調(diào)控倒逼土地市場降溫目的何在？

• 2018年9月4日 YangJinZhu來源：新浪 376 17
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  2018-2023年版嬰兒車產(chǎn)業(yè)園區(qū)定位規(guī)劃及招商策略咨詢報告

  “產(chǎn)業(yè)園區(qū)”是執(zhí)行城市產(chǎn)業(yè)職能的重要空間形態(tài)，園區(qū)在改善區(qū)域投資環(huán)境、引進外資、促進產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整和發(fā)展經(jīng)濟等方面發(fā)揮積極的輻射、示范和帶動作用，成為城市經(jīng)濟騰飛的助推器。產(chǎn)業(yè)園區(qū)是...

樓市調(diào)控的持續(xù)深入，正在倒逼土地價格下調(diào)。而在經(jīng)過“大浪淘沙”后，實力不足的中小房企被擋在門外，品牌大房企則迎來“有序競爭、理性拿地”的最好機會。

樓市調(diào)控的持續(xù)深入，正在倒逼土地價格下調(diào)。而在經(jīng)過“大浪淘沙”后，實力不足的中小房企被擋在門外，品牌大房企則迎來“有序競爭、理性拿地”的最好機會。

長期樓市調(diào)控對樓市的壓制，已經(jīng)悄然傳導至土地市場。

中原地產(chǎn)近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年以來，土地市場流標流拍數(shù)量明顯增多。其中，前8月，一線城市經(jīng)營性用地流標流拍13宗，去年同期只有4宗；二線城市土地流標流拍238宗，去年同期只有106宗。相比之下，流標流拍的土地宗數(shù)漲幅均超100%，“地王”已經(jīng)許久不見于市場。

分析人士指出，這一方面是由于土地出讓條件變得苛刻，另一方面則是因為房企的資金狀況趨于緊張。在樓市調(diào)控不斷深入的大背景下，土地市場正在走向理性。

對于志在擴張的大中型房企來說，土地市場降溫則十分理想。在近期的中報業(yè)績會上，不少房企都表示，“現(xiàn)在是補充庫存的好時機”。

“土豪”變理性

近期的土地市場表現(xiàn)十分平淡，低價成交、流標、流拍已成常態(tài)。

8月28日，武漢市土地交易中心以拍賣的方式出讓10宗地塊，總出讓面積67.61萬平方米。最終，7宗成功出讓（其中6宗底價成交），2宗流拍，1宗拍至熔斷。

同日，廣州從化“火界”地段10萬平米2宗商住地遭遇第七次流拍。

8月29日，江蘇常州武進區(qū)一宗宅地進行競拍，出讓面積6.06萬平方米，最終，由于無房企報名參與競價，該地塊遭遇流拍。

8月30日，福州出讓4宗地塊，宗地總體量達255.35畝。最終，4宗地塊均在一輪舉牌后成功出讓。

根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，今年前8月，一線城市經(jīng)營性用地流標流拍13宗（有7宗出現(xiàn)在北京），去年同期只有4宗；二線城市土地流標流拍238宗，去年同期只有106宗。

中原地產(chǎn)指出，流標流拍的土地質(zhì)量普遍不佳，多具有遠郊地段、配建規(guī)模大、權屬關系復雜等特點。與此同時，部分地塊掛牌價格過高，土地交易規(guī)則苛刻，也是導致企業(yè)放棄的因素。

據(jù)悉，為控制地價過高，熱點城市普遍對土地設置最高限價，同時提出配建等要求。如溫州于8月30日推出主城區(qū)一宗地塊，采用“限房價、競地價”的方式公開出讓，同時要求配建一定規(guī)模的安置房，以及9班制幼兒園和菜市場一處（商業(yè)類）。

新城控股(26.200, 0.25, 0.96%)高級副總裁歐陽捷認為，房企資金壓力偏大，也是土地交易價格下降的原因。他表示，雖然房企賬上有錢，但未必能動?！耙驗殇N售回款作為項目預收賬款被納入監(jiān)管資金，只能按進度提取。賬上不能動用的錢越來越多，越大的房企賬上越有錢，也許現(xiàn)金越短缺，因為還要繼續(xù)投資、拓展業(yè)績?！?/p>

“錢少了，土豪也理性了。”歐陽捷表示。

某大型房企西安區(qū)域負責人向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，房企拿地時，會考慮未來銷售的因素。因為限價政策比較嚴厲，所以就算地塊優(yōu)質(zhì)，企業(yè)也普遍不會冒險去高價拿地。

補庫存時機已至

對于志在進一步擴張的房企來說，機會已經(jīng)到來。

8月28日，合景泰富在香港舉行中期業(yè)績會。集團主席孔健岷表示，現(xiàn)在是拿地的好時機，“因為現(xiàn)在拿地相對來講比較劃算，很多是底價成交?！焙暇疤└坏禺a(chǎn)業(yè)務首席執(zhí)行官蔡風佳進一步補充道，“以前都是搶地，現(xiàn)在變成選地，特別是下半年到明年上半年，為我們選地提供了更多的機會、更多的方式。”

隨著房地產(chǎn)業(yè)競爭日趨激烈，對規(guī)模的追求再度成為行業(yè)主旋律。易居克而瑞統(tǒng)計，截至目前，有超過六十多家的房企提出了近一兩年內(nèi)實現(xiàn)千億的計劃，多為中型規(guī)模房企。

從兩年前開始，部分企業(yè)就已經(jīng)著手補充庫存。但相比之下，如今的補庫存時機似乎更為成熟。

歐陽捷也認為“現(xiàn)在正是淘好地的季節(jié)”。原因在于，樓市調(diào)控的持續(xù)深入，正在倒逼土地價格下調(diào)。而在經(jīng)過“大浪淘沙”后，實力不足的中小房企被擋在門外，品牌大房企則迎來“有序競爭、理性拿地”的最好機會。

值得注意的是，熱點城市庫存規(guī)模的下降，也使得此時補倉具有更好的前景。

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，截至今年7月末，全國商品房待售面積為54428萬平方米。不僅創(chuàng)下近48個月的新低，與最高點時（超過7億平方米）相比，下降了近3成。

上海易居研究院近日發(fā)布的報告也指出，截至2018年7月底，100 個城市的新建商品住宅庫存總量為42369萬平方米， 連續(xù)36個月同比下跌，并回落到了七年前（相當于2011年11月）的水平。

該機構指出，雖然推盤節(jié)奏在加快，但今年以來新房市場仍是供小于求的趨勢。且100個城市新房庫存去化周期僅為9.6個月，明顯低于12-16個月的合理區(qū)間。

該機構指出，庫存市場的基本面正發(fā)生根本性的變化，由以前的“過?！边M入到“缺貨”階段。在唿和浩特宣布“停止去庫存”后，未來會有更多的城市提出這一政策思路，這也將有助于市場供應的增加。

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