宅基地被地產(chǎn)商盯上了 農(nóng)村將變化巨大

• 2018年6月21日 YeShiMei來源：千尋生活 508 27
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  2018-2023年中國養(yǎng)殖西南蛇行業(yè)供需趨勢及投資風(fēng)險(xiǎn)研究報(bào)告

  養(yǎng)殖西南蛇行業(yè)研究報(bào)告中的養(yǎng)殖西南蛇行業(yè)數(shù)據(jù)分析以權(quán)威的國家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，采用宏觀和微觀相結(jié)合的分析方式，利用科學(xué)的統(tǒng)計(jì)分析方法，在描述行業(yè)概貌的同時(shí)，對養(yǎng)殖西南蛇行業(yè)進(jìn)行細(xì)化分...

近日，我們發(fā)現(xiàn)農(nóng)村隱形地產(chǎn)市場開始進(jìn)入發(fā)育期，突出標(biāo)志為農(nóng)村宅基地交易趨于活躍。包括在新農(nóng)村建設(shè)過程中，因居住環(huán)境等改善而引發(fā)的購買需求;宜居宜游的新形態(tài)農(nóng)村引發(fā)的宅基地升值;鄉(xiāng)村市場建設(shè)中商鋪購置費(fèi)用不斷攀升等。大量城市工商資本涌入鄉(xiāng)下租賃農(nóng)房的情

近日，我們發(fā)現(xiàn)農(nóng)村隱形地產(chǎn)市場開始進(jìn)入發(fā)育期，突出標(biāo)志為農(nóng)村宅基地交易趨于活躍。包括在新農(nóng)村建設(shè)過程中，因居住環(huán)境等改善而引發(fā)的購買需求;宜居宜游的新形態(tài)農(nóng)村引發(fā)的宅基地升值;鄉(xiāng)村市場建設(shè)中商鋪購置費(fèi)用不斷攀升等。大量城市工商資本涌入鄉(xiāng)下租賃農(nóng)房的情況。

農(nóng)村地產(chǎn)交易由來已久

雖然在法律層面未予承認(rèn)，但農(nóng)村房屋交易自20世紀(jì)80年代開始，就已存在，并非今天才有。

一般是交易雙方(主要是農(nóng)民)找村里的文化人擬定合同，再找一兩個(gè)村干部或者有威望的村民作為見證人，簽字畫押付錢，買賣就算完成了。相對來說，因金額小，量少，并不成氣候。

農(nóng)村地產(chǎn)交易活躍的原因

現(xiàn)如今農(nóng)村房屋交易量不斷增加，交易范圍擴(kuò)大，交易人群多元化，而房屋不斷增值，也是與這些年城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展有著密不可分的關(guān)系。

一是，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快。大批農(nóng)村人在農(nóng)村閑置下來的老屋給買賣提供了房源，而他們卻涌入到城市就業(yè)生活，促使城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快。

二是，鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)形態(tài)發(fā)生變化。二三產(chǎn)業(yè)在鄉(xiāng)村崛起，發(fā)展經(jīng)濟(jì)需要大量的房屋以及建設(shè)用地作為基礎(chǔ)。

三是，耕地紅線與城鎮(zhèn)化雙重約束。一些經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)村莊，建設(shè)用地指標(biāo)緊張，促使一定的交易市場催生。

農(nóng)村地產(chǎn)市場要持續(xù)發(fā)展

鑒于城鄉(xiāng)區(qū)域發(fā)展不平衡，資本與農(nóng)民對地價(jià)判斷的差異等，在穩(wěn)步推進(jìn)其顯形化的過程中，需要著重考慮以下因素:

一是農(nóng)村地產(chǎn)市場的相對封閉性。農(nóng)村地產(chǎn)交易市場由于并未納入正規(guī)的全國性的統(tǒng)一管理系統(tǒng)，因此形成了一個(gè)個(gè)相對封閉的獨(dú)立市場。城市與鄉(xiāng)村，不同鄉(xiāng)村之間，地產(chǎn)市場在多條不同的軌道上同時(shí)運(yùn)行，帶來價(jià)值上的一片片洼地。

二是農(nóng)村地產(chǎn)市場開放的滯后性。農(nóng)村地產(chǎn)市場雖然一直存在，但是由于受到各方面的限制，其價(jià)值及未來溢價(jià)空間尚未形成合理的評價(jià)體系和標(biāo)準(zhǔn)。如何保證宅基地等入市所釋放的巨大價(jià)值更多在農(nóng)村體現(xiàn)，大部分土地出讓收益留在農(nóng)村，留給農(nóng)民，都是必須考慮的。

