千億央企馳援“華南虎” 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)如何

• 2022年9月5日 ChenZeFang來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 980 62
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千億央企馳援“華南虎”，半年被執(zhí)行超3億的富力地產(chǎn)有救了?富力地產(chǎn)和招商蛇口同為粵系房企，根據(jù)雙方簽署協(xié)議內(nèi)容，此次合作范圍同樣聚焦在華南區(qū)域。事實(shí)上，作為最早涉足城市更新的房企代表之一，富力地產(chǎn)已經(jīng)深耕舊改20余年，曾被譽(yù)為廣州“舊改之王”。在一二線(xiàn)城

千億央企馳援“華南虎”，半年被執(zhí)行超3億的富力地產(chǎn)有救了?富力地產(chǎn)和招商蛇口同為粵系房企，根據(jù)雙方簽署協(xié)議內(nèi)容，此次合作范圍同樣聚焦在華南區(qū)域。　事實(shí)上，作為最早涉足城市更新的房企代表之一，富力地產(chǎn)已經(jīng)深耕舊改20余年，曾被譽(yù)為廣州“舊改之王”。在一二線(xiàn)城市和大灣區(qū)有著相當(dāng)規(guī)模的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，尤其在舊改項(xiàng)目方面更為突出。

截至2021年底，富力已簽約城市更新合作項(xiàng)目逾64個(gè)，規(guī)劃總建筑面積超過(guò)7200萬(wàn)平方米，可供未來(lái)發(fā)展的可售面積超過(guò)3500萬(wàn)平方米，貨值超過(guò)10000億元。按可供未來(lái)發(fā)展的可售面積算，一二線(xiàn)城市面積占比達(dá)到93%，大灣區(qū)面積占比達(dá)到76%。對(duì)于此次合作，富力集團(tuán)董事長(zhǎng)兼總裁張力指出，富力在城市更新業(yè)務(wù)方面極具經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢(shì)，2022年將繼續(xù)加速相關(guān)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)化和銷(xiāo)售，希望通過(guò)雙方彼此賦能，實(shí)現(xiàn)友好互利共贏，為城市更新事業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展注入新動(dòng)力。

富力地產(chǎn)披露了上半年成績(jī)單。中報(bào)顯示，富力地產(chǎn)前6個(gè)月實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額177.82億元，同比下降54.97%;錄得虧損68.99億元，去年同期為盈利31.81億元。銷(xiāo)售方面，截至2022年6月末，富力地產(chǎn)銷(xiāo)售收入為265億元，同比減少59.28%;銷(xiāo)售面積約203.36萬(wàn)平方米，同比下降58.08%。

富力地產(chǎn)成立于1994年，由李思廉和張力共同創(chuàng)立，是國(guó)內(nèi)少有的“雙老板”掌權(quán)的房企。不過(guò)，如今雙舵護(hù)航的富力地產(chǎn)，也面臨著債務(wù)危機(jī)。企業(yè)預(yù)警通顯示，目前富力地產(chǎn)境內(nèi)境外總計(jì)有21只存續(xù)債券，總余額781億元，其中311.49億元將于1年內(nèi)到期。中報(bào)披露，截至2022年6月底，富力地產(chǎn)未來(lái)12個(gè)月內(nèi)需到期償還的債務(wù)有826.61億元，同期其現(xiàn)金總額(包括受限制現(xiàn)金)僅為153.2億元，短期償債仍有較大資金缺口。此外，截至中報(bào)獲批準(zhǔn)當(dāng)日，富力地產(chǎn)還有147.83億元的借款已經(jīng)逾期。

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研

從外部環(huán)境來(lái)看，2018年以來(lái)，中美貿(mào)易戰(zhàn)對(duì)中美貿(mào)易形成了嚴(yán)重的短期沖擊。美國(guó)作為中國(guó)重要的貿(mào)易伙伴，2019年中國(guó)對(duì)美出口顯著下降，關(guān)稅稅率由3%上升至20%。雖然疫情爆發(fā)以來(lái)中國(guó)對(duì)美出口恢復(fù)良好，但貿(mào)易摩擦加速了低端勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)的外移。此外，以技術(shù)并購(gòu)為主導(dǎo)的對(duì)美直接投資也出現(xiàn)斷崖式下滑，“脫鉤斷鏈”加劇供應(yīng)鏈危機(jī)。加之上半年俄烏危機(jī)，進(jìn)一步影響了國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)能，進(jìn)而影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。

根據(jù)各地住建委數(shù)據(jù)，2022年7-8月份，重點(diǎn)城市新房網(wǎng)簽分別下降30%和22%，二手網(wǎng)簽則分別上升3%和20%——銷(xiāo)售的確處于弱復(fù)蘇通道。我們認(rèn)為，由于境內(nèi)外信用債市場(chǎng)難以全面恢復(fù)，故即便銷(xiāo)售持續(xù)恢復(fù)，投資和拿地也可能還長(zhǎng)期處于下降通道。即便如此，銷(xiāo)售恢復(fù)仍然至關(guān)重要，政策托底銷(xiāo)售、信用和交付，有助于避免行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)向金融系統(tǒng)外溢，控制出險(xiǎn)的范圍。業(yè)界人士認(rèn)為，在銷(xiāo)售、信用和交付領(lǐng)域三箭齊發(fā)的政策，能夠有效避免市場(chǎng)硬著陸，維護(hù)金融系統(tǒng)穩(wěn)定。當(dāng)前產(chǎn)業(yè)格局變化，融資渠道通暢的公司優(yōu)勢(shì)明顯。預(yù)期土地市場(chǎng)很難在未來(lái)半年復(fù)蘇，核心城市土地出讓預(yù)期利潤(rùn)率可能繼續(xù)上升，開(kāi)發(fā)企業(yè)最關(guān)鍵的還是把握銷(xiāo)售窗口，不是把握拿地窗口。

