商品房行業(yè)市場現(xiàn)狀分析：1-10月商品房銷售面積同比下降7.8%

• 黃文玉 2023年11月15日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 國家統(tǒng)計局 886 55
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商品房在中國興起于80年代，它是指在市場經(jīng)濟(jì)條件下，具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))通過出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營的房屋，均按市場價出售。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價等組成。

隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，住宅現(xiàn)代化被逐步提到日程上來、網(wǎng)絡(luò)家居、環(huán)保住宅等;已經(jīng)成為現(xiàn)實。實際上;房屋的品質(zhì)是不斷;變好的。單從這個意義上說，建成的房子會隨著時間的推移不斷貶值。這就要求投資者在買房時，要特別注意房屋的品質(zhì)，對影響房屋品質(zhì)比較敏感的因素，如布局、層高、建筑質(zhì)量等，要重點考慮其抗“落伍”性。

商品房在中國興起于80年代，它是指在市場經(jīng)濟(jì)條件下，具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))通過出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營的房屋，均按市場價出售。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價等組成。另外，從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根據(jù)其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房兩種。

商品房行業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀分析調(diào)研

商品房只是特指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)的，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。它是開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的供銷售的房屋，能辦產(chǎn)權(quán)證和國土證，可以自定價格出售的產(chǎn)權(quán)房。

合法申請國有土地劃撥土地或集體土地劃撥土地自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍，屬于“小產(chǎn)權(quán)房”。商品房價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價等組成。另外，從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根據(jù)其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房兩種。

隨著房地產(chǎn)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展與成長，很大程度帶動了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的增長，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也逐漸成為全國國民關(guān)注的支柱型產(chǎn)業(yè)，2021年中國房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)147602億元，較2020年增加了6159.0億元，同比增長4.35%，其中住宅開發(fā)投資額為111173億元，辦公樓開發(fā)投資額為5974億元，商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額為12445億元。2021年中國住宅開發(fā)投資額占全國開發(fā)投資總額的75.32%，較2020年增長了1.48%，占比最大;辦公樓開發(fā)投資額占全國開發(fā)投資總額的4.05%，較2020年減少了0.54%;商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額占全國開發(fā)投資總額的8.43%，較2020年減少了0.81%。

2022年前三季度全國房地產(chǎn)累計投資103558.5億元，同比下降8.0%，其中住宅投資78556.1億元，同比下降7.5%。住宅投資額占總投資額的75.9%，其中66.9%投資的是90~144平方米的住房。按四大經(jīng)濟(jì)區(qū)域來看，2022年前三季度東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資55921.9億元，比上年降低5.8%，占比54.0%;中部地區(qū)投資22661.1億元，降低4.1%，占比21.9%;西部地區(qū)投資21625.1億元，降低13.9%，占比20.9%;東北地區(qū)投資3350.5億元，下降24.4%，占比3.2%。

2022年前三季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積878919.4萬平方米，比上年同期下降5.3%。其中，住宅施工面積621201.2萬平方米，下降5.4%。房地產(chǎn)房屋新開工面積94767.3萬平方米，下降38.0%;房屋竣工面積40879.0萬平方米，下降19.9%。從四大經(jīng)濟(jì)區(qū)域來看，2022年前三季度東部地區(qū)房屋施工面積385562萬平方米，占比43.9%。中部地區(qū)房屋施工面積212669萬平方米，占比24.2%。西部地區(qū)房屋施工面積236630萬平方米，占比26.9%。東北地區(qū)房屋施工面積44058萬平方米，占比5.0%。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國商品房行業(yè)市場現(xiàn)狀調(diào)查及投資策略咨詢報告》顯示：

2022年前三季度全國商品房累計銷售面積為101421.72萬平方米，同比下降22.2%。其中期房銷售面積為84050.6萬平方米，現(xiàn)房17371.12萬平方米。商品房累計銷售額為99379.69億元，同比下降26.3%;其中，住宅銷售額下降28.6%。從四大經(jīng)濟(jì)區(qū)域的商品房銷售情況來看，2022年前三季度東部地區(qū)商品房銷售面積41798萬平方米，比上年減少23.3%;銷售額57531億元，下降26.21%。中部地區(qū)商品房銷售面積30152萬平方米，比上年減少17.1%;銷售額21064億元，下降22.8%。西部地區(qū)商品房銷售面積26371萬平方米，下降24%;銷售額18430億元，下降28.4%。東北地區(qū)商品房銷售面積3100萬平方米，下降34.8%;銷售額2355億元，下降39.0%。

業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，關(guān)于房地產(chǎn)，除了改善性住房促消費之外，大部分內(nèi)容放在了防范和化解風(fēng)險這一環(huán)節(jié)，而且還是強(qiáng)調(diào)堅持房子是用來住的不是用來炒的，所以提醒大家對前期出臺的一些房地產(chǎn)政策不要有方向上的誤解。

2023年1-10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95922億元，同比下降9.3%;其中，住宅投資72799億元，下降8.8%。1-10月份，商品房銷售面積92579萬平方米，同比下降7.8%，其中住宅銷售面積下降6.8%。商品房銷售額97161億元，下降4.9%，其中住宅銷售額下降3.7%。1-10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積822895萬平方米，同比下降7.3%。其中，住宅施工面積579361萬平方米，下降7.7%。房屋新開工面積79177萬平方米，下降23.2%。其中，住宅新開工面積57659萬平方米，下降23.6%。房屋竣工面積55151萬平方米，增長19.0%。其中，住宅竣工面積40079萬平方米，增長19.3%。

現(xiàn)房銷售面積和銷售額有所增長，但相對來說規(guī)模較小，期房銷售仍然占據(jù)主導(dǎo)地位。首先，全球經(jīng)濟(jì)形勢的不確定性影響了房地產(chǎn)市場。由于疫情造成的經(jīng)濟(jì)停滯和就業(yè)風(fēng)險，許多人面臨財務(wù)壓力，購房需求相應(yīng)減少。對于2023年樓市調(diào)控方向，中央經(jīng)濟(jì)工作會議再次定調(diào)“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，這是自2016年12月中央首次提及“房住不炒”定位后，第6次定調(diào)“房住不炒”，說明投資投機(jī)性需求仍是被遏制對象。在“住有所居”基本需求得到滿足之后，居住需求會逐步向改善性需求過渡，這是一個必然趨勢。

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  2023-2028年中國商品房行業(yè)市場現(xiàn)狀調(diào)查及投資策略咨詢報告

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