80%首付為何成買房標(biāo)配？十盤同開 整體樓市已趨冷

• 2017年11月16日 lihuizhen來源：樓市資本論 658 38
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  2017-2022年版房產(chǎn)交易管理項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書

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“南京房價看河西，河西房價看河西南”，河西可謂是南京樓市最為炙手可熱的地區(qū)，除了明星樓盤云集，其價格也是一路攀升。

關(guān)于房價，說多都是淚。調(diào)控一周年以后，南京售樓處門前再次排起了長龍。

15日早間8時，位于南京市河西南部佳兆業(yè)城市廣場售樓處門前已經(jīng)排滿了購房者，售樓處前的十字路口被車輛和人群所匯集，逐漸變得水泄不通。?

據(jù)悉，佳兆業(yè)城市廣場于15日啟動登記，首付八成，驗(yàn)資金額200萬元，銷售均價在每平方米3.5萬元。上午前來排隊(duì)的購房者稱，目前排隊(duì)已經(jīng)超過500組，排隊(duì)的人至少達(dá)到3000人以上。

同時進(jìn)行排隊(duì)的還有南京河西區(qū)域的另外9家樓盤，分別是仁恒綠洲新島、保利天悅、華新城璟園、綠地華僑城海珀濱江、升龍?zhí)靺R、五礦崇文金城、金地中心風(fēng)華、朗詩熙華府、金隅紫京府，這10家樓盤全部要求首付8成，驗(yàn)資200萬以上。

這是南京河西區(qū)域沉寂許久之后再次迎來的集中式開盤，也是南京調(diào)控以來規(guī)模較大的一次集中式開盤，被稱為“南京史上最嚴(yán)開盤”。

十盤同開：集中式放量

從去年年底至今，在南京市樓市調(diào)控升級的背景下，曾經(jīng)炙手可熱的河西區(qū)域鮮有新盤領(lǐng)取銷售許可證。

11月14日，在沉寂了半年之后，南京市網(wǎng)上房地產(chǎn)陸續(xù)公布了河西10家樓盤的銷售許可證，這10家樓盤統(tǒng)一登記時間為11月15日-11月16日，開盤時間為11月18日和11月19日。

不僅開盤時間統(tǒng)一，而且，開盤條件嚴(yán)格。首先，推售的房源，在最終購房簽約時，須首付8成。其次，購房者需要提供至少200萬元的定活存單或者本票。最后，開盤嚴(yán)格執(zhí)行實(shí)名制，參與搖號的客戶身份信息必須與購房人信息一致，不接受任何形式的更、加、減名。

在今日早間排隊(duì)時，為了預(yù)防購房者轉(zhuǎn)移資金，同時排號等情況，南京市房管局還稱，會在認(rèn)籌24小時內(nèi)讓銀行進(jìn)行抽驗(yàn)，如果發(fā)現(xiàn)有不符合的將取消認(rèn)籌搖號資格。所謂的不符合就是本票或者定活兩便存單被注銷，上面的資金被轉(zhuǎn)移。而且，為了使得購房者難以在同一時間排隊(duì)多個樓盤，有的樓盤登記所在地并不在售樓處，而是實(shí)行異地登記。

正因?yàn)椤鞍顺墒赘?、高額驗(yàn)資、異地登記”等特征，此次集中式開盤也被稱為“南京史上最嚴(yán)的開盤”。

南京林業(yè)大學(xué)城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)在接受采訪時表示：“這次集中上市很大程度上滿足了河西區(qū)域積壓已久的改善型需求，加上價格限制，所以很多購房者前來排隊(duì)。從購房條件上來講，提高首付可以減少購房者人數(shù)，從而也降低杠桿，降低炒房比率，驗(yàn)資也防止了購房者在各家樓盤同時進(jìn)行排隊(duì)，從開發(fā)商角度來說，提高首付也為了在年底加速回款?！?/p>

但是，在市場供不應(yīng)求的情況下，這樣集中式的開盤仍然形成了“連夜排隊(duì)”、“一房難求”的景象，而且高門檻的首付對于剛需購房者來說加大了購房的難度。

