2021房企償債規(guī)模將突破萬億元大關(guān) 房貸新規(guī)出臺(tái)防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)

• 2021年1月12日 HuangJiang來源：互聯(lián)網(wǎng) 203 5
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央行、銀保監(jiān)會(huì)為各大銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款余額占比和個(gè)人住房貸款余額占比設(shè)置了兩個(gè)上限，被輿論稱為“兩道紅線”，并分檔對(duì)超過上限的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)設(shè)置過渡期，建立區(qū)域差別化調(diào)節(jié)機(jī)制。

房貸新規(guī)出臺(tái)銀行貸款收緊

央行和銀監(jiān)會(huì)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，央行、銀保監(jiān)會(huì)為各大銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款余額占比和個(gè)人住房貸款余額占比設(shè)置了兩個(gè)上限，被輿論稱為“兩道紅線”，并分檔對(duì)超過上限的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)設(shè)置過渡期，建立區(qū)域差別化調(diào)節(jié)機(jī)制。明確規(guī)定了銀行房地產(chǎn)貸款、個(gè)人住房貸款的占比的上限。這也是為了防范房地產(chǎn)金融這個(gè)最大的灰犀牛所做出的努力。

新的住房貸款政策將銀行分為五級(jí)，并規(guī)定了房地產(chǎn)貸款集中度的要求，即設(shè)置了房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款的比例上限，并允許地方監(jiān)管機(jī)構(gòu)限制第三、第四和第五級(jí)銀行的浮動(dòng)幅度為2.5個(gè)百分點(diǎn)。

同時(shí)，新政對(duì)超過上限的銀行規(guī)定了整改要求，即超過2個(gè)百分點(diǎn)的銀行有2年過渡期，超過2個(gè)百分點(diǎn)或以上的銀行有2年過渡期，過渡期為4年。

“兩道紅線”體現(xiàn)了對(duì)金融、地產(chǎn)兩個(gè)市場防風(fēng)險(xiǎn)和穩(wěn)市場的考慮。對(duì)于房地產(chǎn)市場而言，強(qiáng)化房地產(chǎn)金融監(jiān)管，是堅(jiān)持“房住不炒”的一個(gè)環(huán)節(jié);對(duì)于金融市場而言，防止樓市風(fēng)險(xiǎn)向金融領(lǐng)域傳導(dǎo)，有利于金融系統(tǒng)穩(wěn)健發(fā)展。

根據(jù)中研普華出版的《2021-2026年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測分析報(bào)告》顯示：

住房貸款集中度管理的新政策并不新鮮。以前，住房貸款集中度管理也被作為宏觀審慎監(jiān)管的一種手段。2020年10月21日，央行副行長潘功生在2020年金融街論壇年會(huì)上表示，中國人民銀行將促進(jìn)房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理的改善，并逐步實(shí)施房地產(chǎn)貸款集中度‘居民的債務(wù)收入比和房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重等宏觀審慎政策工具。

回望2020年，房地產(chǎn)監(jiān)管政策一以貫之，并且是逐步加強(qiáng)的。

2020年6月，海南作出決定：堅(jiān)決破除“房地產(chǎn)依賴癥” ，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行全域限購等政策，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。從2013年1-3月總資金來源構(gòu)成情況來看，國內(nèi)貸款占房地產(chǎn)資金來源的19%，利用外資占比低于1%，自籌資金占38%，其他資金占43%。從3月單月總資金來源構(gòu)成情況來看，國內(nèi)貸款占房地產(chǎn)資金來源的15%，利用外資占比不到1%，自籌資金占35%，其他資金占49%。

2019年4月19日，中共中央要求“要堅(jiān)持房住不炒”定位。據(jù)中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院《中國住房市場發(fā)展月度分析報(bào)告(2019年07月)》顯示，核心城市房價(jià)漲速連續(xù)3個(gè)月下降，二手房成交量較快下探。

2019年6月核心城市房價(jià)基本停止上漲，總體實(shí)現(xiàn)房價(jià)穩(wěn)定目標(biāo)。6月，緯房核心指數(shù)微升至105.82點(diǎn)。與5月的105.73點(diǎn)相比，房價(jià)環(huán)比僅上漲了0.09%。自4月份以來房價(jià)漲速持續(xù)下降。6月核心城市的房價(jià)漲速較2-5月進(jìn)一步減緩，近1個(gè)月核心城市房價(jià)已經(jīng)基本停止上漲。

2019年6月，10大重點(diǎn)城市二手住房成交量指數(shù)為155.28，比5月下降了26%，但仍高于2018年同期成交量。

防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時(shí)代，行業(yè)投資和銷售都處于高速增長狀態(tài)，房子不愁賣。房企為了維持較高的ROE，大多選擇了一種“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的模式。事實(shí)證明，這種方式也非常見效。數(shù)據(jù)顯示，2006年至2009年，房地產(chǎn)上市公司盈利能力大幅提升，ROE從不到4%提高到12%，此后房企的ROE持續(xù)穩(wěn)定在這一較高水平。

然而，高杠桿是一把“雙刃劍”，面對(duì)較大的市場波動(dòng)，高杠桿往往意味著高風(fēng)險(xiǎn)，這也是近年來資本市場給房企遠(yuǎn)低于市場平均市盈率估值的原因之一。經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)是周期之母，遠(yuǎn)有日本房地產(chǎn)泡沫、近有美國次貸危機(jī)，這些源發(fā)自房地產(chǎn)行業(yè)的危機(jī)最終引爆了全面的金融危機(jī)。近年來，隨著我國城鎮(zhèn)化率不斷提升，房地產(chǎn)行業(yè)增速不斷下滑，在樓市調(diào)控政策下，一些城市房價(jià)回調(diào)，高杠桿帶來的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)逐漸顯現(xiàn)，因現(xiàn)金流問題倒閉的房企開始增多。

2018年至2019年這兩年房企償債規(guī)模成倍增長，2020年償債規(guī)模約9154億元，同比增長28.7%，2021年到期債務(wù)規(guī)模預(yù)計(jì)將達(dá)12448億元，同比增長36%，歷史性突破萬億元大關(guān)，房企償債壓力繼續(xù)攀升。無論是落實(shí)“房住不炒”要求，還是防范金融風(fēng)險(xiǎn)，地產(chǎn)行業(yè)去杠桿已成定局。

堅(jiān)決抑制房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)與金融業(yè)深度關(guān)聯(lián)。上世紀(jì)以來，世界上130多次金融危機(jī)中，100多次與房地產(chǎn)有關(guān)?！澳壳?，我國房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的39%，還有大量債券、股本、信托等資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)?？梢哉f，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的‘灰犀?！?。

欲了解更詳實(shí)的中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析請點(diǎn)擊中研普華報(bào)告《2021-2026年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測分析報(bào)告》

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