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2008年1月份東莞樓市監(jiān)測(cè)報(bào)告（三）
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2008-2-16
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▼第三部分 樓市動(dòng)態(tài)
總述:
08年樓市嚴(yán)寒中拉開(kāi)序幕 供需全線飄綠
伴隨寒雨連綿的天氣，東莞樓市也真正進(jìn)入寒冬，08年樓市在嚴(yán)寒中拉開(kāi)序幕。
樓市低迷已成既定的事實(shí)，以至于人們談“房”色變，“房?jī)r(jià)在跌”的聲音愈演愈烈。深圳幾大房產(chǎn)中介公司的倒下更“穩(wěn)定”了購(gòu)房者信心：樓市低迷，房?jī)r(jià)下跌。目前房?jī)r(jià)已被群眾普遍看跌，在“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”心態(tài)影響下，商品房成交量直線下滑。樓盤(pán)短信撲天蓋地，購(gòu)房?jī)?yōu)惠五花八門(mén)也無(wú)法調(diào)動(dòng)購(gòu)房者積極性，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者進(jìn)入前所未有的博弈狀態(tài)。
總體特征:
08年1月份全國(guó)50年難遇的大范圍雨雪天氣無(wú)疑給冰冷樓市雪上加霜，不少樓盤(pán)無(wú)人問(wèn)津，銷(xiāo)售中心門(mén)可羅雀。 08年1月東莞樓市無(wú)論是供應(yīng)還是需求均大幅縮水。1月東莞全市新增住宅供應(yīng)約6181套，供應(yīng)面積約56.1萬(wàn)平方米，環(huán)比07年12月縮水超五成；1月東莞全市住宅成交僅2681套，成交面積24.7萬(wàn)平方米，簽約面積無(wú)論是環(huán)比07年12月還是同比07年1月均大幅縮水，縮水幅度達(dá)五成； 1月成交價(jià)格亦表現(xiàn)低迷，全市商品住宅均價(jià)約6400元/平方米，環(huán)比07年12月下降約4%。1月東莞樓市供需全線飄綠，怎一個(gè)“冷”字了得！
城區(qū)樓市:
08年1月東莞四大城區(qū)均有新貨推出，新推貨樓盤(pán)約6個(gè)，推貨套數(shù)約1680套。其中公寓樓盤(pán)唱主角，公寓樓盤(pán)占3個(gè)，供應(yīng)套數(shù)亦占總供應(yīng)的60%。東莞城區(qū)公寓樓盤(pán)供應(yīng)較集中，同地域化和產(chǎn)品同質(zhì)化使得競(jìng)爭(zhēng)加劇，1月城區(qū)公寓進(jìn)入白熱化競(jìng)爭(zhēng)中。盡管公寓購(gòu)房“零首付”盛行，但效果甚微，樓市觀望氛圍一時(shí)難散。
城/鎮(zhèn)區(qū)格局:
08年1月東莞全市僅13個(gè)城/鎮(zhèn)區(qū)有商品住宅新供應(yīng),四大城區(qū)雖已全部入列,但仍掩飾不了城區(qū)供應(yīng)萎縮現(xiàn)實(shí),鎮(zhèn)區(qū)樓市則活躍于城區(qū),尤其石龍鎮(zhèn)表現(xiàn)突出,商品住宅供應(yīng)量超全市兩成.四大城區(qū)商品住宅供應(yīng)面積為11.2萬(wàn)平方米，僅占20%，鎮(zhèn)區(qū)商品住宅供應(yīng)面積為45.8萬(wàn)平方米，達(dá)80%，城/鎮(zhèn)區(qū)呈現(xiàn) “二八分” 供應(yīng)格局.但從近三個(gè)月銷(xiāo)售套數(shù)來(lái)看, 城區(qū)樓市呈現(xiàn)升溫狀態(tài)，07年11月至08年1月城區(qū)銷(xiāo)售套數(shù)占全市比重逐月上升，08年1月比重為38.8%，城/鎮(zhèn)區(qū)成交格局接近“四六分”。
樓市供應(yīng)格局:
“90/70”政策實(shí)施已過(guò)1年,對(duì)調(diào)整東莞樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)的作用是顯而易見(jiàn)的. 按面積劃分，08年1月東莞全市商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)為：90平方米以下占36%，90平方米以上占64%；按套數(shù)劃分，08年1月東莞全市商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)為：90平方米以下占56%，90平方米以上占44%.無(wú)論是按面積劃分還是按套數(shù)劃分，90平方米以上戶型得到了明顯增加.與07年1月同期相比,08年1月東莞全市90平方米以下戶型供應(yīng)面積比例上調(diào)了19個(gè)百分點(diǎn).雖然目前樓市供應(yīng)格局與“90/70”尚存一定差距，但隨著后續(xù)新項(xiàng)目的推出，差距在逐步減少。
一． 城區(qū)推貨情況分析
08年1月城區(qū)主要樓盤(pán)推貨情況
數(shù)據(jù)來(lái)源：合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部
08年1月城區(qū)公寓供應(yīng)占主角
