上半年八成房企利潤下滑 房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)研

• 2022年9月5日 ChenZeFang來源：互聯(lián)網(wǎng) 1478 98
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地產(chǎn)上半年慘淡收場，八成房企利潤下滑!據(jù)調(diào)查，截至8月31日，已有169家上市房企發(fā)布2022年半年報，其中歸母凈利潤呈現(xiàn)同比下降的有129家，占比高達76.3%。按盈利與否區(qū)分，有55家房企歸母凈利潤虧損，這些公司一共虧了超595億元。2021年的年報還有開發(fā)商至今“難產(chǎn)”

地產(chǎn)上半年慘淡收場，八成房企利潤下滑!據(jù)調(diào)查，截至8月31日，已有169家上市房企發(fā)布2022年半年報，其中歸母凈利潤呈現(xiàn)同比下降的有129家，占比高達76.3%。按盈利與否區(qū)分，有55家房企歸母凈利潤虧損，這些公司一共虧了超595億元。2021年的年報還有開發(fā)商至今“難產(chǎn)”，新一季的中報披露就到了尾聲。從已公布數(shù)據(jù)看，這是地產(chǎn)行業(yè)史上最慘的一次半年報，因為上市房企虧損的數(shù)量和金額都創(chuàng)了新高。

包括陽光城、建業(yè)、中南、榮盛、金科等多家房企在內(nèi)，去年上半年還處于盈利狀態(tài)，今年上半年則跌入虧損，甚至虧損幾十億的不在少數(shù)。其中，富力地產(chǎn)虧損最為嚴(yán)重，上半年虧損69.20億元，同比降幅324.65%;建業(yè)地產(chǎn)緊隨其后，上半年虧損58億左右，同比降幅868.78%。頭部尖子生和國資房企也不容樂觀，難逃利潤下滑的命運。“地產(chǎn)一哥”碧桂園上半年歸母凈利潤6.12億元，相比去年同期下滑超95%;招商蛇口、華潤置地、綠地控股、中海地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)等國資房企，也出現(xiàn)了歸母凈利潤同比下滑情況。

另外，仍有15家房企虧損10億元以上。其中，包括藍光發(fā)展、融信中國、陽光城、正榮地產(chǎn)、中天金融、榮盛發(fā)展、泛?？毓伞T泰禾等8家，虧損數(shù)額在20-50億元之間。這些房企無一例外都是已經(jīng)發(fā)生暴雷或者面臨償債危機。而今年房企半年報的凈利變動跌幅，也沒有最慘只有更慘，近八成房企歸母凈利潤呈現(xiàn)同比下降。就拿京能置業(yè)來說，其上半年實現(xiàn)歸母凈利潤為-0.3億元，轉(zhuǎn)盈為虧，跌幅達到161.46倍，創(chuàng)下了地產(chǎn)商跌幅之最。

出險房企中，除了一些延遲發(fā)布財報之外，大部分都在利潤下滑的名單上。諸如龍光、建業(yè)，其歸母凈利潤，相比去年跌去了67.22億、63.34億，相當(dāng)于半個萬科的盈利體量。機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，1-8月，百強房企銷售操盤金額的同比降幅達47.4%，接近腰斬。加之，“爛尾”“停貸”事件影響，行業(yè)整體信心尚處在低位、市場整體需求以及購買力不足，9月以及第四季度房企的去化壓力仍然較大?？傮w而言，地產(chǎn)商凈利下滑，已成為行業(yè)的普遍現(xiàn)象。兩三年前，房企拿地成本較高，眼下這些項目到了結(jié)算期，疊加行業(yè)下行，利潤率下降在所難免。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢不容樂觀，并通過經(jīng)濟增長、投資、財政收入、金融、居民財富效應(yīng)、就業(yè)、社會穩(wěn)定等七大渠道快速傳導(dǎo)，影響經(jīng)濟社會穩(wěn)定大局。近幾年房地產(chǎn)行業(yè)市場出現(xiàn)了四大透支：

1)需求透支。根據(jù)國家統(tǒng)計局和克爾瑞數(shù)據(jù)，近五年累計成交74億平方米和63萬億元，占過去20年的41%和56%，也就是說僅用了5年時間，賣了過去20年56%的金額。

