近年來(lái)商業(yè)綜合體市場(chǎng)市場(chǎng)規(guī)模以及行業(yè)發(fā)展分析

• 2018年10月25日 LiuDaiFeng來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 484 25
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  投資與產(chǎn)出不成正比，商業(yè)綜合體企業(yè)如何做出正確的投資規(guī)劃和戰(zhàn)略選擇？

  "產(chǎn)業(yè)園區(qū)"是執(zhí)行城市產(chǎn)業(yè)職能的重要空間形態(tài)，園區(qū)在改善區(qū)域投資環(huán)境、引進(jìn)外資、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展經(jīng)濟(jì)等方面發(fā)揮積極的輻射、示范和帶動(dòng)作用，成為城市經(jīng)濟(jì)騰飛的助推器...

近年來(lái)商業(yè)綜合體市場(chǎng)市場(chǎng)規(guī)模以及行業(yè)發(fā)展分析

商業(yè)綜合體的概念，源自“城市綜合體”的概念，但是兩者有著明顯區(qū)別。城市綜合體是以建筑群為基礎(chǔ)，融合商業(yè)零售、商務(wù)辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂(lè)五大核心功能于一體的“城中之城”（功能聚合、土地集約的城市經(jīng)濟(jì)聚集體）。

而“商業(yè)綜合體”，是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛等城市生活空間的三項(xiàng)以上功能進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。

在國(guó)際一線城市商業(yè)綜合體中，商務(wù)辦公業(yè)態(tài)比例最高，均值達(dá)44%；其次是商業(yè)零售，均值為23%；再次是酒店公寓和住宅，均值分別為21%、12%?？梢?jiàn)，國(guó)際城市商業(yè)綜合體的功能更多表現(xiàn)為商務(wù)辦公。國(guó)際主流城市商業(yè)綜合體主要包括商務(wù)辦公、商業(yè)零售、酒店公寓三大類型，這在當(dāng)前的國(guó)際城市出現(xiàn)頻率最高，主要位居城市核心商圈或新城核心地段。其中，商務(wù)辦公型又可以細(xì)分為金融商務(wù)型、會(huì)展商務(wù)型、酒店商務(wù)型、總部商務(wù)型，商業(yè)零售型有購(gòu)物廣場(chǎng)型、文化商街型、特色商場(chǎng)型和時(shí)尚街區(qū)型，酒店公寓型包括主題酒店型和住宅公寓型。但是，在各大型城市商業(yè)綜合體及其亞類之間，并沒(méi)有明確的劃分界限。每座城市都需要有帶領(lǐng)步入國(guó)際化的商業(yè)綜合體，中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展至今，發(fā)展城市綜合體已經(jīng)代表了一種趨勢(shì)，一種潮流，一種地產(chǎn)品牌持續(xù)發(fā)展與城市地產(chǎn)價(jià)值最大化的必需。這種發(fā)展趨勢(shì)不僅僅表現(xiàn)在一線城市，二三線城市也是如此。

目前情況來(lái)看，國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商較為激進(jìn)，二、三線城市布局十分廣泛，擴(kuò)張速度十分迅猛。預(yù)計(jì)，未來(lái)三至五年間，國(guó)內(nèi)大型開(kāi)發(fā)企業(yè)仍將開(kāi)發(fā)超過(guò)100個(gè)綜合體項(xiàng)目。

一、2015-2017年我國(guó)商業(yè)綜合體行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模

圖表：2015-2017年我國(guó)商業(yè)綜合體行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模

數(shù)據(jù)來(lái)源：中研普華

商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)，從資金沉淀能力、選址、設(shè)計(jì)規(guī)劃、招商營(yíng)運(yùn)等各個(gè)環(huán)節(jié)都對(duì)開(kāi)發(fā)商的綜合營(yíng)運(yùn)能力要求非常高，從全國(guó)來(lái)看單個(gè)商業(yè)綜合體年均收入約為7.24億元，但是由于地域等差異巨大，因此整體來(lái)看我國(guó)商業(yè)綜合體雖然市場(chǎng)規(guī)模較高但是行業(yè)整體的經(jīng)營(yíng)能力仍然有待提高。

