任志強(qiáng)：你們搞錯(cuò)了 我們現(xiàn)在房子是不夠用的

• 2018年5月27日 ZhouXun來(lái)源：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 1152 74
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  2018-2023年中國(guó)房地產(chǎn)基金市場(chǎng)深度全景調(diào)研及“十三五”發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告

  在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，企業(yè)及投資者能否做出適時(shí)有效的市場(chǎng)決策是制勝的關(guān)鍵。房地產(chǎn)基金行業(yè)研究報(bào)告就是為了解行情、分析環(huán)境提供依據(jù)，是企業(yè)了解市場(chǎng)和把握發(fā)展方向的重要手段，是輔助企業(yè)決...

隨著改革深化與時(shí)況劇變，步入新階段的中國(guó)房地產(chǎn)對(duì)長(zhǎng)效機(jī)制的需求變得急迫。在當(dāng)下節(jié)點(diǎn)回顧改革，我們需要去斟酌的可能包括但不限于：過(guò)去改革中的得失，哪些現(xiàn)狀、問(wèn)題和路徑需要重建認(rèn)知?改革應(yīng)該沿著什么路徑繼續(xù)推進(jìn)等等。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：沒(méi)有衛(wèi)生間?

任志強(qiáng)：衛(wèi)生間是什么概念?就是帶洗澡設(shè)施的，不是指廁所，我們過(guò)去那個(gè)小廁所一平方米，大家早晨起來(lái)洗臉?biāo)⒀酪綇N房去，這不叫衛(wèi)生間，只能叫廁所。

有熱水的大概5%左右，雖然有的家庭安了淋浴器，淋浴器畢竟不夠安全，也不夠舒適。沒(méi)有熱水供應(yīng)和沒(méi)有衛(wèi)生間，叫什么美好生活?

你知道上海的戶(hù)均是多少嗎?只有60多平方米，按人均計(jì)算好像面積很大，戶(hù)均計(jì)算只有60平方米，北京也就70平方米，你以為房子很大嗎?全中國(guó)100平方米以上的房子不到15%，還去算人均，這都是瞎胡鬧，平均數(shù)是用于宏觀分析的，不能用于微觀。當(dāng)他們運(yùn)用這些數(shù)的時(shí)候，根本沒(méi)有考慮個(gè)性問(wèn)題。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：現(xiàn)有的一些存量可做租賃的項(xiàng)目多嗎?

任志強(qiáng)：根本沒(méi)有存量，按鏈家的計(jì)算，北京大概有20%的房子用于出租，但是要供多少人住呢?供36%的人住，也就是5到7個(gè)人一套房子。為什么要打隔斷呢，因?yàn)榉孔硬粔?。北京需要多少，需?0%的人，怎么能提供得了。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：私人租賃的問(wèn)題，有沒(méi)有可能是投資回報(bào)率太低，所以不見(jiàn)得愿意出租?

任志強(qiáng)：你犯錯(cuò)誤了，中國(guó)沒(méi)有辦法計(jì)算投資回報(bào)率，是因?yàn)槿藗兂３?huì)按市場(chǎng)價(jià)計(jì)算投資回報(bào)率，后來(lái)的房子也是用這種辦法，可是你恰恰忽略了一個(gè)東西，我們有70%的房子是舊房子，房改房或者拆遷房，占的比例相當(dāng)大，房改房的成本才有多少，大量的房改房用于出租的時(shí)候，就把市場(chǎng)整體的租金價(jià)格壓下來(lái)了，房改房大概5萬(wàn)塊錢(qián)， 2萬(wàn)塊錢(qián)的都有，百分之好幾百的回報(bào)率，所以租金價(jià)格就下來(lái)了，要按市場(chǎng)價(jià)算，就是小潘說(shuō)的，百分之三到五，很低，如果扣除利息成本就是百分之一二了，但是要把這些東西都給按住，這個(gè)市場(chǎng)租賃價(jià)格就上來(lái)了。別搞錯(cuò)了，你們老把眼睛盯在商品房的部分，30%多。還有70%左右，至少是60%多是非商品房的部分呢，那才是大頭。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：這兩年有一些房地產(chǎn)企業(yè)試圖重新定義自己的角色，把名字改了的都有，有的說(shuō)自己是城市運(yùn)營(yíng)商，城鄉(xiāng)美好生活提供者，怎么解讀這個(gè)現(xiàn)象?