2)房價透支。過去20年，房價長期大漲，房價收入比從2015年的7.4攀升至8.9，近五年城市房價均價復(fù)合增長率達到7%。

3)支付力透支。過去十年，居民杠桿率上漲了6.68倍，個人住房貸款余額超過38萬億，部分城市杠桿率漲幅加大，甚至有些城市杠桿率超過200%。

4)供應(yīng)透支。70城廣義庫存達到10億平，新房入住率低，近3年70城商品住宅年均供應(yīng)近5億平方米。從重點25城來看，廣義庫存總量為3.3億平方米，按照銷售面積測算需要1.26年消化，其余45個城市則需要5年消化，許多城市暗藏風(fēng)險。

任澤平：當(dāng)前房地產(chǎn)形勢與出路

8月31日，國務(wù)院常務(wù)會議提到：要求地方要“一城一策”用好政策工具箱，靈活運用階段性信貸政策和保交樓專項借款?！胺康禺a(chǎn)長期看人口、中期看土地、短期看金融”，隨著人口老齡化少子化加速到來、20-50歲置業(yè)人群峰值出現(xiàn)、城鎮(zhèn)化率超過64.7%、全國套戶比超1.09，房地產(chǎn)長周期拐點已經(jīng)出現(xiàn)，大開發(fā)時代和普漲時代已經(jīng)落幕。受前期調(diào)控政策偏緊、不少房企資金鏈緊張難以保樓房影響，疊加老齡化少子化加速到來、城鎮(zhèn)化進入后半段等長周期因素，當(dāng)前居民對房市信心不足、觀望情緒較濃，房地產(chǎn)市場整體成交偏冷。繼5-6月房地產(chǎn)銷售短暫回升之后，7-8月房市再度轉(zhuǎn)淡。

房地產(chǎn)仍然是第一大支柱行業(yè)，新舊動能轉(zhuǎn)換有個過程。7月房地產(chǎn)投資同比增長-12.3%，較6月下降2.9個百分點;1-7月房地產(chǎn)投資累計同比增長-6.4%，較1-6月下滑1.0個百分點。土地成交方面，房企拿地謹(jǐn)慎。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，上半年TOP100企業(yè)拿地總額拿地規(guī)模同比下降60.0%。根據(jù)易居克而瑞數(shù)據(jù)，僅有不到四成的百強房企在上半年有土地入賬。施工方面，施工、竣工和新開工同比降幅仍較大。7月新開工、施工和竣工面積同比分別為-45.4%、-44.3%和-36.0%，分別較6月下滑0.3、上升3.8和4.7個百分點。

長遠看，中國住房進入存量時代，取消預(yù)售制有助于降負債降杠桿，保障房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展，不再把風(fēng)險甩給老百姓和社會。取消預(yù)售制，改為現(xiàn)房銷售，并配套房企債務(wù)重組、復(fù)工保交樓、恢復(fù)市場信心和房地產(chǎn)長效機制。進而實現(xiàn)房地產(chǎn)長期平穩(wěn)健康發(fā)展，老百姓安居樂業(yè)，社會長治久安。對購房者、金融機構(gòu)、監(jiān)管機構(gòu)、房企各方都是有利的。

當(dāng)前房地產(chǎn)到了出手的臨界點，過去幾年在“房住不炒”導(dǎo)向下，各部門出臺了三道紅線、集中度管理、嚴(yán)查經(jīng)營貸、去杠桿降負債等政策在大方向上是對的，在當(dāng)時的背景下是有合理性的，但是在長短期、內(nèi)外部因素疊加下，面對當(dāng)前房地產(chǎn)市場低迷拖累經(jīng)濟增長和就業(yè)、破解房地產(chǎn)-土地財政-銀行貸款的經(jīng)濟增長三角循環(huán)需要一定時間，房地產(chǎn)到了出手的臨界點。必須要清楚政策的出發(fā)點不是保房企，而是保增長、保就業(yè)、保民生。相信經(jīng)過長短結(jié)合的措施，加上以“城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、房地產(chǎn)稅”為主的二次房改，中國房地產(chǎn)市場有望實現(xiàn)軟著陸。

大數(shù)據(jù)時代下信息的重要性越發(fā)凸顯，獲得行業(yè)數(shù)據(jù)，并分析使用行業(yè)數(shù)據(jù)不僅可節(jié)約時間，降低成本，亦可優(yōu)化整體決策。欲獲取更多行業(yè)分析及相關(guān)數(shù)據(jù)可以點擊查看中研產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布《2022-2027年中國房地產(chǎn)行業(yè)市場全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測報告》。

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