最近大家都在關(guān)注市場層面和政策面的消息,哪里房價又漲了,雖然調(diào)控了但房價還是沒有抑制住啦,因此調(diào)控?zé)o用論甚囂塵上。

今天各大平臺都在解讀昨天的中央政治局會議,傳達(dá)的信號是什么。

其實沒什么實際的,就是提到房地產(chǎn)要加快形成促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的長效機(jī)制。

這個偏宏觀,現(xiàn)在反正都是意淫解讀,沒多大意義,等出臺了再分析。

我們關(guān)注點實際的。

房貸開始收緊

我今天問了下北京、深圳、上海的房貸行情,基本上都收緊了,貸款利率提升,額度縮減,審批時間明顯延長。

除了利率折扣上升,從85折到9折,95折外,銀行的房貸額度明顯收緊,深圳從3月份開始,銀行一到20號之后,就沒有額度放出來了。有一些非正規(guī)的業(yè)務(wù),比如轉(zhuǎn)按揭,房子抵押在A銀行,想轉(zhuǎn)去B銀行貸款,套出升值的空間,這種業(yè)務(wù)好幾個銀行都沒有額度放。

北京的房貸審批時間,現(xiàn)在一般要3個月以上。

今天還有個新聞,北京多家中介機(jī)構(gòu)已將北京的商住房房源全部下架,銀行對個人購買商住類項目,在3月27日后買的,暫停貸款請求。這就導(dǎo)致很多購買商辦類已網(wǎng)簽的購房者,開始急于退房,擔(dān)心砸手里。北京起碼有60萬套商辦類商業(yè),而九成都是個人購買,現(xiàn)在不允許賣給個人了,買賣沒有市場,開發(fā)商也要哭死。最大影響是,存貨會越來越高,開發(fā)商的投資無法套現(xiàn),肯定會影響開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)。

我以前強(qiáng)調(diào)過很多次啦,影響房價最重要的因素就是房貸,你看當(dāng)?shù)氐氖袌鲎兓?盯緊房貸就行了。

融資成本明顯上升

最近,信托公司的人告訴我,房企和政府平臺公司的融資成本都大幅度提高了。比年初的融資成本高了1-2個點,百強(qiáng)房企的前50強(qiáng)融資利率到了7-8.5%,后50強(qiáng)是8.5%-10%。

信托的錢主要是來自銀行、保險或者賣給老百姓融資,比如某銀行看好信托要投的一個房地產(chǎn)項目,所需資金5個億,那該銀行就直接花5個億買了這個信托產(chǎn)品,這種就屬于表外業(yè)務(wù)。

過去這種項目是監(jiān)管不到的,那現(xiàn)在要監(jiān)管了,如果你的項目不太看好,那后續(xù)銀行就不允許買這個產(chǎn)品了,其實相當(dāng)于抽貸。

不光是房企,現(xiàn)在就連政府平臺發(fā)的公司債年利率都已經(jīng)升到了7%左右,也就是城投債,這種向來是銀行爭寵對象,因為有政府信譽(yù)背書,但連這個的成本都上升了,可見利率上升的趨勢開始明確了。

我記得上一輪信托融資成本上升,還是在2011、2012年,那時候信托非?；鸨?發(fā)行利率11%、12%,甚至15%、18%都有,往往銀行信貸收緊時,信托業(yè)務(wù)就忙了。

而房企減少信托的融資是從2014年-2015年開始,因為政策放開,很多房企可以發(fā)公司債了,銀行去買房企的公司債,比信托的成本明顯要低。

為什么成本會升高呢?

從去年下半年開始,信托的業(yè)務(wù)又有所增加,因為10月份開始,市場又變了。

第一,主要還是央行“縮表”引發(fā),一季度央行資產(chǎn)負(fù)債表從1月末到3月末,2個月時間就收縮了1.1萬億,錢少了,融資的利率自然就提高了。

第二、現(xiàn)在銀監(jiān)會的各種核查,監(jiān)管,要看你的放貸合不合規(guī),合不合法,如果過去有違規(guī)放貸的,那后面就要收回來不能續(xù)貸了,這也是抽貸。

這幾年銀行亂象很多,比如發(fā)同業(yè)存單去買理財產(chǎn)品,直接套利?？瓷先ベY金增加了很多,其實都是在銀行之間空轉(zhuǎn)?，F(xiàn)在銀監(jiān)會的監(jiān)管,突然要把這種套利掐死。

收縮這些表外業(yè)務(wù),就是回到表內(nèi)來,表內(nèi)就要受監(jiān)管指標(biāo)約束,如存款準(zhǔn)備金率,繳存增多,同等情況下M2減少,貨幣乘數(shù)下降。緊縮時代開啟,股市樓市都不好過。

會有什么影響?

房企的融資渠道,從去年10月份開始,明顯收窄,比如銀行的理財產(chǎn)品,也不能貸給房企了,已經(jīng)審批通過的,款還沒放出去的,都被暫停。

還有一些房企融資創(chuàng)新的工具,比如說以商品房購房尾款應(yīng)收賬款為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行ABS(資產(chǎn)支持計劃)融資也基本上暫停了。

但是房企現(xiàn)在還不太著急,因為這兩年房子賣的太好了,資金回款很好,賬面都躺著現(xiàn)金呢,急啥,所以現(xiàn)在除了被政府強(qiáng)壓價格,別想房企會主動降價。

但你到明年看看,房企會明顯開始感到日子難過起來了。

監(jiān)管層對房企融資渠道的圍堵,都會影響到房企的資金鏈變緊,到時候疊加調(diào)控的影響顯現(xiàn),銷量下降,房企就會考慮降價回籠資金。

簡單說,就是到時候房價會降。

比如恒大2015年發(fā)了500多億的公司債,5年到期,前三年只要還利息,第三年開始還本金,也就是到2018年要開始還本金了,最近恒大發(fā)的公司債成本都快10%了,比去年上升了三四個點。

金融業(yè)的反腐,整頓正在鋪開,行業(yè)內(nèi)不寒而栗,行長們都在顫抖呢。

對房企而言,以前的項目,后面可能就貸不到款了,相當(dāng)于抽貸。

融創(chuàng)、萬科對后市都挺悲觀的,已經(jīng)提前在做準(zhǔn)備了。

結(jié)論:調(diào)控顯效慢

現(xiàn)在天天有人在群里說,沒看到房價降,調(diào)控沒用。

我懶得爭論,因為調(diào)控的傳導(dǎo)顯效是需要時間的,畢竟信貸收緊還只是鈍刀子砍肉,而不是鋒利的刀子一刀下去,讓樓市硬著陸。

但是你現(xiàn)在買進(jìn)去,我指的是一二線已經(jīng)大漲且經(jīng)過兩輪調(diào)控的城市,即使今年還在漲,但也一樣要站崗至少三年,尤其是投資,買了就要虧錢。

將我看到的重要信號告訴大家,你判斷不出來就是視野問題了。