恒大中報解讀：530億穩(wěn)居利潤王

• 2018年8月29日 YangJinZhu來源：搜狐 1385 91
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  2018-2023年中國聯(lián)合辦公行業(yè)競爭格局分析與投資潛力咨詢報告

  聯(lián)合辦公指來自不同公司或組織的個人在共同的空間進行辦公。在此空間中，聯(lián)合辦公者不僅共享了辦公環(huán)境和設(shè)施，同時也共享一定的信息資源，從而達成一定的合作。聯(lián)合辦公是先在歐美國家興起的辦...

在宏觀層面，國家繼續(xù)堅持“房住不炒”的基本原則，行業(yè)調(diào)控不斷深化，地方政府的限購政策紛紛加碼；在行業(yè)層面，隨著行業(yè)集中度的不斷攀升，為了搶占生存空間，許多二線地產(chǎn)商紛紛喊出千億小目標(biāo)，而頭部幾家地產(chǎn)公司的龍頭爭奪戰(zhàn)，也日趨激烈；在金融層面，隨著國家堅

2018年上半年，中國地產(chǎn)市場依然是風(fēng)云激蕩。

在宏觀層面，國家繼續(xù)堅持“房住不炒”的基本原則，行業(yè)調(diào)控不斷深化，地方政府的限購政策紛紛加碼；在行業(yè)層面，隨著行業(yè)集中度的不斷攀升，為了搶占生存空間，許多二線地產(chǎn)商紛紛喊出千億小目標(biāo)，而頭部幾家地產(chǎn)公司的龍頭爭奪戰(zhàn)，也日趨激烈；在金融層面，隨著國家堅定實施去杠桿政策，對于資金驅(qū)動型的地產(chǎn)行業(yè)來說，融資壓力可想而知。

在這樣的背景下，今年房地產(chǎn)企業(yè)的壓力陡增，一方面是源于政策面和行業(yè)面帶來的銷售壓力，另一方面則是金融環(huán)境的限制帶來的資金壓力。

而在這樣的大環(huán)境中，那些土地和現(xiàn)金儲備豐富的地產(chǎn)公司，將逐漸贏得戰(zhàn)場上的主動權(quán)，取得更大的發(fā)展空間、賺取更多的效益。而中國恒大，就是這樣一家公司。

28號下午，中國恒大發(fā)布2018年半年報，多項核心財務(wù)數(shù)據(jù)逆勢勐增，創(chuàng)出行業(yè)有史以來最高紀錄，艷驚四座。那么今天，風(fēng)云君就帶各位老鐵去一睹為快。

一、半年凈利潤530億，恒大穩(wěn)居“利潤王”

首先，我們將恒大2018年中報的主要財務(wù)數(shù)據(jù)擺出來，同時與其2017年同期數(shù)據(jù)做一個對比：

從財務(wù)數(shù)據(jù)來看，恒大2018年上半年的業(yè)績可謂是花團錦簇：

資產(chǎn)規(guī)模方面：總資產(chǎn)將近1.8萬億，同比增長18.55%，凈資產(chǎn)同比大增34%，達3245.26億，創(chuàng)出歷史新高。

經(jīng)營方面：營收持續(xù)爆發(fā)，同比大增60%，突破3000億大關(guān)，這是中國首家半年度營收突破3000億的地產(chǎn)公司，創(chuàng)中國地產(chǎn)行業(yè)有史以來最高記錄，這一數(shù)據(jù)也超過了萬科和碧桂園之和。

利潤方面更是驚人，18年上半年恒大砍下530億凈利潤，同比大增129.28%，530億是什么概念？從已經(jīng)公布半年報的四家龍頭房企數(shù)據(jù)來看，碧桂園、萬科、保利、綠地的凈利潤分別為163.2億、135.2億、93.1億、82.96億，恒大半年凈利潤超過四家企業(yè)之和！坐穩(wěn)了“利潤王”的寶座。

主要盈利指標(biāo)：上半年恒大的毛利率、凈利潤和凈資產(chǎn)收益率分別為36.24%、17.65%、18.71%，都比往年有所提升，其中銷售凈利率增幅超4成，而凈資產(chǎn)收益率（平均）更是大增75.85%。

負債方面：自去年以來，恒大堅定不移的去杠桿，先是在去年上半年還清了1129億永續(xù)債，然后進一步削減外部借款，所以我們看到，到18年中期，恒大凈負債率下降至127.3%，同比下降幅度近5成。

