證券時(shí)報(bào)刊評：租房才是真正的剛需 資本進(jìn)來有點(diǎn)殘酷

• 2018年8月20日 ZhouXun來源：證券時(shí)報(bào) 大洋網(wǎng) 971 61
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  2018-2023年版廉租房產(chǎn)品入市調(diào)查研究報(bào)告

  在市場競爭日益激烈、新產(chǎn)品層出不窮的今天，要開發(fā)一個(gè)新品并能迅速在市場上推廣其難度是可想而知的。只有經(jīng)過科學(xué)的市場分析、消費(fèi)者分析、競爭對手的分析，做到有的放矢，才能使企業(yè)開發(fā)的新...

相比居住更舒適，多數(shù)人還是希望租金更低。這樣看，資本進(jìn)來有點(diǎn)殘酷。

自2002年有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來，房租就未曾跌過，17年來指數(shù)月平均漲幅高達(dá)3.32%。

原來，你手上的房子，可這樣出租，先找長租公寓A來報(bào)價(jià)，然后再找長租公寓B。這時(shí)，B一般比A報(bào)價(jià)更高。原來，你可以這樣租房子，打開長租公寓APP，或許租不起中心區(qū)月租金數(shù)千到一萬元的成套住宅，但你想住在這樣的社區(qū)里。怎么辦?你可以租一間?；蛟S，一間的租金也付不起，那可以住客廳或上鋪，要不再往外圍走走，準(zhǔn)有一款適合你。

每天，你進(jìn)出體面的社區(qū)，而你的收入連業(yè)主的一個(gè)零頭都不夠。這或許就是追求美好生活的路徑，但另一面是什么呢?往小了說，就是空間逼仄、上下班電梯要久等、打隔斷導(dǎo)致漏水;往大點(diǎn)兒了說，人太多導(dǎo)致物業(yè)癱瘓、噪音讓你無法安睡、用電負(fù)荷大造成火災(zāi)等。房子越建越多，但你的空間越來越小、租金越來越高，你住的離市中心越來越遠(yuǎn)，甚至被迫離開。

房價(jià)非理性上漲，可歸咎于投資屬性作祟。按理說，絕對沒有人租房是為了投資。相應(yīng)的，租金也是由可支配收入決定的。國際經(jīng)驗(yàn)顯示，房租超過個(gè)人可支配收入1/3，生活就會(huì)面臨困難，所以即便發(fā)達(dá)國家不管制房價(jià)，但管制租金卻是國際慣例。2015年3月，德國議會(huì)通過《限制房租法》，要求3年內(nèi)租金漲幅不得超過10%;房東漲租超過指導(dǎo)價(jià)20%的，算違法，租客有權(quán)將房東告上法庭;房東單方面漲租超50%的，被認(rèn)為是賺取暴利，可判入獄3年。

盡管，我國房價(jià)上漲屢被詬病，但2008-2009年、2012年、2014年下半年-2015年，房價(jià)曾下跌過。2008-2009年，深圳房價(jià)絕對水平最低點(diǎn)比最高點(diǎn)下跌37%。但是，筆者梳理國家統(tǒng)計(jì)局CPI中房租價(jià)格指數(shù)后，著實(shí)嚇了一跳，自2002年有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來，房租就未曾跌過，17年來指數(shù)月平均漲幅高達(dá)3.32%。自2011年有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來，70城房價(jià)指數(shù)月平均上漲3.54%，略高于房租上漲。不過，考慮到2002-2010年房價(jià)相對平穩(wěn)，2002年以來租金漲幅超過房價(jià)漲幅。

房租為何上漲?過去，我們可以說進(jìn)城的人多了，租房的人多了，舊城改造了，房價(jià)上漲了，追求美好生活等。但現(xiàn)在，“炒房租”是新現(xiàn)象。國家倡導(dǎo)“購租并舉”，需求端老百姓還未轉(zhuǎn)變過來，買房的訴求仍強(qiáng)烈，但供應(yīng)端卻無比積極。長租公寓向資本方闡述盈利模式時(shí)表示，只有不斷變大才能在市場獲得主動(dòng)權(quán)、定價(jià)權(quán)、利益權(quán)。第一輪融資，搶奪市場房源，爭奪紅利增長潛力小區(qū)，搶奪定價(jià)權(quán);第二輪融資，行業(yè)洗牌;第三輪融資，收獲房租增長紅利。

顯然，這是互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代“風(fēng)投”的打法，先占領(lǐng)風(fēng)口，再獲得行業(yè)紅利。于是，短短3-4年里，全國誕生上千家長租公寓。下一步就是繼續(xù)“燒錢”，行業(yè)洗牌、頭部企業(yè)誕生。一旦資本選定誰，不斷加注，讓競爭者倒下、后來者沒活路。自2017年以來，長租公寓倒閉潮出現(xiàn)，洗牌開始。A輪不行、B輪上，再不行C輪融資啟動(dòng)，投入產(chǎn)出倒掛沒關(guān)系，資本看的是未來。

曾經(jīng)，筆者為大街上到處損壞的共享單車可惜，但金融界的朋友說，風(fēng)投的眼里，這都不是事兒!頭部誕生了，一切都回來了。別看大城市房子多，配套好的、位置好的，就那么多，資本圈住了，定價(jià)和盈利都被鎖定了。城市中心區(qū)，單間租金2000元，100平米的房子打成5間，就是1萬元。看似，外表光鮮，但房租上漲了，居住尊嚴(yán)沒了，安全隱患更在后面。北京西北五環(huán)外的唐家?guī)X，曾是有名的蟻?zhàn)寮械?，因居住環(huán)境差備受詬病，但租金只有幾百元啊!

