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天津房地產(chǎn)日后發(fā)展走勢(shì)
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2008-7-7
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報(bào)告 投資分析 市場(chǎng)調(diào)研 天津 房地產(chǎn) 房?jī)r(jià) 浦東 深圳
- 中研網(wǎng)訊：
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近兩日，徐滇慶和牛刀所謂的房?jī)r(jià)“賭局”被媒體炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，一個(gè)道歉了但還是堅(jiān)持自己的唱漲論，另外一個(gè)因此賺得了大把的知名度。本來就是個(gè)人的觀點(diǎn)表達(dá)，卻因?yàn)樵捳f的太過絕對(duì)，而給自己惹來麻煩，被眾人炒成了PK啊，賭局啊。我同意著名地產(chǎn)評(píng)論人葉檀的說法，“對(duì)賭房?jī)r(jià)毫無意義，有這個(gè)時(shí)間預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)，不如對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)折做些更深入的研究。”
市場(chǎng)變幻多端，政策前景不明，對(duì)于房?jī)r(jià)在某一特定時(shí)期內(nèi)的一切定論，都像是在“賭”，都像是算命先生在算卦，不如理清思維的脈絡(luò)，看清房地產(chǎn)市場(chǎng)的大勢(shì)。
每一個(gè)行業(yè)、每一個(gè)產(chǎn)品都有一個(gè)共同的生命規(guī)律，即要經(jīng)歷導(dǎo)入期、成長(zhǎng)期、發(fā)展期和衰退期四個(gè)周期，房地產(chǎn)亦然。導(dǎo)入期就是行業(yè)剛剛建立、起步；成長(zhǎng)期是需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過供給，行業(yè)不健全，價(jià)格很不穩(wěn)定，忽高忽低，產(chǎn)業(yè)總量大幅度增長(zhǎng)，投資總額也是大幅度增長(zhǎng)；到了發(fā)展期，行業(yè)趨于平穩(wěn)，所有指標(biāo)都趨于完善和健全；最后是衰退期，走向低谷后再尋找新的機(jī)遇進(jìn)入新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期。而大家現(xiàn)在所說的“拐點(diǎn)”也好，“回歸理性”也好，無非就是從成長(zhǎng)期向發(fā)展期的過渡。過渡期總是讓人搖擺不定，人心惶惶，因?yàn)椴淮_定因素的紛擾太多，有人說未來2-3年都會(huì)是調(diào)整期，有人說到明年上半年，為了撇除打賭的嫌疑，還是不要下結(jié)論的好，靜觀其變吧。
判斷房地產(chǎn)行業(yè)的走勢(shì)，我們可以從四重關(guān)系來分析：
一、全國(guó)水平和各城市房地產(chǎn)的關(guān)系
由于土地不可再生，房子是不可移動(dòng)的資產(chǎn)，再加上經(jīng)濟(jì)發(fā)展和收入水平不同，所以房地產(chǎn)具有很強(qiáng)的地域性，全國(guó)水平和其他城市的數(shù)據(jù)對(duì)于當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)走勢(shì)沒有決定性的參考價(jià)值。單就天津而言，近兩年GDP一直保持著兩位數(shù)增長(zhǎng)，預(yù)期2008年增長(zhǎng)13%。2007年深圳人均GDP10628美元，屬于第一梯隊(duì)，北京7000美元，上海9000美元，屬于第二梯隊(duì)，而天津雖然突破6000美元，但還處于第三梯隊(duì)。一個(gè)現(xiàn)代化歷史很長(zhǎng)、程度很高的直轄市，又地處“天子腳下”的近鄰，是不會(huì)也不甘于止步于此的。而且，根據(jù)國(guó)際慣例來講，GDP水平處于3000至8000美金之間，房地產(chǎn)業(yè)是出于高速增長(zhǎng)期的。