銷售方面：恒大上半年合同銷售金額3041.8億，同比增長24.6%。

土地儲備：截止到2018年6月30日，恒大土地儲備面積共3.05億平米，同比增長10.51%。

辣么，問題來了，恒大為何今年的利潤增長如此彪悍？大致有以下幾個原因：

（1）超前的土地儲備戰(zhàn)略：半年報顯示，恒大土地儲備達3.05億平方米，土儲成本為1683元/平方米，為龍頭房企中最低。

（2）強有力的成本控制：采用標(biāo)準(zhǔn)化運營模式，大幅降低銷售、管理、財務(wù)三大費用。半年報顯示，上半年銷售管理費用率同比下降近兩個百分點。

（3）提升產(chǎn)品附加值：大力打造全環(huán)節(jié)精品，項目施工單位必須為全國前十強，所用材料均為國內(nèi)外知名品牌，園林環(huán)境均按豪宅標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，并通過配套先行、升級物業(yè)服務(wù)、完善售后等措施，不斷增加產(chǎn)品附加值，為老百姓(66.330, -1.14, -1.69%)提供高品質(zhì)、高性價比的精品住宅。同時，恒大連續(xù)三年實施無理由退房，通過不斷提升產(chǎn)品附加值，保證了毛利率及凈利率穩(wěn)步上升。

（4）提前償還永續(xù)債：2017年提前償還1129億永續(xù)債，釋放出巨量利潤空間。

二、巨頭爭霸：恒大、萬科、碧桂園核心財務(wù)、經(jīng)營數(shù)據(jù)PK

根據(jù)2018年3月中國房地產(chǎn)協(xié)會和上海易居房地產(chǎn)研究院聯(lián)合發(fā)布的中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評成果，恒大、碧桂園、萬科位列地產(chǎn)行業(yè)前三甲，這三家公司不管是資產(chǎn)規(guī)模、銷售規(guī)模、盈利規(guī)模，都已經(jīng)甩開其他競爭對手至少一個身位，堪稱中國地產(chǎn)行業(yè)的“三巨頭”。那么下面，我們就將三巨頭2018年中報的主要財務(wù)和經(jīng)營數(shù)據(jù)來進行PK。

1資產(chǎn)規(guī)模PK

總資產(chǎn)規(guī)模上，恒大以17698.88億，力壓萬科和碧桂園，凈資產(chǎn)方面，恒大為3245.26億，這一金額幾乎逼近萬科和碧桂園兩者之和，這說明在資產(chǎn)規(guī)模上，恒大已經(jīng)將萬科和碧桂園甩開不止一個身位。

2營收和凈利潤PK

營收方面，恒大、萬科、碧桂園分別為3003.48億、1059.75億、1318.94億，恒大已超過萬科和碧桂園之和。在凈利潤方面，恒大更是以530.26億，碾壓萬科（135.23億）和碧桂園（163.19億）。

3核心盈利能力指標(biāo)PK

從上圖數(shù)據(jù)來看，在毛利率、凈利率和凈資產(chǎn)收益率這三大核心盈利能力指標(biāo)方面，恒大都由于萬科和碧桂園。至于其中的奧妙，風(fēng)云君在前面實際上已經(jīng)分析，最主要的原因就是前幾年恒大低價拿了大量的土地！

4銷售金額PK

銷售方面，碧桂園拔得頭籌，上半年累計銷售4124.9億，恒大和萬科十分接近，都是3000億出頭。但碧桂園受一系列事件影響，估計下半年銷售會受到一定的影響。

5土地和現(xiàn)金儲備PK

土地儲備最多的是碧桂園，高達3.64億平米，其次是恒大，3.05億平米，萬科這幾年拿地不多，土地儲備為1.43億平米。

現(xiàn)金儲備方面，恒大現(xiàn)金儲備2579.44億，碧桂園2099.14億，萬科為1595.52億。

6市值及市盈率PK

截止到8月28日收盤，恒大、萬科、碧桂園的市值（人民幣兌港幣匯率按1：0.8678）分別為3297.64億、2636億、2209.42億，對應(yīng)的市盈率分別為5.35倍、13.62倍、7.38倍。從估值來看，恒大無疑是最便宜的，如果按7倍市盈率，恒大市值將達5213億港元，對應(yīng)股價為40港元；如果按13倍市盈率，恒大市值將達9682億港元，對應(yīng)股價75港元，這意味著恒大股價仍有巨大的上漲空間。

