杭州搖號(hào)熱情有所降溫 七月推地潮開啟 理性成了主旋律

• 2018年7月12日 FanTianQing來源：鳳凰資訊 328 14
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  2018-2023年房地產(chǎn)代理行業(yè)深度分析及“十三五”發(fā)展規(guī)劃指導(dǎo)報(bào)告

  “十三五”規(guī)劃對(duì)“十二五”規(guī)劃實(shí)施情況進(jìn)行全面評(píng)估；貫徹黨的十八大和十九大精神，以習(xí)近平新時(shí)代中國特色社會(huì)主義思想為指導(dǎo)，突出改革創(chuàng)新；遠(yuǎn)近結(jié)合，更加注重以解決長遠(yuǎn)問題的辦法來應(yīng)對(duì)...

市場終究會(huì)受到周期性規(guī)律的支配，房價(jià)并不會(huì)永遠(yuǎn)上漲，土地市場也不會(huì)始終高熱。

杭州樓市剛進(jìn)入下半場，土地市場就刮起了“涼風(fēng)”；隨著貨幣化安置比例的減少，杭州拆遷戶手頭的現(xiàn)金也明顯減少了；而7月伊始，碧桂園東旭府1266套巨量房源入市，剛需盤接連推出，開發(fā)商不看好下半年樓市、“搶收”剛需的說法在坊間傳開……

這一切，都讓購房者嗅到了一絲樓市生變的味道，投資客開始謹(jǐn)慎，對(duì)行情敏感的剛需也開始觀望，搖號(hào)的熱情也明顯降溫了。

搖號(hào)熱情有所降溫 有樓盤開盤未售罄

樓市最怕預(yù)期下調(diào)。從最近購房群的各種留言來看，熱度已經(jīng)開始下降，投資客開始謹(jǐn)慎，有選擇性地?fù)u號(hào)，而有的剛需購房者則已經(jīng)持觀望態(tài)度。

何先生是新杭州人，4月就踏上搖號(hào)買房路，“算上蔚藍(lán)領(lǐng)秀，我已經(jīng)搖了12次?！?/p>

剛開始搖號(hào)，只要是余杭的樓盤，只要價(jià)格不是太高，何先生都會(huì)去搖。“之前搖號(hào)熱度很高，周邊朋友都去搖了，我想既然有了房票，就去試試。大部分樓盤我都沒看過樣板房，有些連戶型圖都沒看，純粹是因?yàn)閮r(jià)格和二手房倒掛，盲目跟風(fēng)去搖號(hào)?！?/p>

不過，隨著一些紅盤結(jié)束搖號(hào)，新推出的房源不是面積偏大，就是總價(jià)偏高，而且與周邊二手房的差價(jià)也不大?！皳u了那么多次，我開始冷靜下來，畢竟手上只有一個(gè)房票。性價(jià)比不明顯的樓盤，我也就放棄了?！焙蜗壬f。

剛需購房者已經(jīng)開始冷靜下來，而投資客可能更早地開始轉(zhuǎn)身離場。潘女士參與了一些樓盤的搖號(hào)，但都沒有中簽。她認(rèn)為下半年樓市行情不會(huì)像上半年那么熱?！白罱鼛讉€(gè)盤和周邊二手房差價(jià)也不大，而且位置偏遠(yuǎn)。況且?guī)讉€(gè)盤搖下來，感覺凍結(jié)資金、準(zhǔn)備材料實(shí)在太麻煩，也耗費(fèi)精力。現(xiàn)在已經(jīng)不打算投資新房了，還是提早為孩子的學(xué)區(qū)房作準(zhǔn)備?！?/p>

而搖中號(hào)的購房者也變得理性。搖號(hào)熱的時(shí)候，基本上開盤就售罄，即便是頂樓、一樓等邊角料，也是一搶而光。但在最近的開盤中，某剛需樓盤在開盤后，竟然有不少樓層、位置或者戶型較差的房源剩下來，這意味著，很多人放棄購買這些房源。

