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          銀行貸款“價高者得”? 面對“放款難” 該如何保障自己權(quán)益

          • 2017年9月18日 FanTianQing來源:鳳凰網(wǎng) 1365 90
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          周冬云律師認(rèn)為,銀行借款合同通篇約束借款人,保留銀行的諸多權(quán)利,但是關(guān)鍵的地方如滿足放款條件后應(yīng)多長時間后能夠放款,對此銀行卻無明確規(guī)定,這成了一個“灰色地帶”。

          銀行貸款,“價高者得”,“放款難”

          廣州有銀行采取“價高者得”的方式進行放款。這到底是怎么回事?

          最近,廣州部分銀行額度緊張,更有銀行采取“價高者得”的方式進行放款,造成大量交易“半天吊”。據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會對6家按揭機構(gòu)的調(diào)查數(shù)據(jù),4~6月期間成交、享受了優(yōu)惠利率的二手房交易,且已辦理了交易過戶手續(xù)和他項權(quán)利登記后,超過一個月仍未獲銀行放款的二手房交易共有1968宗,涉及貸款金額21.28億元。據(jù)了解,21.28億元未放款金額有可能只是冰山一角。據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會提供的數(shù)據(jù)顯示,4~8月廣州市二手房成交63339套,其中以按揭方式購房的交易達41875套,涉及按揭金額394.43億元,這當(dāng)中究竟還有多少未放款,暫時未有官方數(shù)據(jù)公布。

          廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會日前舉辦法律沙龍活動,研討銀行延遲放款對二手房交易帶來的影響及應(yīng)對策略。廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會會長廖俊平表示,銀行放款慢涉及兩個方面的問題:一個是法律問題,另一個是政策問題。放款慢問題不僅僅涉及地產(chǎn)中介,更影響到千家萬戶,尤其是“賣一買一”的交易。中介協(xié)會成員紛紛呼吁銀行遵守契約精神,先申請先入押的交易應(yīng)當(dāng)先放款,并希望各大銀行把等候放款的排隊情況公開化、透明化。

          在法律沙龍上,廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會法律咨詢服務(wù)中心周冬云律師表示,作為購房的買方已與銀行訂立借款合同,房屋已辦理抵押登記,銀行已取得不動產(chǎn)抵押證明,銀行沒有在常規(guī)的日期內(nèi)放款,且由于遲辦貸款的利率比前面辦理貸款的宗數(shù)要高,故此利率高的按揭交易反而放款快。他認(rèn)為這應(yīng)該是重點探討的問題。

          周冬云律師認(rèn)為,銀行借款合同通篇約束借款人,保留銀行的諸多權(quán)利,但是關(guān)鍵的地方如滿足放款條件后應(yīng)多長時間后能夠放款,對此銀行卻無明確規(guī)定,這成了一個“灰色地帶”。

          身兼仲裁員的陳繼敏律師表示,仲裁或許可以比法院訴訟更快解決放款難的問題。他半個月前曾經(jīng)仲裁一個案子,涉及從化一個二手房交易,賣方收到三成首期即把房子交給買方,房屋已過戶并抵押登記,5個多月尚未放款,銀行表示無額度放款。仲裁機構(gòu)向銀行發(fā)調(diào)查函,要求銀行解釋放款難是哪方的責(zé)任,銀行收到調(diào)查函后第二天就把尾款放了。

          房衛(wèi)士按揭總經(jīng)理鄭大源認(rèn)為,應(yīng)呼吁銀監(jiān)會要求各個銀行嚴(yán)格按照出押時間來排隊放款,公布目前積壓未放款的宗數(shù)以及排隊放款的情況。從他接觸的案例來看,遇額度緊張,小銀行要求提高利率才放款,但大銀行較遵守合約精神,8.5折的貸款合同依然在放款。

          廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會秘書長吳忱建議,客戶在尋找貸款銀行時應(yīng)多找?guī)准毅y行申請同貸書,哪個銀行承諾放款快才找哪家銀行來簽署按揭合同。

          面對“放款難” 以下貼士保障你的權(quán)益

          貼士一:

