任志強：你們搞錯了 我們現(xiàn)在房子是不夠用的

• 2018年5月27日 ZhouXun來源：經(jīng)濟觀察報 1152 74
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  2018-2023年中國房地產(chǎn)基金市場深度全景調(diào)研及“十三五”發(fā)展前景預(yù)測報告

  在激烈的市場競爭中，企業(yè)及投資者能否做出適時有效的市場決策是制勝的關(guān)鍵。房地產(chǎn)基金行業(yè)研究報告就是為了解行情、分析環(huán)境提供依據(jù)，是企業(yè)了解市場和把握發(fā)展方向的重要手段，是輔助企業(yè)決...

隨著改革深化與時況劇變，步入新階段的中國房地產(chǎn)對長效機制的需求變得急迫。在當(dāng)下節(jié)點回顧改革，我們需要去斟酌的可能包括但不限于：過去改革中的得失，哪些現(xiàn)狀、問題和路徑需要重建認(rèn)知?改革應(yīng)該沿著什么路徑繼續(xù)推進(jìn)等等。

經(jīng)濟觀察報：有分析說，在整體風(fēng)險比較高的情況下，對價格進(jìn)行限制，初衷是用時間換空間，為長效機制出臺贏得條件。

任志強：我不認(rèn)為是。要從長效來說，抑制危機要先控制土地價格。把地板價格拔得很高，把天花板壓得很低，不可持續(xù)，這是最簡單的道理。

經(jīng)濟觀察報：地方政府對土地的依賴，確實也不是一朝一夕能夠剪除掉的。

任志強：也不表示你所說的這種議論是正確的，政府對土地財政有依賴是早就有的事情，不是今天才發(fā)生。所以很多地方政府在房價低的時候就拼命鼓吹，希望抬高房價，我們沒看見哪個政府說我故意要把房價打低的，否則為什么要賣高價地呢?

經(jīng)濟觀察報：你提到亟待改革的第二個重要問題是，低收入人群的居住需求應(yīng)該用租賃方式保障而非財產(chǎn)保障，我們需要什么樣的租賃市場?

任志強：建立什么樣的租賃市場，這里有巨大的差別，一種租賃市場的建立就是我們現(xiàn)在提出的商品化租賃市場，另外一種租賃市場應(yīng)該是低收入人群的保障性租賃市場，這是兩個概念。

比如說北京市的長租房是用“競地價”的方式產(chǎn)生的，一定不是保障性質(zhì)的，一定是市場商品化性質(zhì)的，所以萬科的長租房遇到了很大的爭議，一次性交十年房租，180萬元才能租這個房。實際上用競地價的方式建立長租公寓，大大提高了租金標(biāo)準(zhǔn)。很多人可能根本就租不起。

所以保障的這部分要加強，不是建立商品化的租賃住房，而是由政府提供的、對無住房居民或者低收入居民進(jìn)行一個適度居住權(quán)的保障。當(dāng)土地和保障這兩個問題不能同步解決的時候，所有人都只能擠到市場中來。不要說他炒房子，因為對最窮的人保障的都是財產(chǎn)權(quán)利，必須用購買的方式解決問題，與其花180萬租10年，還不如用這個錢買房子，買的話可能至少還有70年的權(quán)利，很難說這個租賃市場是能夠被社會普遍接受的。

大部分國家是把它分開的，低收入家庭的人不需要到市場中去買房子，同時，政府鼓勵建立低收入家庭租得起的租賃市場。很多發(fā)達(dá)國家，政府提供了一部分保障房，這部分大概沒有超過20%的比例，但是租賃市場巨大，靠什么呢?靠的是鼓勵私人住房進(jìn)入租賃市場，比如有租房合作社，租房銀行等。德國租房合作社70%以上是私人的住房，日本也是。

比如說德國有空置稅，房子買了不住的話要收稅，要是把這個房子擱到合作社去租賃的話，減稅。一正一反兩個稅收政策讓租金降下來。所以用政府的辦法來扶持，租賃市場建得非常大。