08年1月東莞四大城區(qū)均有新貨推出，推貨樓盤(pán)約6個(gè)，推貨套數(shù)約1680套。其中新盤(pán)為西城樓大街和卡布斯國(guó)際廣場(chǎng)，均為公寓樓盤(pán)。1月份6個(gè)推貨樓盤(pán)中，公寓樓盤(pán)占3個(gè)，公寓供應(yīng)套數(shù)亦占總供應(yīng)的60%。07年下半年以來(lái)，東莞城區(qū)公寓遇到了前所未有的銷(xiāo)售壓力，尤其是07年四季度始，公寓樓盤(pán)之間的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)上升到白熱化階段。東莞城區(qū)公寓樓盤(pán)供應(yīng)較集中，同地域化和產(chǎn)品同質(zhì)化使得競(jìng)爭(zhēng)加據(jù)�！�9.27”房產(chǎn)新政給公寓投資者以沉重打擊，迫于資金回籠壓力許多公寓樓盤(pán)陸續(xù)浮出水面。除少數(shù)性價(jià)比較公寓樓盤(pán)外，多數(shù)公寓銷(xiāo)售一片慘淡。盡管購(gòu)房?jī)?yōu)惠品種多多、分量多多， 08年1月份城區(qū)公寓樓盤(pán)銷(xiāo)售仍壓力重重、極度疲軟。
數(shù)據(jù)來(lái)源：合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部
如上圖，08年1月城區(qū)商品住宅推貨量同比07年1月大幅增加，原因?yàn)?7年上半年城區(qū)不少樓盤(pán)由于種種原因延后上市，造成07年下半年商品房積壓較多，消化壓力增大。但是08年1月城區(qū)商品住宅推貨量卻環(huán)比07年12月有一定幅度的下滑，減少幅度約14%左右。東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)仍存在較濃的觀望氣氛，樓市供應(yīng)大大縮水。
二．商品房新增供應(yīng)分析
1．總體特征
08年1月東莞全市商品房新增供應(yīng)情況表
數(shù)據(jù)來(lái)源：東莞市房產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng)
住宅新增供應(yīng)面積環(huán)比下降超五成
08年1月東莞全市商品房新增供應(yīng)共7955套，供應(yīng)面積約69.2萬(wàn)平方米。其中住宅新增供應(yīng)6181套，供應(yīng)面積約56.1萬(wàn)平方米，同比07年1月增加22.2%，環(huán)比07年12月卻減少超五成；非住宅新增供應(yīng)1774套，供應(yīng)面積約13.1萬(wàn)平方米，同比07年1月減少32.8%，環(huán)比07年12月減少20.5%。
2．商品住宅新增供應(yīng)區(qū)域特征
數(shù)據(jù)來(lái)源：東莞市房產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng)
鎮(zhèn)區(qū)供應(yīng)活躍，城/鎮(zhèn)區(qū)供應(yīng)格局“二八分”
08年1月東莞全市共新增商品住宅供應(yīng)面積560946平方米，供應(yīng)套數(shù)6181套。按城/鎮(zhèn)區(qū)供應(yīng)面積劃分，四大城區(qū)供應(yīng)面積11.2萬(wàn)平方米，占20%，鎮(zhèn)區(qū)供應(yīng)面積為45.8萬(wàn)平方米，占80%，城/鎮(zhèn)區(qū)供應(yīng)格局“二八分”。在樓市低迷的氛圍下，鎮(zhèn)區(qū)樓市要活躍于城區(qū)樓市，城區(qū)樓市出現(xiàn)較大的萎縮。
石龍鎮(zhèn)商品住宅供應(yīng)量超全市兩成
08年1月東莞全市共有13個(gè)城/鎮(zhèn)區(qū)商品住宅新供應(yīng)，四大城區(qū)均有不同程度供應(yīng)。其中石龍鎮(zhèn)供應(yīng)面積最大，供應(yīng)面積121466平方米，占全市供應(yīng)總量的22%。商品住宅新增供應(yīng)面積排在前三位為石龍鎮(zhèn)、厚街鎮(zhèn)和大嶺山鎮(zhèn)，此三鎮(zhèn)供應(yīng)量之和占全市五成。
3．商品房新增供應(yīng)產(chǎn)品類(lèi)型特征
08年1月東莞全市新增商品房供應(yīng)按產(chǎn)品類(lèi)型劃分表
數(shù)據(jù)來(lái)源：東莞市房產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng)
數(shù)據(jù)來(lái)源：東莞市房產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng)
公寓供應(yīng)面積占住宅總供應(yīng)不到三成
08年1月東莞全市共新增商品房69.2萬(wàn)平方米，其中洋房為主要供應(yīng)，供應(yīng)面積約47.3萬(wàn)平方米，占商品房總供應(yīng)面積的68.4%（如上圖），占住宅供應(yīng)面積的84%。其次為公寓，供應(yīng)面積約7.45萬(wàn)平方米，僅占商品房總供應(yīng)面積的10.8%，僅占住宅供應(yīng)面積的25%。東莞市中小戶型商品房供應(yīng)較少，與國(guó)家調(diào)控要求存在較大差距。
數(shù)據(jù)來(lái)源：東莞市房產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng)
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