房地產行業(yè)研究報告-2010年第二季度美國房地產市場點評_投資策略_分析預測_房地產行業(yè)市場調研

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2010年第二季度美國房地產市場點評
http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2010-9-2

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　　美國主要城市的住宅價格第二季度比一年前上升4.2%，超出彭博通訊社調查的經濟學家平均預期3.5%。但經濟學家認為，房價上升可能是因為退稅政策在最后一個月的作用，房價可能隨著需求下降再次回落。

　　房價漲幅超預期

　　根據標準普爾公司公布的Case-Shiller房價指數顯示，6月份20個美國大城市當中有15個的住宅價格比一年前上升。舊金山上升幅度最大，上漲14.3%；圣地亞哥上漲11.2%；明尼阿波利斯上漲10.7%；華盛頓上漲7.3%。

　　與此同時，在幾乎每個街區(qū)都可以看到法拍牌子的拉斯維加斯，房價仍然疲軟，下降5.2%。

　　美聯社說，隨著退稅優(yōu)惠措施結束，法拍屋增加以及失業(yè)率居高不下，都可能使房價未來幾個月面臨沉重壓力。

　　紐約摩根大通首席美國經濟學家費羅禮表示：“關鍵是房屋銷售疲軟會不會導致住宅價格下滑�！苯浖竟�(jié)調整后，6月房價比5月攀升0.3%。

　　《華盛頓郵報》認為，房價上升超預期是個好消息，但全美房屋行業(yè)的擔憂遠遠沒有結束。

　　盡管房屋市場供應充足，抵押貸款利率處于歷史最低水平，自退稅結束后銷量已經下滑。買主必須在4月底之前簽約并在6月30日之前完成交易，才能得到退稅。

　　馬登地產資本主管霍池博格(MitchellHochberg)指出，報告顯示隨著買房退稅到期，房市將再次陷入死水。

　　美國政府退稅措施的效果已經表現得很明顯：全國地產商協(xié)會說，7月現有房屋交易下降到15年來的最低；而商務部報告，7月新房銷售下降到40年來的最低水平。

　　房屋銷售數字下降和房價上升的樂觀基調構成一種不可持續(xù)的供需不平衡。

　　消費者信心微升

　　與房價報告同期公布的8月消費者信心指數也從五個月的谷底反彈。世界大型企業(yè)聯合會(ConferenceBoard)公布，8月美國消費者信心指數為53.5,7月上修為51.0.

　　而路透社此前訪問的分析師預估中值顯示，8月消費者信心指數為 50.5，預估區(qū)間介于47.5-55.0.

　　消費者支出一般占到美國經濟活動的2/3左右，對復蘇而言至關重要。但美國商務部在此之前公布的數據顯示，7月消費者支出增加0.4%，優(yōu)于前月的持平，增幅創(chuàng)3月以來最大。不過，上個月個人所得僅增長0.2%，不如市場預期的0.3%，顯示經濟復蘇還是欲振乏力。

　　野村證券經濟學家潘多說：“個人所得和消費者支出可能進一步惡化。我們不認為經濟正陷入二度衰退，但風險持續(xù)增加中�！�

　　公司增長成關鍵

　　由于經濟萎靡不振、工資停滯和美國人的花錢習慣，消費者和屋主正在美國債務大海中沉淪。無力還債人數正在以創(chuàng)紀錄比例進入破產階段。有還債能力的人則集中精力還債：消費者信用卡余額自2008年以來下降1310億美元，減少13.8%。這雖然是好消息，但也意味著消費者努力減少開支也進一步造成經濟放緩。

　　《今日美國》最近的報道指出，美國公司此時卻坐擁超過1萬億美元的現金，超過2009年2月國會批準的聯邦政府刺激計劃開支總額。

　　世界大型企業(yè)聯合會的經濟學家高德斯坦(KenGoldstein)指出，大公司的多數資金都來自大規(guī)模削減開支和裁員。

　　因此，美國經濟的關鍵部分，也是消費者擺脫債務的關鍵，在于公司何時有了足夠的信心，愿意打開錢包、增加招聘，或者為現有員工加薪。但在這之前，許多消費者將受債務困擾，經濟將繼續(xù)萎靡不振。

　　《今日美國》說，債務促使經濟世界運轉。到目前為止，公司方面相對平靜。高質量公司債券利率比國庫券高出0.25個百分點。非金融公司貸款余額為10.9萬億美元�？偟膩碚f，大公司還款不成問題。

　　美國家庭目前信用卡和汽車貸款等消費債務達2.4萬億美元，比2008年2.6萬億美元的高峰期稍微下降。

　　全美屋主抵押貸款總額為10.2萬億美元。抵押貸款銀行家協(xié)會上個星期發(fā)表的數據顯示，將近1/10的屋主第二季度逾期不還抵押貸款。其中，大規(guī)模裁員是違約的主要原因。根據勞工部的統(tǒng)計，1460萬人失業(yè)，還有860萬人因為公司不愿雇傭全職而干半職。全美平均失業(yè)率為9.6%。

　　穆迪經濟網首席經濟師贊迪(MarkZandi)指出，即使沒有失業(yè)，雇員也可能被減薪或者放假。

　　經濟學家認為，美國經濟要再次啟動，消費者需要減少債務和增加收入。消費者正在增加儲蓄和還債。但在工資沒有增加的前提下，那樣做只會放緩經濟增長。在各州和美國政府增加開支希望不大的情況下，公司增加開支成了經濟增長的關鍵。

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