房企業(yè)績兩重天 行業(yè)分化更突出

• 2018年7月26日 FanTianQing來源：騰訊網(wǎng) 344 15
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  2018-2024年中國房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)市場前瞻與未來投資戰(zhàn)略分析報(bào)告

  房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)研究報(bào)告主要分析了房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)的市場規(guī)模、房地產(chǎn)資產(chǎn)置換市場供需求狀況、房地產(chǎn)資產(chǎn)置換市場競爭狀況和房地產(chǎn)資產(chǎn)置換主要企業(yè)經(jīng)營情況，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)...

今年上半年，雖然房地產(chǎn)合同銷售金額和銷售面積依然獲得正向增長，但增速已出現(xiàn)較大程度下調(diào)。且在棚改政策的調(diào)整下，貨幣化安置的比例或?qū)⒋蠓档停@將構(gòu)成下半年三四線城市的銷售壓力。

在行業(yè)一片肅殺氛圍中，房企們陸續(xù)發(fā)布2018年上半年業(yè)績預(yù)告。在過往1~2年銷售規(guī)模的高歌勐進(jìn)和資金寬松的周期拖底下，主流房企大多能獲得不俗的業(yè)績，個(gè)別房企甚至獲得500%之巨的增長幅度。不過，大公司業(yè)績預(yù)增并不能完全掩蓋行業(yè)所面臨的隱憂。今年上半年，雖然房地產(chǎn)合同銷售金額和銷售面積依然獲得正向增長，但增速已出現(xiàn)較大程度下調(diào)。且在棚改政策的調(diào)整下，貨幣化安置的比例或?qū)⒋蠓档?，這將構(gòu)成下半年三四線城市的銷售壓力。

多重因素疊加之下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況已呈風(fēng)聲鶴唳之勢。更為嚴(yán)峻的是，個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)已陷入經(jīng)營不善之困境，導(dǎo)致違約現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。近日，上市公司中弘股份已經(jīng)“爆雷”，多個(gè)項(xiàng)目銷售停滯，業(yè)績同比下滑4876.59%。

7月23日晚，正榮地產(chǎn)?發(fā)布正面盈利預(yù)告，同日早上，融創(chuàng)發(fā)布正面盈利預(yù)告，當(dāng)天收盤股價(jià)上漲3.72%。在近期發(fā)布預(yù)增公告的還有保利地產(chǎn)、招商蛇口、陽光城、中糧地產(chǎn)等房企。

個(gè)別公司的增幅超過了100%。合肥城建預(yù)測，2018年1~6月歸母凈利潤的漲幅是400%~450%；中南建設(shè)歸母凈利潤增幅達(dá)160%~180%；陽光城的預(yù)期增長是189.5%~235.2%。

預(yù)增的房企給出的理由普遍是集團(tuán)已交付建筑面積的增加、平均售價(jià)大幅上漲及物業(yè)毛利增加、營業(yè)收入增加。過去一至兩年，房地產(chǎn)業(yè)高歌勐進(jìn)，銷售金額向上拉升，同期行業(yè)處于寬松周期，融資成本普遍較低。這些因素促使行業(yè)凈利潤率回歸兩位數(shù)水平，如今在房企2018年中報(bào)上有所體現(xiàn)。

不過，仍有不少企業(yè)陷入預(yù)減或虧損之地。近日，華聯(lián)控股、榮安地產(chǎn)、深物業(yè)A等多家公司今年上半年業(yè)績有所下降。而綠景控股、嘉凱城、中弘股份、海航投資等公司相繼發(fā)布預(yù)虧公告。

其中，中弘股份因財(cái)務(wù)費(fèi)用增加10億元、資產(chǎn)減值損失增加1億元、商業(yè)項(xiàng)目銷售停滯，住宅項(xiàng)目銷售也大幅下滑，導(dǎo)致公司房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售利潤較去年同期大幅減少，預(yù)期虧損14億元，同比下滑4876.59%。

申萬宏源7月20日數(shù)據(jù)顯示，60家發(fā)布中報(bào)業(yè)績預(yù)告的房企中，25家預(yù)增、7家扭虧、1家續(xù)盈，而首虧、續(xù)虧或預(yù)減的有22家，占比超過1/3。一名房地產(chǎn)資深評(píng)論員表示：“在過去兩年銷售業(yè)績支撐下，今年房企業(yè)績獲得正向增長的可能性較大，至少龍頭房企如此?！?/p>

國信證券的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，2017年，中國房地產(chǎn)銷售TOP5和TOP10市場集中度分別為16.9%、24.1%，較2016年末分別提升了4和5.2個(gè)百分點(diǎn)，但對(duì)比美國的市場集中度，尚分別有6.7和9.1個(gè)百分點(diǎn)的差距。

但2018年1~6月，中國TOP5和TOP10市場集中度進(jìn)一步提升至21.37%和29.72%，已經(jīng)接近美國水平。

行業(yè)三巨頭的碧桂園、萬科、恒大又再刷新銷售紀(jì)錄。今年上半年，碧桂園已實(shí)現(xiàn)合同銷售金額4124.9億元，萬科實(shí)現(xiàn)3046.6億元，恒大實(shí)現(xiàn)合同銷售額3041.8億元，此三家加起來的合同銷售金額已突破萬億元。

一家在港上市的房企融資負(fù)責(zé)人對(duì)媒體表示：“今年上半年，房企融資較大，綜合融資成本也有所上漲，較去年提高約2~3個(gè)百分點(diǎn)?，F(xiàn)在基本只有龍頭房企能拿到錢，融資的集中度提升將反哺規(guī)模提升。”

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