2008奧運(yùn)會(huì)就給了天津一個(gè)很好的契機(jī)，作為協(xié)辦城市，不僅在能源、消費(fèi)、人口等方面得到很多益處，更重要的是，奧運(yùn)會(huì)能改變?nèi)藗兊膬r(jià)值觀，促進(jìn)城市的國(guó)際化。就像歷史上舉辦過奧運(yùn)會(huì)的城市一樣，如漢城、悉尼，奧運(yùn)會(huì)后會(huì)吸引大量的移民進(jìn)入，從而也刺激著當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)發(fā)展。
不同城市、城市與全國(guó)房地產(chǎn)水平都是不可同日而語的，所以，目前的“一地得病，全國(guó)吃藥”現(xiàn)狀也是不正常的。
二、宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)系
我如果說房地產(chǎn)行業(yè)是中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，恐怕又有很多人提出異議了，“房地產(chǎn)是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的行業(yè)，怎么能作為主要利潤(rùn)貢獻(xiàn)的支柱產(chǎn)業(yè)呢？”然而，房地產(chǎn)業(yè)是財(cái)政收入的大戶，這是不爭(zhēng)的事實(shí)。國(guó)家發(fā)改委也曾經(jīng)對(duì)此進(jìn)行過分析，結(jié)論是房地產(chǎn)業(yè)基本上和宏觀經(jīng)濟(jì)處于同步發(fā)展的關(guān)系。
近些年來，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)一直處于快速增長(zhǎng)階段，而這樣一個(gè)在前進(jìn)軌道上的巨輪，它會(huì)允許房地產(chǎn)行業(yè)孤立于宏觀經(jīng)濟(jì)之外嗎？它會(huì)允許房地產(chǎn)行業(yè)走下坡路，成為整體的絆腳石嗎？要扭轉(zhuǎn)這個(gè)長(zhǎng)久以來的市場(chǎng)規(guī)律，是人為的干預(yù)就可以實(shí)現(xiàn)的嗎？
三、利好政策與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系
在中國(guó)，行業(yè)和城市的發(fā)展都離不開政策的扶持，天津在沉寂了多年之后，終于迎來了歷史的機(jī)遇，國(guó)家對(duì)濱海新區(qū)的利好政策的支持，比奧運(yùn)會(huì)對(duì)于帶動(dòng)區(qū)域價(jià)值更要有長(zhǎng)遠(yuǎn)意義。環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)第三極、金融中心，這些概念讓濱海這個(gè)城市邊緣地區(qū)立刻成為矚目的焦點(diǎn)。
濱海新區(qū)基本上是天津的新城區(qū)，隨著城市開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、外來人口涌入，必將成為新的城市發(fā)展中心。就像當(dāng)年的浦東、深圳一樣，也許現(xiàn)在我們都不能想象那時(shí)濱海的景象，歷史的奇跡就是這樣發(fā)生的。目前，濱海新區(qū)的房?jī)r(jià)逆勢(shì)上揚(yáng)，超過中心城區(qū)也在可期的未來。
四、供需矛盾和房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系
供求關(guān)系決定價(jià)格，這是政治經(jīng)濟(jì)學(xué)中難以顛覆的定律。供不應(yīng)求并且結(jié)構(gòu)性矛盾大，也還將是房地產(chǎn)市場(chǎng)未來很長(zhǎng)時(shí)間的主調(diào)。土地稀缺并不可再生、人口基數(shù)大、城市化進(jìn)程中人口不斷進(jìn)入城市、80后90后一代逐漸步入婚房需求高峰、城市加快建設(shè)帶來的拆遷潮……等等，這些因素都決定了從量上來說，房屋的有效供給都有被消化的需求能力。
房?jī)r(jià)會(huì)大降嗎？這個(gè)問題還是等到房地產(chǎn)市場(chǎng)供給水平和需求水平常態(tài)化、均衡化之后再討論吧。
最后，稍微扯的遠(yuǎn)一些。溫總理說，今年是中國(guó)經(jīng)濟(jì)最困難的一年，在我看來，也是民意、民怨集中突顯的一年，從集體觀望房市冷淡到最近的幾起涉及政府機(jī)構(gòu)的治安案件，冰山下的一角在很多因素的刺激下爆發(fā)了。物價(jià)平穩(wěn)、社會(huì)穩(wěn)定、居者有其屋，這些民生愿景無時(shí)無刻不考驗(yàn)著本屆政府的執(zhí)政能力，政策的明朗化或許能帶領(lǐng)房地產(chǎn)行業(yè)步入一個(gè)新階段。
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