棚戶區(qū)改造：房屋置換比例解答 陽(yáng)泉提前完成任務(wù)

• 2018年10月24日 WangYu來源：土流網(wǎng) 1439 95
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  市場(chǎng)快速增長(zhǎng)，棚戶區(qū)改造建設(shè)行業(yè)發(fā)展機(jī)遇大，如何驅(qū)動(dòng)行業(yè)內(nèi)在發(fā)展動(dòng)力？

  棚戶區(qū)改造作為一項(xiàng)全國(guó)最大的民生工程，資金籌措難和拆遷安置難的矛盾十分突出，國(guó)家下?lián)艿礁鞯氐呐飸魠^(qū)改造專用款項(xiàng)被挪作它用的現(xiàn)象在許多地區(qū)常有發(fā)生，為確保這項(xiàng)利國(guó)利民的民生工程健康有...

很多棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中，老百姓對(duì)于補(bǔ)償都不甚了解，特別是選擇房屋置換的補(bǔ)償方式，因?yàn)闆]有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，各地政策都所有不同，且置換比例都是按照省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定的，通常計(jì)算置換比例有幾種方式(因各地補(bǔ)償政策不一，僅供參考!)：

棚戶區(qū)改造房屋置換比例是多少?計(jì)算置換比例有哪幾種方式?

很多棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中，老百姓對(duì)于補(bǔ)償都不甚了解，特別是選擇房屋置換的補(bǔ)償方式，因?yàn)闆]有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，各地政策都所有不同，且置換比例都是按照省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定的，通常計(jì)算置換比例有幾種方式(因各地補(bǔ)償政策不一，僅供參考!)：

一、“一刀切”的安置方式

通常只依照被征收房屋的面積大小進(jìn)行安置，而比例的常規(guī)描述，通常為“1：1”或者“1：1.x”，但需要明確的是，房屋產(chǎn)權(quán)置換要綜合房屋的市場(chǎng)價(jià)值和置換的房屋價(jià)值來綜合判斷，如果是異地搬遷，那么，這種1：1.x的比例不一定就是合理的補(bǔ)償。

二、“置換系數(shù)”

很多拆遷戶在計(jì)算置換房屋面積時(shí)，可能會(huì)碰到置換系數(shù)這個(gè)問題，置換系數(shù)可能存在一個(gè)，也可能存在多個(gè)，通常以房屋新舊程度、結(jié)構(gòu)、面積等不同的因素設(shè)置置換系數(shù)。舉個(gè)例子：90平米的老房子，在進(jìn)行棚戶區(qū)改造時(shí)，若是置換房屋，可能會(huì)發(fā)生這樣的情況，若是平房可能會(huì)有一個(gè)上調(diào)系數(shù)，通常為1.x，然后在根據(jù)房屋結(jié)構(gòu)，譬如磚混、磚木、鋼混等不同結(jié)構(gòu)在設(shè)置一個(gè)系數(shù)，最后，可能還存在一個(gè)關(guān)于房屋置換的總系數(shù)，通常這些系數(shù)都在1以下，所以，最后可獲得的面積一般都無法達(dá)到1：1。

三、房屋面積+人口的安置方式

很多情況下，棚戶區(qū)改造屬于老城區(qū)，人口較為密集，所以，被拆遷戶可能碰到以“購(gòu)房指標(biāo)”的形式計(jì)算房屋產(chǎn)權(quán)安置，譬如：家里每個(gè)安置人可享多少平米的安置房購(gòu)買指標(biāo)，在根據(jù)被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償，進(jìn)行結(jié)算，多退少補(bǔ)。

除此之外，很多地方的拆遷還有很多稀奇的安置房比例計(jì)算方式，這里就不一一列舉。但拆遷戶要值得注意的是，無論是怎么計(jì)算，都要注意標(biāo)準(zhǔn)的法律依據(jù)，具體如下：

1、國(guó)有土地上房屋(城市內(nèi)房屋，包括城中村的房屋)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，通常按照“市場(chǎng)比較法”，即可以參考就近區(qū)位類似結(jié)構(gòu)的商品房的價(jià)格。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第19條規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。再根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第17條規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括:(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

值得注意的，2014年8月29日，最高人民法院公布的全國(guó)法院征收拆遷10大典型案例中也明確了“要保證被征收人在房屋被征收后居住條件生活質(zhì)量不降低為準(zhǔn)”，但各地政府在制定標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，都會(huì)將補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)制定的特別復(fù)雜，但這不影響被征收人按照此法計(jì)算自己的補(bǔ)償數(shù)額。

2、棚戶區(qū)內(nèi)集體土地房屋征收拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，此房屋(城郊、城鄉(xiāng)結(jié)合部的房屋)雖然屬于集體土地上的房屋，但因位于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，可以參照國(guó)有土地上房屋征收拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)予以安置補(bǔ)償。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》第12條第2款規(guī)定：征收農(nóng)村集體土地時(shí)未就被征收土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行安置補(bǔ)償?shù)模a(bǔ)償安置時(shí)房屋所在的區(qū)域已經(jīng)納入城市規(guī)劃區(qū)的，那么土地權(quán)利人請(qǐng)求參照?qǐng)?zhí)行國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院一般應(yīng)當(dāng)應(yīng)予支持，但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補(bǔ)償費(fèi)。

由于法律對(duì)棚戶區(qū)改造的概念、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)沒有明確的規(guī)定，在實(shí)踐中，經(jīng)常會(huì)遇到征收方將棚戶區(qū)改造的標(biāo)準(zhǔn)制定十分混亂，且還存在以其名義進(jìn)行商業(yè)開發(fā)并且補(bǔ)償不合理的情況。

陽(yáng)泉提前完成今年棚戶區(qū)改造任務(wù)

10月22日，山西晚報(bào)記者從陽(yáng)泉市住建部門了解到，截至9月底，該市棚戶區(qū)改造新開工3521套，完成省定目標(biāo)任務(wù)的112.9%;基本建成5979套，完成省定目標(biāo)任務(wù)的186.8%;投資18.5億元，完成省定目標(biāo)任務(wù)的109.3%，今年各項(xiàng)目標(biāo)任務(wù)均提前、超額完成。其中棚改開工率排名全省第一。

今年是棚戶區(qū)改造新三年規(guī)劃實(shí)施的開局之年。為此，陽(yáng)泉市高度重視，積極部署。2月底，陽(yáng)泉市與國(guó)開行山西分行、農(nóng)發(fā)行山西分行對(duì)接融資工作。3月份被定為全市棚改攻堅(jiān)月后，陽(yáng)泉市集中力量突破棚改工作中的難題，并多次召開全市棚改推進(jìn)會(huì)，落實(shí)目標(biāo)任務(wù)完成情況。在任務(wù)完成過程中，陽(yáng)泉市還對(duì)進(jìn)展緩慢的縣(區(qū))兩次進(jìn)行了約談，層層傳導(dǎo)壓力，層層落實(shí)責(zé)任。

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