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2008年中國地產走向價值回歸
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2008-4-7
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- 中研網(wǎng)訊：
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經過了動蕩的2007年，2008年中國房地產市場依然飄搖不定。2007年，信貸及產業(yè)調控政策頻出，國際次債問題陰云間接籠罩國內市場，為快速發(fā)展中的中國房地產業(yè)帶來廣泛而深遠的影響。
展望2008年，面對不確定的宏觀經濟背景，大部分地區(qū)房地產開發(fā)形勢將受制于宏觀信貸控制，開發(fā)建設力度將有所下降�？傮w來看，隨著住房保障體系的進一步落實，2008年中國房地產將逐步在產品中走向價值回歸。
信貸緊縮控總量
受制于外部經濟環(huán)境和國內整體宏觀形勢，金融政策對2008年的房地產調控重點將放在信貸投放的調控上，“無錢可借”將是2008年最困擾各個開發(fā)商的問題。無論是信貸投放總量的緊縮還是利率的增高，占到房地產開發(fā)資金50%以上的銀行信貸將受到管制。
從土地出讓管理到產品開發(fā)，住房保障政策的落實將是2008年最重要的工作。2007年，溫家寶總理等國家最高行政領導已經著重考察研究了發(fā)達國家的住房經驗，從政策執(zhí)行的必要性和政府決心方面，住房保障計劃的實施如箭在弦。2008年，這種保障性住房從土地出讓到建設環(huán)節(jié)的重點推出，在改變各個地區(qū)市場供應結構的同時，也將對整個市場的價格體系、作用機制產生影響。
次貸危機風波未散
美國房地產的實體資產，經過萬能的華爾街的信用創(chuàng)造，傳遞給了全世界。而次債問題，又將美國的房地產問題感染給了全世界。雖然目前美國的房地產次債問題并沒有給國內的房地產市場產生直接影響，但這足以引起正準備走向證券化之路的中國的房地產市場敲響警鐘。
同樣的處于加息周期，同樣的房價一路攀升，同樣的經濟良好預期的前景，目前國內的房地產形勢與次債危機前期的美國非常相似。如何吸取前車之鑒，善借政策之力推動市場發(fā)展同時還有效規(guī)避政策帶來的負面影響，正是困擾中國房地產金融界的政策難題。
城市升級帶動新模式
與宏觀市場運行前景不明朗不同的是，2008年，中國的區(qū)域經濟及城市建設將進入到一個新的階段。區(qū)域合作、城市郊區(qū)化、產業(yè)結構調整升級等三大城市建設主題帶來的相關房地產市場的機會將成為2008年市場發(fā)展的亮點。
中國房地產的物業(yè)需求，將逐步脫離過往單一的以住宅為主體的需求結構，未來商品化的物業(yè)需求將更多地轉向于新興的企業(yè)和轉型的產業(yè)體內的物業(yè)需求。
隨著中國工業(yè)化進程的加速，國內不同城市產業(yè)結構升級將是未來城市發(fā)展的主要問題。過往人氣不足、封閉獨立的工業(yè)園區(qū)、高新技術開發(fā)區(qū)將舊貌換新顏，取而代之的是更有活力的、服務水平更加完善的主題建設區(qū)域，他們可能是未來城市的CBD，可能是研究總部、可能是創(chuàng)意產業(yè)匯集地、可能是新興的城市功能片區(qū)，無論怎樣，未來城市建設將會呈現(xiàn)新的面貌，而所有這些都是和經濟發(fā)展大背景下城市產業(yè)結構升級及變遷休戚相關。
商業(yè)地產蘊新機
商業(yè)地產作為一個新興的專業(yè)化產品，在消費大潮下將呈現(xiàn)出更加閃亮的特征。城市中心區(qū)的高密度、高檔次商業(yè)將與城市郊區(qū)的休閑消費類產品將構建成一個相對完備的商業(yè)地產體系。
2008年，面對商業(yè)地產的幾大難題將是：第一，面對城市商業(yè)核心區(qū)，如何擺脫過時的舊城印象，打造符合城市中高端消費需求的城市中心的升級版商業(yè)產品？第二，如何突破城市郊區(qū)商業(yè)氛圍不濃的局限，設計適合區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀條件的商業(yè)產品，完善城市郊區(qū)的功能？第三，專業(yè)市場將是未來城市商業(yè)形態(tài)的有益補充，如何打造特色鮮明、規(guī)劃合理的、適合中長期產業(yè)發(fā)展需求的專業(yè)市場？第四，如何針對社區(qū)生活組團，規(guī)劃合理的新興的商業(yè)產品？
總體來看，如何有效結合區(qū)域建設與產業(yè)運營開發(fā)出最適合的物業(yè)，將是2008年房地產開發(fā)與建設的新主題。
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