二、2015-2017年我國(guó)商業(yè)綜合體行業(yè)發(fā)展分析

中國(guó)商業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)仍持續(xù)活躍，體驗(yàn)業(yè)態(tài)仍然是傳統(tǒng)商業(yè)轉(zhuǎn)型的主流方向。一站式服務(wù)、全業(yè)態(tài)消費(fèi)、購(gòu)物體驗(yàn)升級(jí)均不再是零售運(yùn)營(yíng)的一紙噱頭，也已成就了不少商業(yè)地標(biāo)的誕生。在中國(guó)商業(yè)市場(chǎng)格局快速演變的大背景下，零售商場(chǎng)（從傳統(tǒng)百貨到品牌專賣店，再到精品店、旗艦店）的競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)已從早期的提升產(chǎn)品豐富度及店鋪檔次，逐步轉(zhuǎn)向而今的產(chǎn)品獨(dú)特性及專屬性。

三、2015-2017年中國(guó)商業(yè)綜合體企業(yè)發(fā)展分析

2018年上半年房企收并購(gòu)拿地比例持續(xù)增加，并購(gòu)面積占比已超20%，非熱點(diǎn)二線城市及部分三四線城市收并購(gòu)力度開(kāi)始有所增加。

房企加速商業(yè)綜合體布局無(wú)非有兩個(gè)目的，一方面是是寄希望于“商改住”，以期多渠道增加收益并實(shí)現(xiàn)商業(yè)的“快周轉(zhuǎn)”。盡管國(guó)家在這方面出臺(tái)了相關(guān)的政策，但是商改住涉及水電氣、土地性質(zhì)、土地年限、投資收益等復(fù)雜問(wèn)題，目前短期內(nèi)仍難實(shí)現(xiàn)；另一方面，由于房企管理團(tuán)隊(duì)缺乏收并購(gòu)爛尾項(xiàng)目以及商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，在新零售的沖擊下，或失去商業(yè)價(jià)值并被當(dāng)作展示或倉(cāng)儲(chǔ)工具。

此外，雖然當(dāng)前房企欲過(guò)并購(gòu)方式實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)快速布局，但是目前商業(yè)地產(chǎn)仍然面臨供大于求及同質(zhì)化的困境，而收購(gòu)之后因競(jìng)爭(zhēng)激烈所面臨的挑戰(zhàn)不言而喻。從多個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)易主、萬(wàn)達(dá)飛凡網(wǎng)絡(luò)宣告裁員等現(xiàn)象來(lái)看，商業(yè)綜合體的運(yùn)營(yíng)并非易事。因此，對(duì)于緊急布局商業(yè)綜合體項(xiàng)目的房企來(lái)說(shuō)，“商改住”前景不明以及新零售帶來(lái)的商業(yè)綜合體變革風(fēng)口下，或暗藏著更大的風(fēng)險(xiǎn)。2018年上半年，多家房企加速商業(yè)綜合體市場(chǎng)的布局，而不少房企更是瞄準(zhǔn)了多年?duì)€尾和多次易主的商業(yè)體。

2018年年初，泰禾18.98億元接手南昌茵夢(mèng)湖項(xiàng)目，該項(xiàng)目在2011年就已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)，計(jì)劃總投資14億元，建成融主題游樂(lè)、旅游度假、休閑娛樂(lè)等為一體的國(guó)家5A級(jí)風(fēng)景區(qū)，后期經(jīng)過(guò)易主以及多次注資仍未盤活。與此同時(shí)，融創(chuàng)中國(guó)參與上海廣場(chǎng)的收并購(gòu)案，該項(xiàng)目自2005年起曾數(shù)次易主。除了爛尾或多次易主的項(xiàng)目外，萬(wàn)科也加速了商業(yè)綜合體市場(chǎng)的布局，上半年與其它企業(yè)聯(lián)手耗資83.65億元收購(gòu)了凱德商用旗下的20個(gè)購(gòu)物中心。

