樓盤(pán)降價(jià)引發(fā)糾紛 未來(lái)二手房會(huì)降價(jià)嗎？

• 2018年10月8日 ZhouXun來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)整理 1014 64
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  行業(yè)集中度在不斷提升，不進(jìn)則退。體育場(chǎng)館建設(shè)情報(bào)分析把握有力發(fā)展方向！

  2017年隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、國(guó)企改革、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展的持續(xù)推進(jìn)，舊泡沫將被逐步刺破，經(jīng)濟(jì)將在各種不確定和沖擊中構(gòu)筑新的增長(zhǎng)動(dòng)力。目前國(guó)內(nèi)面臨如傳統(tǒng)行業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩、非金融國(guó)有企業(yè)的高杠桿...

杭州樓盤(pán)“糾紛”僅為個(gè)案

2008年，萬(wàn)科在全國(guó)降價(jià)促銷(xiāo)，杭州萬(wàn)科業(yè)主集體圍攻售樓處，要求退房。10年過(guò)去，相似的一幕又在杭州濱江新希望新城?未來(lái)海岸項(xiàng)目(后簡(jiǎn)稱(chēng)為項(xiàng)目)發(fā)生。由于該項(xiàng)目二期部分房源價(jià)格較一期有所下調(diào)，部分一期業(yè)主拉出橫幅維權(quán)。

記者國(guó)慶期間走訪涉事樓盤(pán)了解到，項(xiàng)目二期降價(jià)僅涉及部分房源，且該房企9月下旬已經(jīng)與部分業(yè)主達(dá)成了退房且不收取違約金的協(xié)議。退房的業(yè)主數(shù)目說(shuō)法不一，大致數(shù)目在5-10戶(hù)之間。

公開(kāi)資料顯示，目前該項(xiàng)目先后推出兩批搖號(hào)房源，第一次一期是在8月下旬，推出36幢、40幢、41幢，房屋套數(shù)382套，戶(hù)型面積90㎡以下為16600元/㎡，90-140㎡均價(jià)為17200元/㎡。二期推出27幢、28幢，共155套房源，房源戶(hù)型為93-115㎡，90-140㎡，均價(jià)為16822元/㎡。從均價(jià)來(lái)看，兩次開(kāi)盤(pán)的90-140㎡，價(jià)差為378元/㎡。

不過(guò)在個(gè)別房型，價(jià)差則較為明顯。記者了解到，本次價(jià)格下調(diào)主要是針對(duì)項(xiàng)目二期頂層和底層的部分房源。其中，二期頂層115平方米的房源較一期均價(jià)下降了2200元/平米左右，92平方米的房源則相較下降了1400元/平米左右。這意味著同等面積房源，一期業(yè)主要比二期業(yè)主多花十幾萬(wàn)元至二十余萬(wàn)元不等，由此引發(fā)一期業(yè)主的維權(quán)行為。

“二期中的頂層、底層房源較一期有降價(jià)，但中間樓層漲了，這樣一降一漲后總體均價(jià)基本不變，這是公司為了銷(xiāo)售便利而對(duì)定價(jià)策略作的一點(diǎn)調(diào)整?！币晃徊辉妇呙捻?xiàng)目銷(xiāo)售告訴記者。

“降價(jià)35萬(wàn)的情況只在個(gè)別樓層和房源中存在，主要由于一期房源景觀更好一些，所以頂層、底層的定價(jià)也相對(duì)略高一些?！鼻笆鲰?xiàng)目銷(xiāo)售人員這樣解釋道。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，樓市接近拐點(diǎn)的情況下，降價(jià)項(xiàng)目出現(xiàn)糾紛的主要原因有三個(gè)，首先，開(kāi)發(fā)商定價(jià)隨意缺乏監(jiān)管，在房?jī)r(jià)中成本占比比較少，利潤(rùn)過(guò)高，部分項(xiàng)目預(yù)售周期過(guò)長(zhǎng)，比如北京通州很多項(xiàng)目從開(kāi)盤(pán)的不到5000元/平方米短短幾年上漲幅度超過(guò)2萬(wàn)元/平方米。其中成本差別不大，房?jī)r(jià)過(guò)分偏離成本使得購(gòu)房者投資投機(jī)心理過(guò)盛。其次，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售過(guò)程中部分的部分違規(guī)行為或者承諾也為后續(xù)的糾紛埋下了隱患。最后，多年來(lái)房?jī)r(jià)從來(lái)沒(méi)有真實(shí)跌過(guò)，使得購(gòu)房者忽視了房屋作為商品價(jià)格不僅會(huì)漲，也會(huì)下跌。

記者同時(shí)了解到，部分一期業(yè)主的維權(quán)行動(dòng)并未影響到項(xiàng)目二期的銷(xiāo)售，項(xiàng)目二期推出的155套房源目前已經(jīng)售罄。限價(jià)政策導(dǎo)致的一二手房?jī)r(jià)格倒掛下，“買(mǎi)到即是賺到”仍確保了一手房的銷(xiāo)售。一個(gè)頗具戲劇性的細(xì)節(jié)是，由于二期部分房源低于一期，一期個(gè)別業(yè)主退房后轉(zhuǎn)而選擇購(gòu)買(mǎi)二期的房源。

公開(kāi)信息顯示，該項(xiàng)目位于杭州市蕭山區(qū)，并非市中心區(qū)域，但由于該區(qū)域新房供應(yīng)較少，且項(xiàng)目均價(jià)顯著低于周邊二手房均價(jià)，項(xiàng)目在該區(qū)域中仍均有較高性?xún)r(jià)比。

兩大信號(hào)不可不重視

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，由于新房供給增加，包括北京、南京、深圳、寧波、福州等典型城市的庫(kù)存都有不同程度上升。于此同時(shí)，熱點(diǎn)城市仍處于嚴(yán)格調(diào)控之中，信貸收緊，不僅僅商業(yè)貸款繼續(xù)高壓，公積金政策在全國(guó)多個(gè)城市也開(kāi)始收緊，使得市場(chǎng)繼續(xù)開(kāi)始觀望?，F(xiàn)階段購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)力很難再支撐市場(chǎng)繼續(xù)沖高，北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥等城市，房?jī)r(jià)下行苗頭已經(jīng)出現(xiàn)。

記者走訪項(xiàng)目周邊二手房市場(chǎng)了解到，項(xiàng)目所在地附近的住宅房源單價(jià)在20000-23000元/平方米左右，酒店式公寓單價(jià)在17000-19000元/平方米左右。

“附近住宅房源最高賣(mài)到過(guò)25000元一平方，現(xiàn)在回調(diào)了一點(diǎn)，目前附近有一些二手酒店式公寓在賣(mài)，單價(jià)在17000-20000元左右，所以如果能買(mǎi)到該項(xiàng)目的限價(jià)房，肯定是賺的，只是賺多賺少的問(wèn)題。”一位房產(chǎn)中介人士告訴記者。

一位杭州房產(chǎn)從業(yè)人士告訴記者，今年杭州對(duì)新房?jī)r(jià)格做出限制，實(shí)行搖號(hào)購(gòu)房，這使得能搖中的購(gòu)房者大多都能買(mǎi)到比市場(chǎng)價(jià)格低的房子，“這其實(shí)在客觀上對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生了一種保護(hù)，所以這次該項(xiàng)目的維權(quán)相對(duì)比較平和，沒(méi)有出現(xiàn)打砸的現(xiàn)象。從目前的周邊而搜房?jī)r(jià)格來(lái)看，購(gòu)房者并沒(méi)有虧本的問(wèn)題，只是少賺一點(diǎn)而已”。

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