現(xiàn)在改造了，外表好看了、居住舒適了，但唐家?guī)X55平米一居室，租金4000元，翻了近10倍。記住，租房才是真正的剛需。一線城市，80%的這部分人群，月收入只有3000元左右。舊城改造也好，增加居住體驗(yàn)也好，甚至煤氣“管改罐”也好，大家都想要，但得靠租金上漲買單。需要不等于可能，相比居住更舒適，多數(shù)人還是希望租金更低。這樣看，資本進(jìn)來有點(diǎn)殘酷。

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“信用免押金”租房竟成了分期貸是怎么回事?

據(jù)新華社電 “相寓好房，押零付一”“無需押金即可入住”，正值暑期，房屋租賃中介熱推的“信用免押金”的租房模式，讓信用好的人實(shí)現(xiàn)了“信用變現(xiàn)”，減輕了負(fù)擔(dān)，對不少的租客而言極具吸引力。

而近日，北京消費(fèi)者李紅發(fā)現(xiàn)，我愛我家中介熱情推薦的相寓信用租房竟是筆貸款業(yè)務(wù)，自己在不知情的情況下險(xiǎn)些“被貸款”。記者隨后調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前這種火爆的短期模式背后隱藏著諸多貓膩：以信用租房為誘餌，讓租客一不小心“被網(wǎng)貸”。

畢業(yè)季來臨，“為大學(xué)生減輕租房負(fù)擔(dān)”的信用租房市場異?；鸨?。

7月17日，李紅來到我愛我家月壇旗艦店辦理租房業(yè)務(wù)。經(jīng)該店租賃部王經(jīng)理介紹，只要支付寶“芝麻信用”值達(dá)700以上，即可享受我愛我家主推的“相寓信用租房”項(xiàng)目“押零付一”，“按月繳納房租，十分方便?！痹谕踅?jīng)理的推介下，李紅簽訂了租賃合同。隨后，一個(gè)自稱南京邦航商務(wù)信息咨詢有限公司工作人員的來電稱，要李紅提供一張本人儲(chǔ)蓄卡信息并“授權(quán)存管”到該公司，工作人員再三表示儲(chǔ)蓄卡只用于確定租客信息，無風(fēng)險(xiǎn)。掛掉電話后，在李紅的再三追問下，王經(jīng)理表示：“這其實(shí)是一筆貸款，實(shí)際上是租客一次性貸款，分期還款的行為?！?/p>

說好的押零付一，實(shí)際卻成了貸款?記者隨后調(diào)查發(fā)現(xiàn)，類似這種以“貸”租房模式的中介不只我愛我家，還包括鏈家推出的“自如白條”和58同城推出的“58月付”等產(chǎn)品。據(jù)王經(jīng)理透露，我愛我家“相寓”推出的“押零付一”業(yè)務(wù)實(shí)際上是由消費(fèi)者以綁定本人名下儲(chǔ)蓄卡做擔(dān)保的形式，通過第三方互聯(lián)網(wǎng)金融公司向指定銀行申請貸款。該第三方互聯(lián)網(wǎng)金融公司將租戶需繳納的租金總額，一次性轉(zhuǎn)賬至我愛我家，消費(fèi)者按月繳納房屋租金及5.8%的“服務(wù)費(fèi)”予該金融公司。

“信用租房的初衷是為一些資金短缺的租客群提供幫助，但確實(shí)會(huì)給租賃平臺(tái)帶來風(fēng)險(xiǎn)?！蔽覑畚壹摇跋嘣ⅰ备笨偨?jīng)理張多表示，雖然這是一筆貸款，但我愛我家“相寓”將租房和貸款兩種合同做了區(qū)分，租房合同上絕對不會(huì)出現(xiàn)貸款信息。而消費(fèi)者選擇信用租房后，還需與房司令簽署另一份貸款合同?！斑@是消費(fèi)者的選擇，消費(fèi)者理應(yīng)充分知情?！睆埗啾硎?。

租房不炒是底線 越界創(chuàng)新要不得

這種租賃模式是否觸犯國家法律法規(guī)?消費(fèi)者又如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)?

重慶大學(xué)法學(xué)院副教授羅勇認(rèn)為，相寓租房以解決租賃人資金周轉(zhuǎn)為噱頭，實(shí)則綁定消費(fèi)者名下儲(chǔ)蓄卡做擔(dān)保。由于信息不對稱，一些不知情的消費(fèi)者可能辦理資金托管相關(guān)手續(xù)，被強(qiáng)行網(wǎng)貸，存在風(fēng)險(xiǎn)。

“這種創(chuàng)新要不得?！敝袊y行金融部副總經(jīng)理劉小宇也表示，這種越界的創(chuàng)新不僅多產(chǎn)品嵌套，不向消費(fèi)者介紹清楚，而且國家也沒有資金存管具體額度的相關(guān)規(guī)定。一旦出現(xiàn)問題，很有可能出現(xiàn)轉(zhuǎn)高利貸，再追索的問題。

對此，北京市一法律師事務(wù)所律師周兆成提醒消費(fèi)者，消費(fèi)者享有知悉其購買、使用的商品或者接受的服務(wù)的真實(shí)情況的權(quán)利，租客作為消費(fèi)者在接受租房服務(wù)時(shí)候，有權(quán)對租房服務(wù)的有關(guān)真實(shí)情況進(jìn)行全面了解。在簽訂合同時(shí)約定解除租賃合同時(shí)則終止借貸協(xié)議，消費(fèi)者有權(quán)停止向房租分期平臺(tái)還款，這樣約定可以有效避免租賃合同解除時(shí)仍需還款的風(fēng)險(xiǎn)。

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