值得注意的是，早在2017年碧桂園、融創(chuàng)、陽(yáng)光城等就已有眾多房企加入進(jìn)入商業(yè)綜合體并購(gòu)行列。例如，5月，融創(chuàng)21億元收購(gòu)華城富麗60%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)。華城富麗開(kāi)發(fā)的重慶江北嘴國(guó)際金融中心是當(dāng)?shù)刂臓€尾樓，該項(xiàng)目曾被規(guī)劃為集高端購(gòu)物中心、辦公、酒店等于一體的金融中。

2018年1-5月商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資額同比降幅擴(kuò)大至9.3%，與投資額下降不同的是，5月份300城商辦用地平均溢價(jià)率為30.5%，環(huán)比增長(zhǎng)22.7%，同比增長(zhǎng)14.6%。從這組數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，新建商業(yè)地產(chǎn)投資額下降，商辦用地的價(jià)格卻呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)，這意味著一些房企已轉(zhuǎn)向收并購(gòu)方式尋找“獵物”。

在2018年上半年，綠地、紅星地產(chǎn)等房通過(guò)土拍或與政府及企業(yè)合作方式開(kāi)發(fā)城市商業(yè)綜合體。更多房企加入并購(gòu)或新建商業(yè)體的陣營(yíng)中，意味著原本供大于求的商業(yè)體競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境將更加嚴(yán)峻。贏商網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年全國(guó)開(kāi)業(yè)大型商業(yè)項(xiàng)目504個(gè)，總體量約4600多萬(wàn)平方米，開(kāi)業(yè)數(shù)量創(chuàng)歷史新高。從具體城市來(lái)說(shuō)，2017年青島新開(kāi)業(yè)商業(yè)體近20個(gè)；截止至2018底，南京待開(kāi)業(yè)商業(yè)體有18家；2018年溫州在建的商業(yè)綜合體8個(gè)，計(jì)劃到2020年新建的商業(yè)綜合體有19個(gè)。

“商改住”被一些房企寄予厚望，但是在具體落實(shí)方面困難重重。近日，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地用途調(diào)整為居住用地。

國(guó)家層面已意識(shí)到商業(yè)嚴(yán)重供大于求，出臺(tái)商改住方面的政策主要鼓勵(lì)一部分閑置商辦項(xiàng)目改為住宅，用作租賃用途。但在政策落實(shí)方面，商改住涉及水電氣、土地性質(zhì)、土地年限、投資收益等復(fù)雜問(wèn)題。同時(shí)，此前在中國(guó)并沒(méi)有“商改住”的成功案例，短期來(lái)看仍無(wú)法滿足房企投資商業(yè)體轉(zhuǎn)住宅的期待。未來(lái)隨著市場(chǎng)需求的變化，仍然會(huì)有大量的商業(yè)空置、閑置并成為不良資產(chǎn)將面臨淘汰或轉(zhuǎn)型，仍無(wú)法盤活則可能會(huì)被拍賣。

事實(shí)上，因?yàn)樾铝闶?、無(wú)界零售等概念的出現(xiàn)，被眾多房企認(rèn)為是商業(yè)體“起死回生“的神藥，吸引無(wú)數(shù)房企加入商業(yè)用地的爭(zhēng)奪和并購(gòu)上。在多數(shù)企業(yè)看來(lái)，商業(yè)用地如果與當(dāng)下火熱的新零售結(jié)合，收購(gòu)改造成功后可帶動(dòng)周邊住宅項(xiàng)目的銷售，會(huì)成為企業(yè)業(yè)績(jī)的增值點(diǎn)。但是，新零售、無(wú)界零售正在變革的消費(fèi)場(chǎng)景，是多數(shù)房企未曾預(yù)料的事情。

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