樓市降溫可期 推高三四線房?jī)r(jià)的“元兇”到底是什么？

• 2018年6月30日 ZhouXun來(lái)源：華夏時(shí)報(bào) 797 48
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  2018-2023年版房地產(chǎn)資產(chǎn)置換產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢(xún)報(bào)告

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級(jí)政府部門(mén)發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的“路線圖”，對(duì)于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來(lái)說(shuō)，就相當(dāng)于一張藍(lán)圖對(duì)一個(gè)建筑物的重要性，有了這張“藍(lán)圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計(jì)...

6月26日至29日，A股和港股地產(chǎn)板塊持續(xù)走低，板塊整體跌幅一度超過(guò)2%，保利地產(chǎn)、招商蛇口、新城控股等正宗地產(chǎn)股5日累計(jì)跌幅超過(guò)15%。港股市場(chǎng)內(nèi)，碧桂園5日跌幅接近20%，中國(guó)恒大、融信中國(guó)等跌幅也逼近15%。

過(guò)去的一周里，由“棚改貨幣化被叫?！眰髀勔鸬暮?yīng)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上不斷蔓延。

6月26日至29日，A股和港股地產(chǎn)板塊持續(xù)走低，板塊整體跌幅一度超過(guò)2%，保利地產(chǎn)、招商蛇口、新城控股等正宗地產(chǎn)股5日累計(jì)跌幅超過(guò)15%。港股市場(chǎng)內(nèi)，碧桂園5日跌幅接近20%，中國(guó)恒大、融信中國(guó)等跌幅也逼近15%。

這一切始于6月25日。盡管有降準(zhǔn)的利好預(yù)期在前，地產(chǎn)板塊個(gè)股依然逆勢(shì)出現(xiàn)大跌。到晚間，個(gè)中原因開(kāi)始在媒體間發(fā)酵，各地PSL(抵押補(bǔ)充貸款)審批暫?；厥諊?guó)開(kāi)行總行的傳聞不脛而走。過(guò)去幾年間，PSL為棚改貨幣化安置提供了主要資金來(lái)源，因此被普遍認(rèn)為是推高三四線樓市房?jī)r(jià)的重要?jiǎng)恿?。有解讀認(rèn)為，這一消息若被證實(shí)，則意味著棚改貨幣化被“一刀切”叫停。

相關(guān)專(zhuān)家對(duì)記者表示，棚改貨幣化“被叫?！钡恼f(shuō)法并不準(zhǔn)確，不能也不會(huì)一刀切，貨幣化也有一定的好處，還要根據(jù)具體情況采取具體對(duì)策。但總體來(lái)看，棚改將從貨幣化安置為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐詫?shí)物安置為主。

中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院副研究員鄒琳華接受記者采訪時(shí)表示，三四線城市樓市上漲的勢(shì)頭將有所緩解。盡管由于供給增加的滯后性，2018年三四線城市的降溫不會(huì)特別顯著，甚至還可能慣性上漲，但漲速肯定要下降，2019年可能出現(xiàn)局部降價(jià)。

起于“去庫(kù)存”

對(duì)于上述傳言，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行25日晚回應(yīng)稱(chēng)，今年以來(lái)，開(kāi)發(fā)銀行嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)棚改政策，在國(guó)務(wù)院相關(guān)部委指導(dǎo)下，配合地方政府依法合規(guī)開(kāi)展棚改融資工作，目前各項(xiàng)工作正在有序開(kāi)展。截至5月末，開(kāi)行今年發(fā)放棚改貸款4369億元，有力支持了棚改續(xù)建及2018年580萬(wàn)套新開(kāi)工項(xiàng)目建設(shè)。26日又有媒體爆出，國(guó)開(kāi)行相關(guān)負(fù)責(zé)人參加海通證券電話會(huì)議，稱(chēng)國(guó)開(kāi)行總行已于最近兩周將審批權(quán)限收回。不過(guò)，國(guó)開(kāi)行隨后發(fā)表公告，澄清該言論不能代表國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行。

盡管官方并沒(méi)有明確表態(tài)，但記者梳理2018年以來(lái)各地公開(kāi)信息，發(fā)現(xiàn)安徽、山東、江西、河北等地在推行棚戶(hù)區(qū)改造時(shí)，安置方式上的口徑已經(jīng)從只有“因城施策推進(jìn)棚改貨幣化安置”轉(zhuǎn)變?yōu)楦嗍褂谩柏泿呕仓煤蛯?shí)物化安置結(jié)合”，甚至有地區(qū)要求合理控制棚改貨幣化安置比例，商品住房供需緊張的市、縣要進(jìn)一步降低貨幣化安置比例。

棚改計(jì)劃于2005年首次提出，在最近幾年達(dá)到高峰。2008-2012年棚改新開(kāi)工1260萬(wàn)套，2013-2014年開(kāi)工820萬(wàn)套。這一階段，主要安置方式為實(shí)物安置，也就是政府主導(dǎo)建立保障性住房，滿足棚戶(hù)區(qū)居民的住房需求，資金來(lái)源主要是地方政府發(fā)債、企業(yè)債券等。