房地產(chǎn)行業(yè)近四周獲北上資金顯著加倉(cāng)，累計(jì)增幅超過(guò)10%。消息面上來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)今年以來(lái)持續(xù)獲得政策支持，7月有關(guān)因城施策的表述再次調(diào)整，強(qiáng)調(diào)用好用足政策工具箱，后續(xù)地方政策力度和范圍有望進(jìn)一步擴(kuò)大。值得注意的是，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，7月全國(guó)商品房銷(xiāo)售金額同比下降28.2%，降幅環(huán)比擴(kuò)大7.4%，總體銷(xiāo)售表現(xiàn)依舊低迷，房地產(chǎn)銷(xiāo)量再次回落。數(shù)據(jù)顯示，7月商品房新開(kāi)工面積同比下降45.4%，截至7月累計(jì)施工面積同比下降3.7%，住宅施工連續(xù)四月負(fù)增長(zhǎng)。

延續(xù)2021年下半年房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售的頹勢(shì)，2022年上半年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售持續(xù)下滑。1月以來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)累計(jì)銷(xiāo)售同比出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，下跌幅度呈現(xiàn)擴(kuò)大趨勢(shì)。截至6月底，銷(xiāo)售面積累計(jì)同比下滑22.2%。受去年年中行業(yè)信用危機(jī)及銷(xiāo)售市場(chǎng)不景氣的影響，房地產(chǎn)投資、建設(shè)等數(shù)據(jù)同步下滑，新開(kāi)工受房企融資、債務(wù)壓力影響下滑幅度最大，上半年累計(jì)下滑34.4%。從趨勢(shì)對(duì)比上看，“竣工-銷(xiāo)售”收窄，“銷(xiāo)售-新開(kāi)工”擴(kuò)大，短期市場(chǎng)供給過(guò)剩的局面將逐步修復(fù)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，上半年70城房?jī)r(jià)整體呈現(xiàn)增速放緩，并已出現(xiàn)同比下跌。一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)走勢(shì)良好，三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)跌幅明顯;新建住宅價(jià)格表現(xiàn)好于二手住宅。截至6月底，僅有21個(gè)城市的新房和12個(gè)城市的二手房同比增長(zhǎng)。

在市場(chǎng)流動(dòng)性寬松的大環(huán)境下，4月以來(lái)房地產(chǎn)債與整體產(chǎn)業(yè)債信用利差呈現(xiàn)同步下降的趨勢(shì)。然而，房地產(chǎn)債與產(chǎn)業(yè)債的利差呈現(xiàn)明顯波動(dòng)上升的趨勢(shì)。房地產(chǎn)債利差包含兩個(gè)部分：第一，是市場(chǎng)共性利差，即市場(chǎng)發(fā)行人共同面臨的利差，可由全體產(chǎn)業(yè)債信用利差代表;第二，是行業(yè)特異性超額利差，即房地產(chǎn)債發(fā)行人承擔(dān)的、高于市場(chǎng)一般水平的超額利率，可由房地產(chǎn)債信用利差減全體產(chǎn)業(yè)債信用利差表示。自去年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的特異性超額利差呈現(xiàn)明顯的持續(xù)波動(dòng)上升趨勢(shì)。

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)前景分析

2021年，我國(guó)城鎮(zhèn)化率為64.72%，根據(jù)社科院人口與勞動(dòng)經(jīng)濟(jì)研究所及社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社同發(fā)布的《人口與勞動(dòng)綠皮書(shū)：中國(guó)人口與勞動(dòng)問(wèn)題報(bào)告No.22》，未來(lái)10年我國(guó)依然存在10%-15%的城鎮(zhèn)化率提升空間。穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)增速與穩(wěn)步的城鎮(zhèn)化推進(jìn)將是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)保障。

從近期政策表態(tài)來(lái)看：7月下旬，國(guó)常會(huì)指出因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。7月28日，政治局會(huì)議“升級(jí)”了對(duì)因城施策的提法，由此前的“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策”變?yōu)椤耙虺鞘┎哂米阌煤谜吖ぞ呦洹薄?月10日二季度《中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》也延續(xù)了政治局會(huì)議對(duì)因城施策的提法?？梢?jiàn)下半年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然需要、也會(huì)有政策的大力推動(dòng)。

大數(shù)據(jù)時(shí)代下信息的重要性越發(fā)凸顯，獲得行業(yè)數(shù)據(jù)，并分析使用行業(yè)數(shù)據(jù)不僅可節(jié)約時(shí)間，降低成本，亦可優(yōu)化整體決策。欲獲取更多行業(yè)分析及相關(guān)數(shù)據(jù)可以點(diǎn)擊查看中研產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布《2022-2027年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》。

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