新房限價：一、二手房倒掛

“南京房價看河西，河西房價看河西南”，河西可謂是南京樓市最為炙手可熱的地區(qū)，除了明星樓盤云集，其價格也是一路攀升。

在去年樓市火熱之時，河西不僅僅成為南京土地市場的“地王窩”，樓面價屢創(chuàng)新高，而且新房售價一路攀升到每平方米4萬元以上。

而今年以來，隨著南京樓市實(shí)施“限購、限價、限售”等多重調(diào)控措施之后，河西區(qū)域鮮有供應(yīng)量推出，整個板塊處于“冷凍”的態(tài)勢。

正是由于限價的原因，此次10個樓盤所批銷許的價格依然是一年之前的價格，例如，河西南每平方米35000元，河西中部每平方米4.5萬元，而河西南的二手房單價目前已經(jīng)高達(dá)每平方米4.5萬元，新房和二手房價格呈現(xiàn)倒掛。

一名南京當(dāng)?shù)氐闹脴I(yè)顧問向記者表示：“河西區(qū)域的部分二手房比新房每平方米貴一萬元了，新房和二手房倒掛，出現(xiàn)了套利空間，所以不少購房者相信買到就是賺到，都會排隊(duì)去買?！?/p>

雖然一、二手房目前存在利差，但是南京目前實(shí)行了“限賣”的政策，即新購房在獲得不動產(chǎn)權(quán)證后，3年內(nèi)不得上市交易。對此，南京某樓盤負(fù)責(zé)人指出：“從買到房到轉(zhuǎn)手最快也要4-5年的時間，在南京樓市嚴(yán)厲的調(diào)控下，市場已經(jīng)逐漸轉(zhuǎn)冷，未來是否存在較大的套利空間尚不清楚，從這一點(diǎn)來說，8成的首付對于投資客已經(jīng)沒有什么桿杠在用，所以存在套利想法的購房者還需要理性?！?/p>

最后的瘋狂：整體樓市已趨冷

“河西這次集中式開盤恐怕是南京樓市最后的瘋狂了?！鄙鲜鲩_發(fā)商人士分析稱：“目前，南京樓市整體已經(jīng)轉(zhuǎn)冷，只是個別的板塊還比較強(qiáng)勁?！?/p>

從2016年12月至今，南京樓市新房價格已是8個月回落、2個月持平，年內(nèi)累計(jì)下跌幅度超過1%;二手房價格同比漲幅已連降10個月，成交量相比去年9月已是“腰斬”。

從數(shù)據(jù)上來看，新房市場反應(yīng)較快、降幅明顯。在剛剛過去的10月份中，網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，南京全市共成交新房6595套，環(huán)比9月成交數(shù)據(jù)下跌53.4%，同比去年2015年10月11088套的成交量，成交量下跌35.7%，更創(chuàng)近4年來新低。

而二手房方面，從今年3月份之后，二手房成交量處于小幅下滑的趨勢，雖然賣方降價幅度不大，但是議價空間已經(jīng)加大;此外，成交量和掛牌量雙雙下滑，買賣雙方也處在博弈當(dāng)中。

“局部熱度高，整體趨冷是目前南京樓市的特征。調(diào)控一周年來，南京的房價已經(jīng)得到了明顯的控制，新房房價在走低，從而對二手房市場產(chǎn)生一定抑制，而且市場的分化趨勢加強(qiáng)，一些偏遠(yuǎn)的地區(qū)比如淳化等，已經(jīng)開始轉(zhuǎn)冷。”孟祥遠(yuǎn)表示。

南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，江北某新盤推出250套房源，銷許均價每平方米25513元，時隔三個月仍沒賣完。而江北另外一樓盤，銷許均價每平方米25098元，到目前只去化六成。在此情形下，個別樓盤開始到熱點(diǎn)樓盤附近攬客，有的甚至開出總價3個點(diǎn)的優(yōu)惠，以吸引購房人，這都說明南京樓市已經(jīng)處于變化中。

另一方面，南京土地市場也在轉(zhuǎn)冷中，“地王”逐漸消失，宅地未觸及最高限價已經(jīng)被拍出，去年動輒上百輪競拍、甚至觸發(fā)最高限價靠搖號決定買家的情形沒有再現(xiàn)。

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