鹽田區(qū)著力打造三大商業(yè)綜合體 2021年商業(yè)綜合體行業(yè)深度分析

• 2021年7月13日 YeYuJuan來源：深圳商報 816 50
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商業(yè)綜合體，是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項以上功能進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，人們對

城市都會的"名片"--商業(yè)綜合體

商業(yè)綜合體，源自“城市綜合體”的概念，但是兩者有著明顯區(qū)別。商業(yè)綜合體，是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項以上功能進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。

隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，人們對購物消費場所的要求也同時提高，購物中心的功能也隨之越來越完善。單純的“購物+娛樂”難以滿足人們的需求，以休閑體驗為導(dǎo)向的沉浸式購物應(yīng)需而生。購物中心從一百多年前的美國郊區(qū)購物區(qū)域，發(fā)展為如今全方位的商業(yè)綜合體;從最初的簡單情感共鳴，到如今的“沉浸式”購物體驗打造。其中的變化不僅證明了時代的進(jìn)程，更體現(xiàn)了人們消費觀以及消費需求的更迭。

放眼國際繁華大都會，每個城市往往都有一張能夠體現(xiàn)城市發(fā)展水平、匯聚城市頂尖價值、洋溢城市精神的都會"名片"--城市綜合體，如法國拉德芳斯、紐約洛克菲勒中心、日本六本木等，不僅在滿足了居住、商務(wù)洽談、餐飲、娛樂等各種消費功能需求的同時，也展示了它在城市地位中應(yīng)有的王者之尊。

鹽田區(qū)著力打造三處大型商業(yè)綜合體

深圳這座帶狀商業(yè)大都市，隨著地鐵線的鋪展，目前商業(yè)格局向東西兩翼漸次展開。一條條地鐵‘巨龍’帶動了深圳商業(yè)購物中心發(fā)展。分布在地鐵沿線的購物中心，紛紛成為深圳商業(yè)‘勁旅’?！毕嚓P(guān)調(diào)研報告指出，地鐵不僅改變了市民出行方式，促進(jìn)深圳現(xiàn)有商業(yè)升級及格局的改變，還改變了市民的居住理念、消費習(xí)慣。深圳以“地鐵線為鏈、地鐵站為節(jié)點”的商業(yè)形態(tài)應(yīng)運而生，深圳商業(yè)購物中心“一城多中心”格局漸入佳境。

據(jù)了解，目前鹽田區(qū)正著力打造三處大型商業(yè)綜合體。一處是田心工業(yè)區(qū)更新改造項目，一處是鹽田港后方陸域的佳兆業(yè)城市廣場商業(yè)項目，一處是小梅沙片區(qū)城市更新項目。

商業(yè)綜合體行業(yè)深度分析

城市商業(yè)綜合體是現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)的一種新業(yè)態(tài)，是以建筑群為基礎(chǔ)，融合商業(yè)零售、商務(wù)辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂五大核心功能于一體的“城中之城”。商業(yè)綜合體是出于城市土地資源的高度集約需要而產(chǎn)生的，因此其在城市的核心區(qū)域和未來的核心區(qū)域，具體的位置大致可以分為四類：新開發(fā)區(qū)的中心商貿(mào)區(qū)、城市副中心、CBD和交通樞紐。城市商業(yè)綜合體的開發(fā)模式，單純以商業(yè)為主，占整個建筑綜合體開發(fā)面積大約45%-65%的比例。創(chuàng)業(yè)比例占3%-5%的比例;真正以休閑和娛樂為主的城市商業(yè)綜合體目前正在發(fā)展，比例大概占到30%左右，從開發(fā)商的實踐當(dāng)中可以看出，這四種開發(fā)模式當(dāng)中，開發(fā)商的傾向性是非常明顯的。休閑商業(yè)綜合體難點在于文化的活化、休閑業(yè)態(tài)的市場化、商業(yè)地產(chǎn)的盈利化，文化活化是靈魂、休閑業(yè)態(tài)是關(guān)鍵、盈利模式是核心。住宅市場低迷已經(jīng)是不爭的事實，而房企在今后兩年要在業(yè)績上有所建樹不得不多花心思，多點創(chuàng)新和突破。當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)新運行特征，與人口結(jié)構(gòu)趨勢性拐點和老齡化加快密切相關(guān)。

通常情況下，商業(yè)綜合體經(jīng)營業(yè)態(tài)的“黃金比例”為：購物、餐飲和娛樂按照52∶18∶30分布。近兩年來，無論房地產(chǎn)上市公司、大型房企，還是中小房企，乃至保險企業(yè)、制造業(yè)企業(yè)如娃哈哈、雨潤等眾多其他行業(yè)的企業(yè)均紛紛轉(zhuǎn)向城市綜合體的開發(fā)。除一線城市外，城市綜合體在二、三線城市，乃至四線城市遍地開花。城市綜合體未來一段時間內(nèi)將保持高速增長態(tài)勢。城市綜合體經(jīng)過數(shù)年的發(fā)展，成績顯著，而商業(yè)綜合體將是未來城市綜合體的發(fā)展方向，是城市綜合體發(fā)展的主流模式。

純住宅樓盤隨著時間的更迭，物業(yè)硬件越來越陳舊，便不具備再次升值的潛力，只能隨著城市房價的提升而略有提升，轉(zhuǎn)讓二手房的價格都會存在"天花板"。而城市綜合體通過商業(yè)運營，商圈日漸繁榮，商家品牌逐步更新、提升，城市綜合體住宅也將爆發(fā)出其他純住宅樓盤無法匹敵的強勁升值潛力。同時，城市綜合體在為片區(qū)打造配套價值的同時，也會引領(lǐng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)騰飛，區(qū)域價值的飆升也會反哺二手房住宅價格的上漲。

商業(yè)綜合體行業(yè)研究報告主要分析了商業(yè)綜合體行業(yè)的市場規(guī)模、商業(yè)綜合體市場供需求狀況、商業(yè)綜合體市場競爭狀況和商業(yè)綜合體主要企業(yè)經(jīng)營情況、商業(yè)綜合體市場主要企業(yè)的市場占有率，同時對商業(yè)綜合體行業(yè)的未來發(fā)展做出科學(xué)的預(yù)測。商業(yè)綜合體行業(yè)研究報告可以幫助投資者合理分析商業(yè)綜合體行業(yè)的市場現(xiàn)狀，為投資者進(jìn)行投資作出商業(yè)綜合體行業(yè)前景預(yù)判，挖掘投資價值，同時提出商業(yè)綜合體行業(yè)投資策略、生產(chǎn)策略、營銷策略等方面的建議。

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