          “打死”也不能提前交房,提前交房必須簽署租賃協(xié)議

          目前,一些“最冤”的業(yè)主是僅拿到三成首期、房子已過戶買家并交給買家裝修或使用的人士,他們一直等待銀行發(fā)放尾款,而買家卻因為房子已落到自己名下且房子已到手,對于配合銀行上調(diào)利率的意愿不強。為此,中介人士表示,在實際中,收齊樓款前愿意提前交房給買家的業(yè)主是非常罕見的,業(yè)主一般都懂得收齊樓款才交樓,有樓在手就相當(dāng)于有籌碼。建議如買家希望提前收樓,雙方應(yīng)協(xié)商支付租金以及簽署補充協(xié)議。

          貼士二:

          “賣一買一”應(yīng)明確放款時間以及應(yīng)對條款, 合同應(yīng)訂明貸款種類

          “賣一買一”的連環(huán)單同樣遭受重創(chuàng)。為此,律師建議,針對賣方,應(yīng)在合同中約定一個明確的放款時間,否則賣方無法把握下一步交易的時間;對買方,選擇信譽好的銀行。遇上延遲放款,應(yīng)盡快溝通,爭取買家接受提高利率。專家建議,合同中應(yīng)加入“如遇國家利率調(diào)整,買家有義務(wù)在入押后×月后應(yīng)接受新利率”的條款。

          此外,一般在二手房買賣合同中,辦哪種按揭也沒有事先約定,而實際上每一種按揭方式的申請時間和放款時間也是各有不同,建議雙方必須事先約定。

          貼士三:

          放款前買家應(yīng)謹(jǐn)慎借款,臨門一腳“撻Q”就慘了

          根據(jù)多家中介反映的真實案例,中介人士提醒買家為確保放款,在房款發(fā)放前應(yīng)謹(jǐn)慎借款。

          一名中介提供真實案例:她協(xié)助辦理交易的買家為買房貸款130萬元,等待4個月后終于放款了,但是由于銀行在放款前對買家再進行一次征信調(diào)查,發(fā)現(xiàn)買家名下比發(fā)放同貸書時的征信調(diào)查多了650萬元貸款,銀行認(rèn)為買家負(fù)債情況發(fā)生重大變化,要求買方先還清650萬元貸款,銀行才會發(fā)放130萬元房款。

          另一位中介也表示,銀行在放款前,發(fā)現(xiàn)她的一個客戶名下多了一筆消費貸款,懷疑這名客戶的消費貸款為首付貸,要求該客戶還清消費貸款后才可放款。

          貸款合同屢現(xiàn)“霸王條款”

          廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會法律咨詢服務(wù)中心周冬云律師認(rèn)為,一些法律意見認(rèn)為,貸款“價高者得”,銀行不構(gòu)成違約。他并不認(rèn)同這種說法。從法律角度看,合同有效,雙方均應(yīng)遵照履行。

          根據(jù)《合同法》的規(guī)定,合同必須約定合理的履行期限,銀行放款的合理履行期限可參考平均放款時長,在符合合同約定的范圍內(nèi),借款人有權(quán)要求銀行放款,如銀行沒有合理放款則構(gòu)成違約。銀行如要求借款人接受利率調(diào)整才放款,則違反了《合同法》誠實信用的原則,權(quán)利受損的借款人可以通過投訴、訴訟等方式主張權(quán)利,并要求銀行賠償損失。

          合富置業(yè)法務(wù)顧問趙德民以一份銀行的同貸書為例闡述,該同貸書有以下表述:“同貸書并不構(gòu)成我行放款的義務(wù)”“我行有權(quán)單方取消”。 同貸書如此“霸王”,貸款合同也是“半斤八兩”,貸款合同內(nèi)多半是約束借款人的條款,借款人在滿足借款條件后,銀行何時放款卻沒有明確約定。

          如能在合同中補充銀行不按時放款的違約條款,或許能促使銀行按時、合理放款。但中介企業(yè)代表認(rèn)為,讓銀行修改合同條款的難度極大,對此,律師建議可以唿吁如工商局、消委會等部門介入,制定相關(guān)合同示范文本。

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