鐵腕調(diào)控樓市后會導(dǎo)致“金九銀十”現(xiàn)象消失嗎？

• 2018年9月8日 YangJinZhu來源：搜狐 1496 99
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  2018-2023年版住宅屋面防水改造產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級政府部門發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的“路線圖”，對于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來說，就相當(dāng)于一張藍圖對一個建筑物的重要性，有了這張“藍圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計...

房地產(chǎn)領(lǐng)域素有“金九銀十”的說法，許多樓盤選擇在9月、10月兩個月份開盤，造成這兩個月消費額明顯高于其他月份的現(xiàn)象。

房地產(chǎn)領(lǐng)域素有“金九銀十”的說法，許多樓盤選擇在9月、10月兩個月份開盤，造成這兩個月消費額明顯高于其他月份的現(xiàn)象。

8月28日，國家發(fā)展和改革委員會主任何立峰指出，要下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅決遏制房價上漲。同日，財政部部長劉昆亦提出，要加快建立促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制。在這個時間節(jié)點上，發(fā)改委和財政部官員的表態(tài)究竟有何深意？今年樓市的“金九銀十”還會如期到來嗎？

房價上漲預(yù)期轉(zhuǎn)淡 后期市場如何？

市場數(shù)據(jù)來看，8月市場增長有所減速，龍頭公司(此處指萬科、保利地產(chǎn)、金地集團、招商蛇口、綠地控股等)8月銷售額同比增長24.6%，較7 月下降。

中信證券分析師陳聰指出，目前各地房價上漲預(yù)期轉(zhuǎn)淡，限價等政策措施加強，但按揭貸款利率上升幅度已經(jīng)十分有限。當(dāng)前根據(jù)融360統(tǒng)計，首套房按揭定價已經(jīng)較基準(zhǔn)上浮15%以上。陳聰認(rèn)為，后期市場熱度會繼續(xù)下降，降幅卻較為溫和，企業(yè)銷售將隨企業(yè)推貨決心和定價勇氣而分化。

東興證券分析師鄭閔鋼對中新經(jīng)緯客戶端(微信公眾號：jwview)表示，經(jīng)濟下行壓力加大疊加國際不確定性增加，貨幣邊際寬松傾向已定。同時，高層表態(tài)遏制房價上漲，措辭嚴(yán)厲態(tài)度堅決。從歷史上看，貨幣寬松往往驅(qū)動一輪房地產(chǎn)牛市，作為對沖，本次貨幣寬松退出前，不大可能看到調(diào)控政策的放松。未來房地產(chǎn)市場走勢將取決于貨幣政策與調(diào)控政策的對沖和角力。

鄭閔鋼表示，從結(jié)構(gòu)上看，更看好一線城市和強二線城市新房市場的表現(xiàn)，一是因為經(jīng)濟、人口、基建等基本面明顯好于其他城市；二是調(diào)控政策邊際收緊的空間較小；三是房價表現(xiàn)已經(jīng)在政府可接受的范圍內(nèi)；四是特別是一線城市，周期底部已經(jīng)持續(xù)較長時間。

同時，中原地產(chǎn)認(rèn)為，受到各地政府對于樓市的鐵腕調(diào)控，限價、限售等十八般武藝的調(diào)控，作用正在逐漸顯現(xiàn)出來，房價上漲幅度有放緩趨勢。今年九月十月的銷量一定難以達到去年九月的高度，所以重現(xiàn)“金九銀十”的盛況應(yīng)該很難。

但依舊有機構(gòu)對“金九”持有樂觀態(tài)度，中金公司研究院張宇對中新經(jīng)緯客戶端(微信公眾號：jwview)表示，過去兩個月推盤數(shù)字已呈現(xiàn)顯著放量態(tài)勢，考慮9、10月為傳統(tǒng)推盤旺季，預(yù)計市場將迎全年供應(yīng)高峰；疊加去年同期因政策影響銷售基數(shù)偏低，未來兩月銷售有望持續(xù)走強，預(yù)計9、10月全國銷售面積增速均達10%以上，全年增速大概率將達0-5%預(yù)測區(qū)間的上界。

預(yù)計下半年拿地資金投入將負增長

據(jù)房地產(chǎn)板塊(指A 股房地產(chǎn)上市公司匯總，下同)半年報數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，房地產(chǎn)板塊總營收7808.2億元，同比增長23%，歸母凈利潤為873.3億元，同比增長39.8%，實現(xiàn)每股收益0.32元，同比增長32.3%。

從橫向看，上半年房地產(chǎn)板塊在29個中信行業(yè)表現(xiàn)優(yōu)異，歸母凈利潤增速排在第7位?？v向看，隨著結(jié)算節(jié)奏逐漸加快和結(jié)算結(jié)構(gòu)變化影響，板塊營收增速由上年同期的7.9%大幅上升至本期的23%。同時，因受結(jié)算毛利率提升，歸母凈利潤增速高于營收增速。

雖然，房企毛利率與凈利率較去年持續(xù)回升，創(chuàng)近年新高，但隨著土地及財務(wù)成本上升，機構(gòu)普遍認(rèn)為，利潤率預(yù)計將難以維持高增長。

值得注意的是，負債率方面，2018年上半年房企的負債率普遍繼續(xù)上揚，企業(yè)繼續(xù)加杠桿，板塊2018年中期凈負債率達到101.9%，超過去年年底94.3%的水平。中信證券表示，公司杠桿率增加的主要原因，還是拿地更加積極。A 股地產(chǎn)板塊龍頭公司(此處指萬科、保利地產(chǎn)、金地集團、招商蛇口、綠地控股合計)2018年上半年權(quán)益拿地金額同比增長48%，權(quán)益拿地建面同比增長51%。對比來看，大型房企短期償債能力較強，中小型房企償債壓力較大。

但是，中信證券認(rèn)為，隨著市場去化速度減慢，企業(yè)轉(zhuǎn)而悲觀，預(yù)計下半年板塊拿地資金投入將負增長，而整體杠桿率或有所下降。由于資金成本差別化上行，企業(yè)表現(xiàn)將分化，而板塊整體資產(chǎn)負債表是否安全，則取決于銷售是快速上行，還是緩慢下行。

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