在國際金融危機(jī)肆虐全球的背景下，澳大利亞成為發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體中少數(shù)幾個(gè)住房市場未遭嚴(yán)重沖擊的國家。去年上半年以來，澳大利亞住房市場迅速復(fù)蘇，還吸引了大批海外投資者。然而，一些分析人士指出，當(dāng)前澳住房市場租售比例失衡，房價(jià)嚴(yán)重高估，市場泡沫有待擠出。

　　一些分析人士指出，在市場多空因素犬牙交錯(cuò)、市場泡沫時(shí)隱時(shí)現(xiàn)、澳政局變動(dòng)可能帶來投資政策調(diào)整等復(fù)雜因素下，澳房市遠(yuǎn)非一片穩(wěn)賺不賠的樂土。

　　房產(chǎn)價(jià)格或被高估

　　澳大利亞統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至今年第二季度的12個(gè)月中，澳大利亞主要城市住房價(jià)格上漲了18.4%。

　　來自摩根士丹利的市場數(shù)據(jù)顯示，參照人均國內(nèi)生產(chǎn)總值水平，澳大利亞住房價(jià)格至少被高估了50%；參照居民可支配收入，澳房價(jià)被高估了大約35%；而參照租房收益水平，澳房價(jià)被高估了40%。

　　在美國房地產(chǎn)市場遭受次貸危機(jī)的2007年，多達(dá)13.5%的澳大利亞納稅人報(bào)告擁有租房收入，這使得澳大利亞已經(jīng)成為名副其實(shí)的“房東之國”。更值得警惕的是，自2000年以來，該國房東的租房收入總額低于購房花銷和出租住房所產(chǎn)生的稅收等費(fèi)用。在某些情況下，房東的租金收入尚不足以償還購房貸款利息。

　　摩根士丹利據(jù)此分析認(rèn)為，相當(dāng)一部分投資者舉債在澳購房，卻沒有償債能力，他們指望靠房價(jià)上漲而非租金收益確保投資成功。如果房價(jià)下跌，這類投資者將淪為首當(dāng)其沖的受害者。在摩根士丹利的分析師看來，澳住房市場已勢如累卵，一旦經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)風(fēng)吹草動(dòng)，很可能觸動(dòng)大規(guī)模拋盤，激起市場動(dòng)蕩。

　　“軟著陸”與“稀缺論”

　　盡管過去一年，澳大利亞主要城市房價(jià)上漲近20%，一些分析人士指出，澳大利亞房價(jià)漲幅近期趨于收窄，市場將實(shí)現(xiàn)“軟著陸”。另外，由于近年來澳用地報(bào)批程序趨于嚴(yán)格，可用土地資源稀缺，供給有限，今后一段時(shí)期澳房價(jià)還可能維持漲勢。

　　相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，相對于去年第四季度高達(dá)5.5%的環(huán)比平均增幅，今年第二季度澳大利亞主要城市住房價(jià)格漲幅明顯收縮。

　　另據(jù)7月底發(fā)布的澳大利亞RP Data/Rismark住房指數(shù)顯示，澳住房平均價(jià)格在經(jīng)歷了連續(xù)17個(gè)月的上漲之后，開始微幅下跌。一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，澳大利亞住房市場即將迎來拐點(diǎn)，下半年房價(jià)漲幅將進(jìn)一步收窄。不過，一些分析人士和開發(fā)商堅(jiān)持認(rèn)為，由于住房資源總體稀缺，加之澳經(jīng)濟(jì)前景樂觀，房價(jià)今后一段時(shí)期仍將受到有力支撐。

　　分析人士指出，由于人口增長迅速等因素，澳大利亞全國住房缺口為19萬套，到2020年，預(yù)計(jì)這一缺口將達(dá)到46.6萬套。

　　中國買家的遠(yuǎn)慮近憂

　　在匯率變動(dòng)、政策利多和個(gè)人需求等因素帶動(dòng)下，中國投資者在澳購房置地的熱情持續(xù)高漲。在許多國人眼中，在澳購房已成為對沖風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值的有效手段。

　　然而，鑒于難以預(yù)知的市場和政策因素，中國投資者正面臨遠(yuǎn)慮近憂。

　　數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前中國已經(jīng)繼英國、新西蘭之后成為向澳大利亞移民的第三大國。僅上一財(cái)年，就有超過7萬中國人進(jìn)入澳大利亞，獲得永久居留權(quán)。據(jù)一些澳房屋中介機(jī)構(gòu)介紹，中國人投資澳房產(chǎn)主要目的在于投資、子女就學(xué)和養(yǎng)老，且不少投資于高端樓盤。鑒于高端樓盤在頹勢中跌幅較大，因此投資風(fēng)險(xiǎn)也較大。

　　去年3月，澳大利亞外國投資審查委員會(huì)頒布新規(guī)定，放松對外國人投資澳房地產(chǎn)市場的限制。新規(guī)定取消了外國人僅能購買半數(shù)新開盤項(xiàng)目的限制，允許開發(fā)商把新盤全部賣給外國投資者。另外，新規(guī)定還取消了對持學(xué)生護(hù)照者購房費(fèi)用不得超過30萬美元的限制。此舉大大刺激了部分國人的購房熱情。

　　一些分析人士指出，近期看來，利率變化、匯率波動(dòng)以及市場調(diào)整均會(huì)給澳房產(chǎn)市場帶來不確定因素。另外，當(dāng)前澳大利亞大選已經(jīng)陷入膠著，今后數(shù)月很可能產(chǎn)生“懸空議會(huì)”，政局難免會(huì)發(fā)生重大變化，可能引發(fā)投資政策變化。這尤其需要國人在澳謹(jǐn)慎投資，量力而為。

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