三、凈負債下降，高分紅回饋股東

今年以來，面對房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)加碼以及緊縮的信貸環(huán)境，行業(yè)資金壓力凸顯，中小房企違約、跑路、倒閉等風(fēng)險逐步暴露。恒大卻成功兌現(xiàn)降負債承諾，經(jīng)營情況愈加穩(wěn)健。

半年報顯示，恒大凈資產(chǎn)大增34%至3245億，位居中國民企第一。同時有息借款大幅下降615億，“一增一降”推動凈負債率下降至127.3%，較去年同期大幅下降五成。

此外，恒大始終堅持“現(xiàn)金為王”策略。截至6月底，現(xiàn)金余額達2579億，未使用銀行授信2010億，充沛的現(xiàn)金流為恒大穩(wěn)健經(jīng)營提供有力保證。

在實現(xiàn)高利潤的同時，恒大將“大秤分金銀”，高分紅回饋股東。根據(jù)8月20日公告，公司將分派2016年及2017年年度股息，每股分紅1.287港元，股利支付率達50%，分紅總額達創(chuàng)紀錄的168億港元。中金預(yù)計，隨著恒大盈利能力持續(xù)提升，預(yù)計2018年及2019年年度股息將達2.33港元/股與2.95港元/股，相當(dāng)于9.5%與12%的分紅回報率。

市場預(yù)計恒大將恢復(fù)“年年分紅”的慣例，2018年的分紅預(yù)計在明年3月年報發(fā)布后派發(fā)，投資者若在9月27日前購入恒大股票，短短半年內(nèi)就可獲得近三年的兩次巨額分紅，光分紅的回報率就高達15%。這個回報率遠高于銀行存款利率，這還未考慮恒大股票的強勁走勢。

四、公司發(fā)展?jié)摿?/strong>

今年年初，許家印宣布全面啟動“新恒大、新戰(zhàn)略、新藍圖”的戰(zhàn)略部署，要堅定不移地實施“規(guī)模+效益型”發(fā)展模式，以及低負債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的“三低一高”經(jīng)營模式，保持規(guī)模適度增長，重點注重增長質(zhì)量，核心是“增效益、降負債”。

從中報的財務(wù)數(shù)據(jù)來看，恒大降負增效的成果非常顯著，那么恒大未來的發(fā)展?jié)摿θ绾文兀?/p>

我們知道，土地儲備是衡量一家地產(chǎn)公司未來發(fā)展?jié)摿Φ暮诵囊蛩刂?。半年報顯示，恒大土地儲備高達3.05億平方米，土儲成本為1683元/平方米，是行業(yè)中最低的龍頭房企。另據(jù)克爾瑞統(tǒng)計，今年1-7月，恒大新增土地貨值7731.6億，位居行業(yè)第一位。充沛的土地儲備和極低的拿地價格（老許眼光超前，前幾年以很低的價格購置了大量的土地），為恒大未來幾年的高盈利和高增長提供了保障。

地產(chǎn)主業(yè)的高質(zhì)量增長，為恒大布局高科技產(chǎn)業(yè)提供強大的資本支持。

今年4月，恒大與中科院達成全面合作，恒大計劃未來十年投入1000億，雙方共同拓展生命科學(xué)、航空航天、人工智能、新能源等重點領(lǐng)域，首批6個合作項目已于近日正式簽約。6月，恒大宣布入主美國新能源(5.650,-0.02, -0.35%)汽車公司法拉第未來，正式進軍電動汽車市場，恒大法拉第未來中國總部于8月掛牌成立，全面負責(zé)法拉第未來在中國的技術(shù)研發(fā)及所有生產(chǎn)經(jīng)營管理。

根據(jù)許家印年初公布的“新藍圖”：到2020年，恒大要實現(xiàn)總資產(chǎn)3萬億、年銷售8000億、年利稅超1500億、負債率下降到同行業(yè)中低水平、成為世界百強企業(yè)。

從此次公布的半年報來看，完成上述目標(biāo)幾無懸念。而成功布局高科技，有望成為恒大新一輪增長的催化劑，為公司打造百年老店增添更大底氣。