三是交易主體本身的差異性。對于不同的人來說，同樣一塊錢，邊際效應(yīng)是不同的。一個(gè)農(nóng)民，孩子要上學(xué)，老人要看病，這時(shí)候房子與錢比較，錢對他來說就更加重要。加之貧困人口錢本來就少，把支出往后推延的余地不大。在城鄉(xiāng)差距依然很大，社會保障還不健全的情況下，農(nóng)村地產(chǎn)交易規(guī)則設(shè)計(jì)務(wù)求周全，以免城市居民或資本下鄉(xiāng)圈地，剝奪農(nóng)民長久收益。

農(nóng)村地產(chǎn)交易引發(fā)的問題

同時(shí)也不能否認(rèn)，農(nóng)村地產(chǎn)市場的隱形化還存在諸多問題。由于交易多是買方與農(nóng)戶或村集體直接簽訂合同，或者村集體與農(nóng)民簽訂合同，是靠鄉(xiāng)村約定俗成的自然法約束其有效性，未納入國家統(tǒng)一的產(chǎn)權(quán)管理系統(tǒng)，一旦產(chǎn)生糾紛處理難度很大。因此，相當(dāng)一部分產(chǎn)權(quán)難以通過正規(guī)途徑獲得融資，一定程度上限制了鄉(xiāng)村建設(shè)。

有計(jì)劃有步驟地將農(nóng)村地產(chǎn)納入到正規(guī)合法的程序之內(nèi)，是解決這些問題的關(guān)鍵，也是重構(gòu)產(chǎn)業(yè)空間，牽引鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)型，支持鄉(xiāng)村發(fā)展的必然選擇。2015年起，在全國一些縣市進(jìn)行的三塊地改革，在試點(diǎn)中摸索一套可行的辦法，也是基于這方面的考慮。

農(nóng)村地產(chǎn)交易市場價(jià)值

從現(xiàn)行的土地管理制度看，農(nóng)村房屋交易雖對制度提出了很大的挑戰(zhàn)。但是從大方向上看，又是經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展到一定程度產(chǎn)物。這種活躍可以說是市場對農(nóng)村宅基地用益物權(quán)價(jià)值的發(fā)現(xiàn)和反應(yīng)，在規(guī)范引導(dǎo)的前提下，使其顯形化，激活農(nóng)村農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)，解放使其發(fā)展。

因?yàn)榈禺a(chǎn)在農(nóng)村資產(chǎn)中占有相當(dāng)?shù)谋戎?，其中又以宅基地的比例為最大。例如在福建省，宅基地、公共公益設(shè)施、農(nóng)村經(jīng)營性集體建設(shè)用地三者比例基本為8∶1∶1。絕大多數(shù)農(nóng)民外出打工賺錢的目的，也是擁有一棟像樣的房子。因此有調(diào)查表明，在一個(gè)農(nóng)民的一生投資中，其中60%以上的投資是住房投資。

現(xiàn)實(shí)中也能看到，這塊市場是如何發(fā)育，又是怎樣孕育著巨大能量的。以東部一些村莊為例，隨著鄉(xiāng)村制造業(yè)的發(fā)展，吸納了大量外鄉(xiāng)勞動力。人們常年在這里做工，就有把家人接來同住的需要，買菜需要菜市場……經(jīng)過一段時(shí)間，這里分工越發(fā)明細(xì)，商業(yè)逐步成熟，原本小小的村莊便有了城鎮(zhèn)的模樣。如今隨著鄉(xiāng)村旅游的迅猛發(fā)展，對于農(nóng)村地產(chǎn)的需求更加旺盛，一部分城市人口帶著資金、知識和經(jīng)驗(yàn)上山下鄉(xiāng)，投資鄉(xiāng)村建設(shè)，使得鄉(xiāng)村不再局限，經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)更加立體，鄉(xiāng)村面貌也隨之發(fā)生翻天覆地的變化。

應(yīng)該說，市場已經(jīng)有很好的探索，并開始實(shí)踐，比如一些地方的"共享住宅"，就是靠建立合理的利益聯(lián)結(jié)機(jī)制，而不是一次性買斷。市場面向農(nóng)村，提供資源，而農(nóng)村提供服務(wù)，房產(chǎn)，等，以此撬動鄉(xiāng)村旅游、民俗等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，農(nóng)戶分享經(jīng)營收入，從而達(dá)到多方共贏的目的。

也可以考慮以村為單位成立社區(qū)委員會，在產(chǎn)權(quán)交易過程中設(shè)置一定的約束條件，比如用途上的管制，鄉(xiāng)村風(fēng)貌上的維護(hù)，以及其它使用權(quán)限上的限制等等，也是維護(hù)村莊及農(nóng)戶長遠(yuǎn)利益的一個(gè)不錯(cuò)的辦法。

城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)到了這樣的階段，對于如何從制度上破局的要求更加迫切了。既要守好底線，也要積極探索。

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