我們現(xiàn)在提出的叫多主體，從來只有三個主體，要么是國家，要么是機構(gòu)，要么是私人。而我們現(xiàn)在實際上砍掉了私人這部分，因為不準(zhǔn)購買第二、第三套房，那就不可能用私人的力量去購買房產(chǎn)而變成租賃市場，這對整個制度來說是一個重大的打擊。

經(jīng)濟觀察報：剛才說國外租賃市場以私人供給為主，我們看到國內(nèi)一些機構(gòu)，會在散布的私人市場里收閑置房屋拿出來租賃，規(guī)模發(fā)展很快，這樣的發(fā)展模式，會是好的突破方法嗎?

任志強：這是不得已而為之的方法。當(dāng)你不允許買第二套、第三套的時候，人哪有多余的房子，都收完了怎么辦，剩余的房子在哪呢?是沒有辦法再擴大的。

在租賃住房不夠的時候，把長期租賃房都收了，經(jīng)過整理提高價格，因為租金價格是要根據(jù)成本來計算，是要有收益的，當(dāng)政府不能提供的時候，原來私人還能提供一部分，現(xiàn)在私人的部分都變成了長租公寓，或者是高級公寓，租金提高的時候，低收入人群就更沒地方住了。

經(jīng)濟觀察報：北京上海這種對租賃需求大的大城市，房屋閑置處在什么水平?

任志強：我沒覺得有多少，因為總量就不足。有位住建部前領(lǐng)導(dǎo)，他認(rèn)為按戶籍計算套數(shù)的話，我們的住房已經(jīng)夠一戶家庭一套房子，或者到了1.1，他的計算有一個最大的錯誤就是一戶家庭現(xiàn)在不是住一套房子。

經(jīng)濟觀察報：他是按戶口本來算的。

任志強：對，因為我的子女單獨住了一套房子，但是戶口還在我的戶口本上。一個可能是不夠支付銀行按揭的條件，所以貸不了款，得靠我去貸款，所以買房還是以我的名義，好像名義上我有兩套房子，但實際上不是。這個比例是很高的。

中國現(xiàn)在大概有7500萬的獨居戶，其中4000萬左右是老人，有3500多萬是年輕人，80后、90后，不跟父母一起住。

我們就算單獨居住的。這個比例會到多高呢?北歐現(xiàn)在是40%，中國現(xiàn)在是五點幾，六點幾的樣子，如果我們要漲到40%的話，會有多少獨居戶?大概是2.5億的獨居戶，或者更多。前三年，2017、2016、2015年，每年獨居戶增長30%多，而且還在繼續(xù)增長，我們估計很快會超過2億多家庭。整個城市才3億多戶口本，流動戶口、常住人口都算上。2.5億的獨居人口怎么辦，幾乎是翻一番吧，可知我們現(xiàn)在的房子是不夠用的。但是在一些人的概念里，房子已經(jīng)夠了，他們不知道這中間的差距有多少。

經(jīng)濟觀察報：還盛傳一個數(shù)據(jù)，中國人均居住面積到了40平方米。從這個標(biāo)準(zhǔn)做國內(nèi)外對比，整體上已經(jīng)不缺房子了。

任志強：中國和國外比，有一個最重要的區(qū)別，中國是按建筑面積計算的，歐美國家是按套內(nèi)面積計算的，按人均居住面積我們起碼有20%左右的差距。

現(xiàn)在含證面積大概36平方米左右，北京、上海更低。所以他們完全錯誤。

尤其錯誤的就是以為商品房市場已經(jīng)在中國占主導(dǎo)地位，其實所有住房都算起來，商品房的占比也就30%多，剩下的70%是過去50年分配歷史中提供的。大部分又破又舊又小，不能拿這30%去跟它平均呀。

比如說北京，看看現(xiàn)在帶箍的房子，什么叫帶箍呀，就是1976年大地震的時候做了加固的那種房子，到處都是。北京沒有電梯的房子有70%，沒有衛(wèi)生間的房子超過70%。

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