樓市調(diào)控持續(xù)深化 積極推進住房保障建設(shè)

• 2018年9月13日 GuoMeng來源：證券日報 新浪財經(jīng)綜合 584 33
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  2018-2024年中國中央廚房行業(yè)市場前瞻與未來投資戰(zhàn)略分析報告

  在現(xiàn)代市場經(jīng)濟活動中，信息已經(jīng)是一種重要的經(jīng)濟資源，信息資源的優(yōu)先占有者勝，反之則處于劣勢。中國每年有近百萬家企業(yè)倒閉，對于企業(yè)經(jīng)營而言，因為失誤而出局，極有可能意味著從此退出歷史...

進入9月份以來，多地持續(xù)深化樓市調(diào)控政策，積極推進住房保障建設(shè)。

樓市調(diào)控持續(xù)深化

進入9月份以來，多地持續(xù)深化樓市調(diào)控政策，積極推進住房保障建設(shè)。

具體來看，深圳研究出臺住房新政，“城中村”綜合整治后，可統(tǒng)籌納入住房保障體系;荊州要求新建商品住宅需無償配建7%保障性住房;太原規(guī)定從2019年起，新增商品住房地塊至少配建20%租賃住房;廈門規(guī)定公共租賃住房不得二次裝修，租金優(yōu)惠由20%比例提高到30%;煙臺市房屋租賃平臺正式上線運行;青島推動企業(yè)發(fā)行住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品盡早落地。

除此之外，青海等地還開展了房地產(chǎn)市場專項整治行動。武漢也對559家“問題”租房中介進行重點整治。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波在接受《證券日報》記者采訪時表示，總的來說，短期調(diào)控的確會在一定程度上抑制購房需求，但從長遠來看，住房需求仍然客觀存在，因此，只有更好地完善住房供給端分類供應(yīng)，從租房和購房兩個層面保障供應(yīng)量，在市場化供應(yīng)和保障性供給兩個維度滿足不同人群的居住需求，房地產(chǎn)市場才會保持更為良性和健康的發(fā)展。

“從長期來說，供需結(jié)構(gòu)失衡是導(dǎo)致目前我國住房問題的主要原因，因此，著力擴大有效供給將是樓市調(diào)控頂層設(shè)計的方向?！痹谥袊笖?shù)研究院的分析師看來，目前，各地在增加住房土地供應(yīng)規(guī)模的同時，還要更加注重通過調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加新增土地供應(yīng)中的中小戶型、共有產(chǎn)權(quán)住房比重的方式增加“有效供給”，有針對性的解決剛需群體住房需求，防止剛性需求的積壓。同時，還要進一步加強對住房租賃市場的規(guī)范。一是對租金的管控會加強。二是對住房租賃融資的監(jiān)管會加強。三是對住房租賃機構(gòu)的監(jiān)管會加強。四是進一步推動“租購并舉”制度的落實和細化，補齊租賃市場立法領(lǐng)域短板。

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地方調(diào)控政策繼續(xù)深化

8月以來，熱點地區(qū)調(diào)控政策延續(xù)精準、靈活的特點，重點保障合理居住需求，繼續(xù)抑制投機炒房;部分二線、三四線城市調(diào)控政策補位、升級，限購限售等政策仍在擴圍。監(jiān)管方面，多數(shù)省市先后開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動。從政策出臺的頻率來看，8月各地調(diào)控政策保持從嚴態(tài)勢，其中，加強市場監(jiān)管類政策占主流。

月內(nèi)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開房地產(chǎn)工作座談會，強調(diào)地方政府加快制定住房發(fā)展規(guī)劃，抓緊調(diào)整住房和用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展住房租賃市場，完善和落實差別化住房信貸、稅收政策，支持合理住房消費，堅決遏制投機炒房，加強輿論引導(dǎo)和預(yù)期管理，持續(xù)開展房地產(chǎn)市場亂象治理專項行動，嚴厲打擊違法違規(guī)開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)。

綜合今年6月份住建部等七部委聯(lián)合開展為期半年的治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動。此次住建部再次強調(diào)調(diào)控政策的延續(xù)性與差別性。隨后，多個城市先后展開治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動。8月份以來，越來越多的城市先后出臺房地產(chǎn)市場亂象專項行動方案。

尤其是，8月17日，住建部約談?？?、三亞、煙臺、宜昌、揚州五市政府主要負責人，約談強調(diào)把思想和行動統(tǒng)一到促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要精神上來，下決心解決好房地產(chǎn)市場問題。

隨后，8月19日，?？谑泄剂椗e措遏制房價上漲，包括強化各級各部門的房地產(chǎn)調(diào)控職責。強化調(diào)控聯(lián)動機制;強化各級各部門責任壓實等。24日，呼和浩特表示將多措并舉調(diào)控房價，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，全面停止房地產(chǎn)去庫存調(diào)控措施。