任志強(qiáng)：媒體老用一些新詞，他們也用新詞，本質(zhì)沒(méi)有變化，只要是在生產(chǎn)房子就叫房地產(chǎn)。房地產(chǎn)就是服務(wù)業(yè)，服務(wù)業(yè)可以把自己的服務(wù)鏈條加長(zhǎng)，很正常。但我不認(rèn)為這是專(zhuān)業(yè)化的發(fā)展方向，真正的專(zhuān)業(yè)化是汽車(chē)的組裝廠，會(huì)把零件的生產(chǎn)都分配給其他人，我就干組裝就夠了，核心技術(shù)是我的部分，但是零件可以分散。

開(kāi)發(fā)商做開(kāi)發(fā)的時(shí)候受到了很多限制，就要把自己的產(chǎn)業(yè)鏈加長(zhǎng)，因?yàn)榫邆湟恍﹥?yōu)勢(shì)，比如物業(yè)管理，我的樓盤(pán)我管理，我就擁有了這么多客戶(hù)資源，就可以把對(duì)客戶(hù)的服務(wù)和資源擴(kuò)大，把保險(xiǎn)加進(jìn)去，把蔬菜供應(yīng)加進(jìn)去，把其他的服務(wù)加進(jìn)去，但是主業(yè)是什么呢?還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，失去了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，所有的其他東西都廢了。

香港物業(yè)管理不是由專(zhuān)門(mén)的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)的，是聘請(qǐng)一個(gè)物業(yè)管理經(jīng)理人，其他的是社會(huì)化服務(wù)，不需要一個(gè)物業(yè)公司把所有人都養(yǎng)著。

我也不認(rèn)為這是未來(lái)的主要發(fā)展方向。擁有資源大的人可以，幾百萬(wàn)的用戶(hù)，生產(chǎn)幾百萬(wàn)套房子，把資源在全國(guó)范圍內(nèi)都可以進(jìn)行調(diào)配，組合，可以搞網(wǎng)絡(luò)化的經(jīng)營(yíng)，比如有鋼琴老師住在這，有化學(xué)老師住在這，可以組織各種的學(xué)習(xí)，一系列的變化都會(huì)出現(xiàn)的，但這不是主業(yè)，主業(yè)仍然是要買(mǎi)地，要蓋房子，要賣(mài)房子，要管房子，不然客戶(hù)資源哪去了，給別人了。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：從收入結(jié)構(gòu)和投資結(jié)構(gòu)看，房地產(chǎn)還會(huì)是他主業(yè)。

任志強(qiáng)：美國(guó)幾百年的時(shí)間，為什么還說(shuō)是股市樓市呀，這兩個(gè)是最集中的體現(xiàn)。

開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在一年的住宅竣工面積就10億平方米左右，按照全國(guó)現(xiàn)在的住宅面積，大概240億平方米，5%的折舊很正常吧，5%就是10億平方米。如果我們要滿(mǎn)足70%的城市化率，至少有440億平方米左右的建筑面積才能夠住，如果按5%的話(huà)，就是20多億平方米了，比現(xiàn)在一年房地產(chǎn)生產(chǎn)量還要大。

不要以為蓋房完了就完了，北京這么多破樓怎么辦呢?很多要拆除重來(lái)的。70年的生命周期，很多也快到了，不拆嗎?拆了重建，誰(shuí)弄呀?不讓開(kāi)發(fā)商弄，政府弄，不可能的事。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)從世界發(fā)展趨勢(shì)來(lái)說(shuō)，與城市化擴(kuò)張的同步。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：這個(gè)過(guò)程中有一些什么關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的人和事是非常值得紀(jì)念的?

任志強(qiáng)：被大家淡忘的是楊慎，80年代建設(shè)部的副部長(zhǎng)。楊慎當(dāng)了中國(guó)房協(xié)四屆的會(huì)長(zhǎng)，他應(yīng)該說(shuō)是立過(guò)功的，但是他那個(gè)時(shí)候是完全計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的一個(gè)起步過(guò)程，所以大家會(huì)把他遺忘的，他沒(méi)有在后續(xù)的過(guò)程中再發(fā)揮更多的作用。1982年的憲法修改，土地歸公，歸城市，應(yīng)該是屬于鄧小平的功勞。1990年的土地掛牌制度應(yīng)該是李鵬，1997年的房改應(yīng)該是朱镕基，這都是重要發(fā)展階段，而此后應(yīng)該是國(guó)土部的831大限，2002年6月份實(shí)行土地招拍掛。1997年的時(shí)候銀行給予個(gè)人住房貸款也是一個(gè)重大的改革，也和中國(guó)的發(fā)展緊密聯(lián)系，而后2008年政府工作報(bào)告提出了房地產(chǎn)的基金，REITs，但是沒(méi)有實(shí)行，到現(xiàn)在才開(kāi)始做正式的實(shí)行，這中間耽誤了10年的時(shí)間。

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