未來(lái)炒房的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)越來(lái)越大 中國(guó)房地產(chǎn)代理行業(yè)發(fā)展前景預(yù)測(cè)

• 2021年7月16日 HaoChenChong來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 1083 69
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中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛7月15日在2021年中經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析會(huì)上提醒，未來(lái)炒房的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)越來(lái)越大。

未來(lái)炒房的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)越來(lái)越大

中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛7月15日在2021年中經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析會(huì)上提醒，未來(lái)炒房的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)越來(lái)越大。一是炒房的空間在壓縮，隨著保障房比例提升，人口流入地區(qū)的住房供給增加，供求基本面正發(fā)生巨大變化。二是違規(guī)炒房一旦被查處，將會(huì)受到嚴(yán)厲處罰。三是政策漏洞會(huì)逐步填補(bǔ)，若想利用政策漏洞來(lái)炒房，可能會(huì)無(wú)法脫手。四是一些重大的基礎(chǔ)制度創(chuàng)新將陸續(xù)出臺(tái)，市場(chǎng)總體形勢(shì)會(huì)發(fā)生重大變化。購(gòu)房須謹(jǐn)慎。

近年來(lái)共享、智能、文化體驗(yàn)、多產(chǎn)業(yè)融合、大數(shù)據(jù)等概念逐步滲透到各行業(yè)各領(lǐng)域，商業(yè)地產(chǎn)也不例外。新型寫字樓及商業(yè)園區(qū)模式受到關(guān)注，也給傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級(jí)和去庫(kù)存帶來(lái)了新的視角和思路。

商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)、土地、物業(yè)、消費(fèi)、辦公需求等多領(lǐng)域的發(fā)展息息相關(guān)。當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀頗為尷尬，一方面是商業(yè)地產(chǎn)交易活躍特別是外資投資行為，另一方面則是商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存問題待解。

商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)價(jià)值取決于租金坪效、租金坪效取決于商戶零售坪效、零售坪效取決于新招商組合、新招商組合重點(diǎn)在于數(shù)字化新零售雙線品牌的引進(jìn)，隨著傳統(tǒng)實(shí)體商家倒閉潮的到來(lái)，招商要重點(diǎn)轉(zhuǎn)向新零售品牌為主，并倒逼開發(fā)商自主投資自營(yíng)新零售板塊，而自營(yíng)新零售板塊比自持物業(yè)重要很多，物業(yè)就像硬件，沒有軟件的驅(qū)動(dòng)就是一個(gè)爛殼沒有價(jià)值。

傳統(tǒng)百貨的、購(gòu)物中心的關(guān)店潮會(huì)加速，一二線城市商業(yè)地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)大量的空置率以及租金收益大幅度下滑現(xiàn)象;三、四、五線城市會(huì)更慘烈，三、四、五城市大多屬于中小型開發(fā)商，幾乎90%以上開發(fā)商不具備自持物業(yè)的實(shí)力和運(yùn)營(yíng)能力，銀行資金又嚴(yán)禁進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，資產(chǎn)證券化的路線在這些市場(chǎng)也無(wú)法跑通，開發(fā)商唯一的資金來(lái)源是民間高息借貸，這樣大部分資產(chǎn)已經(jīng)質(zhì)押給資金方最終成為不良資產(chǎn)。

未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)整體政策傾向頭部企業(yè)，中小型開發(fā)商因缺乏內(nèi)容運(yùn)營(yíng)能力，在拿地成本、資金成本、開發(fā)成本和周轉(zhuǎn)速度沒有任何的優(yōu)勢(shì);原有的自持物業(yè)要么低價(jià)快速變現(xiàn)，要么抵債成不良資產(chǎn)，只有少數(shù)基礎(chǔ)較好的開發(fā)商能夠生存下去。

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