不僅如此，月內(nèi)，包括北京、濟南、南京、武漢、西安、深圳、天津等地也陸續(xù)宣布堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度，促進建立房地產(chǎn)長效機制，努力實現(xiàn)全體人民住有所居目標。

與此同時，這些地方通過綜合運用經(jīng)濟、法律等行政手段調(diào)節(jié)住房需求，促進供求平衡，增加住房及用地有效供應(yīng)，清理查處捂盤捂地、囤房炒房等問題，大力整頓規(guī)范市場秩序，加強預(yù)期管理和輿論引導(dǎo)，遏制房價上漲。

中指院相關(guān)負責人表示，8月份以來密集出臺的調(diào)控政策，對房地產(chǎn)供需兩側(cè)的調(diào)控繼續(xù)深化。從住建部近期針對房地產(chǎn)市場調(diào)控的表態(tài)來看，政策將“堅決遏制房價上漲”。短期內(nèi)將繼續(xù)保持此前政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，優(yōu)先滿足剛需人群購房需求、加強人才落戶后購房的社保要求、繼續(xù)規(guī)范企業(yè)購房行為、二套房以上信貸繼續(xù)從緊。

“這意味著，熱點城市將繼續(xù)通過出臺剛需優(yōu)先選房、公積金保障等相關(guān)措施保障居民合理購房需求”。該負責人分析表示，“同時，作為遏制投機炒房最有效的手段，限購(個人、企業(yè))、限售、提高社保年限要求、嚴查假離婚等政策仍將持續(xù)發(fā)力”。

樓市“金九銀十”難以出現(xiàn)

后續(xù)來看，隨著8月份內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的再次定調(diào)，結(jié)合下半年住建部頻繁約談房價漲幅過快的城市負責人，業(yè)內(nèi)預(yù)計，北京、上海等一線城市新房價格很難維持相對平穩(wěn)的態(tài)勢。

易居方面分析認為，雖然進入2018年，受監(jiān)測的40大城市累計成交面積同比增幅曲線出現(xiàn)了反彈，這主要是因為年初以來三四線城市尤其是未調(diào)控或弱調(diào)控的三四線城市成交面積增長較多。考慮到內(nèi)部環(huán)境調(diào)控政策將貫穿全年，外部環(huán)境復(fù)雜多變，判斷出該曲線在經(jīng)歷小幅反彈后仍將保持下行趨勢。

沈昕表示，以上海市場為例，8月份上海二手房成交環(huán)比小幅下降，這可能是由于8月上海新盤供給放量，且限價環(huán)境下部分樓盤性價比較高，因此部分需求轉(zhuǎn)向一手市場。整體來看，上海二手房成交自2017年初以來一直屬于低位盤整狀態(tài)，目前絕對量已經(jīng)處于近6年低位水平，預(yù)計后續(xù)下降空間有限，隨著政策面和資金面的趨緊，預(yù)計短期內(nèi)成交仍將繼續(xù)低位盤整，“金九銀十”難以出現(xiàn)。

不僅僅是上海，從易居方面監(jiān)測的40個代表城市來看，下半年以來連續(xù)兩個月40城成交面積出現(xiàn)下滑，市場降溫態(tài)勢顯現(xiàn)。沈昕說，“結(jié)合房地產(chǎn)市場持續(xù)嚴厲的調(diào)控信號，疊加收緊的信貸環(huán)境，預(yù)計下半年40城成交量將繼續(xù)萎縮”。

沈昕進一步預(yù)測，“分城市類別看，一線城市成交由于已經(jīng)處于低位，下跌空間有限，有望企穩(wěn);東部二線和中部二線城市成交量將逐漸萎縮;其他二線及三四線城市則面臨較大的下跌風險”。

上述中指院負責人認為，長期來看，供需結(jié)構(gòu)失衡是導(dǎo)致目前我國住房問題的主要原因，著力擴大有效供給，是樓市調(diào)控頂層設(shè)計的方向。目前，各地在增加住房土地供應(yīng)規(guī)模的同時，更加注重通過調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加新增土地供應(yīng)中的中小戶型、共有產(chǎn)權(quán)住房比重的方式增加有效供給，有針對性地解決剛需群體住房需求，防止剛性需求的積壓。

該人士認為，未來對住房租賃市場的規(guī)范也將進一步加強。可以預(yù)見的是，對租金的管控會加強;對住房租賃融資的監(jiān)管會加強;對住房租賃機構(gòu)的監(jiān)管會加強;同時，進一步推動租購并舉制度的落實和細化，補齊租賃市場立法領(lǐng)域短板。

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