綜合稅負(fù)率約為5%，所以如果項(xiàng)目給到工業(yè)的一部分體量，可以快速滿足政府的稅收要求，一般來(lái)說(shuō)“物流+工業(yè)”的項(xiàng)目，畝均稅收可達(dá)30萬(wàn)左右，如果能把所有物流相關(guān)服務(wù)的稅全部遷過(guò)來(lái)，根據(jù)物理空間去算，畝均稅收達(dá)到4、50萬(wàn)也是沒(méi)有太大問(wèn)題的，關(guān)鍵是看工業(yè)能做多少的體量。

而對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，“物流+工業(yè)”項(xiàng)目一方面可以解決制造業(yè)企業(yè)“上樓”的難題，另一方面“物流+工業(yè)”也為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)提供了一條可退出的路徑，因?yàn)楝F(xiàn)在雖然投資者也在逐步接受標(biāo)準(zhǔn)廠房產(chǎn)品，但一般來(lái)說(shuō)，只有極具發(fā)展?jié)摿Φ募児I(yè)項(xiàng)目才能獲得投資者的認(rèn)可，而物流地產(chǎn)基金有一套成熟的運(yùn)作模式。

了解更多行業(yè)詳情，可以點(diǎn)擊查閱中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的《2021-2025年中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢(xún)報(bào)告》。報(bào)告對(duì)全球的物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)作了詳細(xì)分析，并對(duì)物流地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了趨向研判，是物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)企業(yè)，科研，投資機(jī)構(gòu)等單位準(zhǔn)確了解目前物流地產(chǎn)業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)，把握企業(yè)定位和發(fā)展方向不可多得的精品。

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