這也是樓市恢復(fù)正常的一個(gè)信號(hào)，什么樣的房子都搶，其實(shí)才不正常。

七月推地潮開啟 理性成了主旋律

7月6日，主城區(qū)土地市場開閘，被視為杭州下半年土地市場的“風(fēng)向標(biāo)”。這次推出的之江、濱江、翠苑三宗寶地，均是所在板塊的優(yōu)質(zhì)地塊，若放在去年，大概率都會(huì)創(chuàng)造板塊地價(jià)新高。

雖然這三宗地都設(shè)置了上限價(jià)格，但在開拍前，不少業(yè)內(nèi)人士看好地價(jià)封頂。然而，出讓結(jié)果讓人大跌眼鏡。之江度假區(qū)宅地成交時(shí)僅溢價(jià)10.5%，成交樓面價(jià)19040元/平方米。而就在半年前，今年1月8日成交的祥生之江項(xiàng)目，樓面價(jià)高達(dá)19608元/平方米，自持比例更是達(dá)到50%。

盡管仁恒地塊需配建3萬平方米的公租房，如果把1300元/平方米（房企測算）的公租房成本折算進(jìn)地價(jià)里，那么實(shí)際地價(jià)約24415元/平方米，相比今年1月祥生地塊的實(shí)際地價(jià)28011元/平方米，仍有13%的跌幅。（注：含公租房的實(shí)際地價(jià)=(公租房面積×成本+成交總價(jià))/建筑面積×（1-公租房比例）、含自持的實(shí)際地價(jià)=成交地價(jià)/（1-自持比例×0.6）)

濱江、翠苑兩宗稀缺地塊，分別由綠城、中海拿下，樓面價(jià)分別為33625元/平方米、36894元/平方米，均未封頂。

去年9月4日，溫州時(shí)代以31851元/平方米樓面價(jià)、25%自持比例獲取的濱江地塊，折算實(shí)際樓面價(jià)達(dá)37471元/平方米。而翠苑上一次宅地出讓，去年4月26日，中冶的拿地樓面價(jià)39571元/平方米，自持16%，并且須現(xiàn)房銷售。

昨天，蕭山、余杭同時(shí)推地，同樣跌幅明顯。尤其是緊鄰錢江世紀(jì)城的市北板塊，近年來都是兵家必爭之地。昨天出讓的地塊又靠近雙地鐵，新希望以樓面價(jià)23079元/平方米收入囊中，相比板塊內(nèi)的最高樓面價(jià)、去年創(chuàng)造的30815元/平方米，跌幅高達(dá)25%。

同一天出讓的崇賢地塊，記者測算，也相比去年的最高樓面價(jià)，下降了11%。

中原地產(chǎn)首席分析師荊海燕分析：“不斷加碼的調(diào)控政策與融資難形成了雙面夾擊，房企在地塊選擇上也變得更加謹(jǐn)慎?！?/p>

易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為：“很顯然，近兩年的杭州地價(jià)一直處于較高的水平，目前地價(jià)下滑是市場調(diào)整的直接表現(xiàn)。首先房企的錢包越來越緊，此前的豪賭心態(tài)也已經(jīng)看不到了。”

嚴(yán)躍進(jìn)表示：“市場稍許降溫完全可以預(yù)見，等目前的部分限價(jià)房源逐漸去化后，‘買到就是賺到’的投資客心態(tài)也將逐漸退場。貨幣化安置的減少甚至?xí)和＃屖袌錾贤械椎馁Y金銳減。下半年大量高價(jià)地上市的時(shí)候，很有可能找不到足夠的資金來接盤?！?/p>

“可以肯定的是，杭州自2016年以來的這波行情，應(yīng)該要告一段落了，只不過大跌也并不現(xiàn)實(shí)，接下去將會(huì)進(jìn)入橫盤調(diào)整期。買房的人不必急著入市，下半年到明年上半年，剛需會(huì)有更多的機(jī)會(huì)?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士建議。

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