棚改貨幣化就已開(kāi)始被賦予去庫(kù)存的任務(wù)。央行于2014年開(kāi)始定向投放PSL，僅可用于支持棚戶(hù)區(qū)改造貸款、重大水利工程貸款及人民幣“走出去”項(xiàng)目貸款等特定項(xiàng)目貸款。操作上，就是拆遷安置從給房變成給錢(qián)，居民拿到補(bǔ)償款后，可以自行購(gòu)買(mǎi)住宅，不受地區(qū)、城市的限制。

推高三四線房?jī)r(jià)的“元兇”

理論上說(shuō)，貨幣化安置并不代表一定要投資房地產(chǎn)。拆遷戶(hù)拿了補(bǔ)償款后，既可以買(mǎi)房，也可以炒股;既可以在當(dāng)?shù)刭?gòu)房，也可以在大城市買(mǎi)房。然而，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融所房地產(chǎn)研究中心主任尹中立撰文指出，房地產(chǎn)既有一般消費(fèi)品的特點(diǎn)，還有資本投資品的特點(diǎn)。在整體金融緊縮的背景下，唯有樓市一枝獨(dú)秀，進(jìn)一步強(qiáng)化了樓市是“最好的投資渠道”的理念，不僅助長(zhǎng)了居民盲目加杠桿的沖動(dòng)，也刺激了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在三四線城市盲目擴(kuò)張，給宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定及金融穩(wěn)定帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)隱患。

在這樣的大背景下，三四線樓市房?jī)r(jià)的大漲受到了一系列內(nèi)外部原因的推動(dòng)。鄒琳華認(rèn)為，經(jīng)歷了2016年以來(lái)的一輪大漲，一線城市房?jī)r(jià)極高，并采取了最嚴(yán)格的限購(gòu)政策，同時(shí)對(duì)外進(jìn)行人口疏散;二線城市房?jī)r(jià)很高，并采取了相對(duì)嚴(yán)格的調(diào)控政策;三四線城市對(duì)購(gòu)房少有限制，住房總價(jià)相對(duì)較低，部分城市還有購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)政策。于是在貨幣化棚改的第一階段，在當(dāng)?shù)刭?gòu)房成為主流。由于三四線城市及縣城市場(chǎng)容量狹小，庫(kù)存絕對(duì)量不大，短期內(nèi)大量拆遷家庭拿著遠(yuǎn)高于市場(chǎng)價(jià)的補(bǔ)償款擁入市場(chǎng)購(gòu)房，造成房?jī)r(jià)大幅上揚(yáng)。

例如安徽省安慶市，本地常住人口464.3萬(wàn)人，2017年棚戶(hù)區(qū)將近兩萬(wàn)戶(hù)，2018年預(yù)計(jì)再改造24843戶(hù)。當(dāng)?shù)赝菩辛恕胺科薄敝贫龋疬w戶(hù)拿到一定金額的房票后入市買(mǎi)房，由于本地庫(kù)存不多，無(wú)論是一手還是二手房都很快供不應(yīng)求?！耙?yàn)榭只牛蠹乙呀?jīng)不理智了。怕沒(méi)有房子賣(mài)了，房?jī)r(jià)還會(huì)再漲，手里的房票就會(huì)貶值，更買(mǎi)不起房。”一位當(dāng)?shù)鼐W(wǎng)友表示。

而房?jī)r(jià)已經(jīng)大幅拉升。如2017年下半年入市的恒大珺睿府均價(jià)甚至達(dá)9500元/平米，是當(dāng)?shù)貎r(jià)格最高的樓盤(pán)。據(jù)易居研究院百城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的監(jiān)測(cè)，安慶新建商品住宅的單價(jià)從2017年5月的5900元/平米漲到了2018年5月的7248元/平米，同比上漲22.8%。

鄒琳華同時(shí)認(rèn)為，一二線城市房?jī)r(jià)的上漲也與貨幣化安置有關(guān)。在當(dāng)前條件下，三四線城市乃至縣城的房?jī)r(jià)已經(jīng)經(jīng)歷了一波大漲，房?jī)r(jià)絕對(duì)水平很高。而大家都很清楚，在城市化大背景下，三四線城市人口外流嚴(yán)重，總體并無(wú)很強(qiáng)的投資前景。在當(dāng)前的房?jī)r(jià)水平下追高，收益有限而風(fēng)險(xiǎn)較大。如果繼續(xù)以棚改貨幣化的形式給當(dāng)?shù)丶彝ヌ峁┵?gòu)房現(xiàn)金，更多的人將選擇去一二線城市購(gòu)房，投資需求將向外溢出。所以將會(huì)出現(xiàn)三四線棚改，一二線漲價(jià)的現(xiàn)象。

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