各路資金瞄準物流地產(chǎn)市場 物流地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析

• 2022年10月14日 ChenGuanQiu來源：互聯(lián)網(wǎng) 369 17
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隨著消費市場提質(zhì)擴容以及消費結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，物流地產(chǎn)投資者和開發(fā)商必須適應(yīng)零售消費市場的新變化，從而相應(yīng)調(diào)整其投資策略。

在現(xiàn)下低迷環(huán)境中，物流地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀如何，未來又有哪些趨勢?近日，有消息稱，“物流地產(chǎn)之王”普洛斯擬以10.8億港元的價格收購太古地產(chǎn)低迷環(huán)境中位于香港青衣地區(qū)的倉庫，這是普洛斯在香港的首次物流投資。

今年以來，與物流地產(chǎn)相關(guān)的交易甚為頻繁。5月，華潤物流以46.2億港元的價格買下沙田及柴灣的兩幢倉庫;7月，ESR獲得香港新界葵涌物流用地，作價52.57億港元……

投資熱潮的背后是物流地產(chǎn)市場的持續(xù)向好，這一積極情緒不止體現(xiàn)在香港，深圳、上海等高能級城市也是如此。

物流地產(chǎn)，是經(jīng)營專業(yè)現(xiàn)代化的物流設(shè)施的載體，是出于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對利潤的追求，根據(jù)物流企業(yè)客戶需要，選擇一個合適的地點，投資和建設(shè)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展所需的現(xiàn)代物流設(shè)施。物流地產(chǎn)屬于工業(yè)地產(chǎn)的范疇,指投資商投資開發(fā)的物流設(shè)施,比如物流倉庫、配送中心、分撥中心等等。

這里的投資商可以是房地產(chǎn)開發(fā)商、物流商、專業(yè)投資商。現(xiàn)代物流地產(chǎn)的范疇包括物流園區(qū)、物流倉庫、配送中心、分撥中心等物流業(yè)務(wù)的不動產(chǎn)載體。同傳統(tǒng)的物流地產(chǎn)相比,它更強調(diào)管理的現(xiàn)代化、規(guī)模效應(yīng)、協(xié)同效應(yīng)。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2022-2027年中國物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?jié)摿Ψ治黾巴顿Y戰(zhàn)略規(guī)劃咨詢報告》分析：

中國物流地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上游的參與者是資源的提供方，包括資金的提供方，土地資源提供方(政府、地產(chǎn)商等)。產(chǎn)業(yè)鏈中游環(huán)節(jié)主體是物流地產(chǎn)企業(yè)，可分為六類：專業(yè)的物流地產(chǎn)企業(yè)、傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)、物流企業(yè)、零售企業(yè)、金融機構(gòu)、電商企業(yè)。產(chǎn)業(yè)鏈下游是物流地產(chǎn)的客戶，包括電商企業(yè)、制造業(yè)企業(yè)、零售企業(yè)、第三方物流企業(yè)等。

我國物流地產(chǎn)投資建設(shè)主體有政府投資、企業(yè)投資、政企聯(lián)合投資等方式。具體可分為政府自主規(guī)劃建設(shè)模式、政府規(guī)劃，企業(yè)建設(shè)的地產(chǎn)商投資模式、企業(yè)自主投資模式以及政企聯(lián)合投資開發(fā)模式。其中政府統(tǒng)籌規(guī)劃，企業(yè)投資開發(fā)的政企聯(lián)合主要投資開發(fā)模式。

物流地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析

2021年，我國物流市場規(guī)模穩(wěn)步擴張，物流業(yè)總收入將超過11萬億元，市場收入有望保持15%以上的增長速度。初步測算，2021年全年社會物流總費用與GDP的比率維持在14.7%左右，行業(yè)營商環(huán)境持續(xù)改善，物流運行實現(xiàn)穩(wěn)中有進。

2021年，即使受到全球疫情影響，當年全國快遞服務(wù)企業(yè)業(yè)務(wù)量累計依然完成1083億件，同比增長29.9%?？爝f業(yè)務(wù)服務(wù)量保持高速增長，作為重要配套設(shè)施的物流地產(chǎn)近年來也發(fā)展迅速。

從區(qū)域布局看，物流地產(chǎn)商主要布局分布在長三角、珠三角、京津冀、成渝地區(qū)長江中下游等核心城市群區(qū)域，其中普洛斯與寶灣做到了核心區(qū)域全覆蓋;嘉民以及宇培等企業(yè)覆蓋除了珠三角地區(qū)以外的其他四個地區(qū);易商紅木、豐樹等企業(yè)主要布局長三角以及成都重慶地區(qū)。

我國的物流地產(chǎn)行業(yè)競爭格局，呈現(xiàn)出一超多強的局面;主要由物流地產(chǎn)商、傳統(tǒng)房地 產(chǎn)企業(yè)、電商企業(yè)、快遞物流企業(yè)、金融機構(gòu)五方構(gòu)成;其中一超是普洛斯，行業(yè)市場份額 為 28.5%;多強代表有萬緯、嘉民、宇培、安博等。 從行業(yè)梯隊看，第一梯隊為普洛斯;第二梯隊有萬緯、宇培、嘉民、平安、寶灣等;第三梯隊有樂歌、維龍、新宜等。

隨著消費市場提質(zhì)擴容以及消費結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，物流地產(chǎn)投資者和開發(fā)商必須適應(yīng)零售消費市場的新變化，從而相應(yīng)調(diào)整其投資策略。

另外，鑒于部分大型電商和流通企業(yè)出于業(yè)務(wù)需求自建物流倉儲中心，物流地產(chǎn)運營商也應(yīng)積極適應(yīng)租戶結(jié)構(gòu)調(diào)整，并挖掘新興行業(yè)的租賃需求。

科技賦能將成為物流企業(yè)降本增效的助推器。自動化和智能化的物流科技可以有效提升高標庫的空間利用率和作業(yè)效率。這一趨勢將有效推動龐大的非高標庫租戶群體考慮升級高標庫。此外，為了滿足租戶對于自動化、冷鏈物流和其它高科技設(shè)備的需求增長，物流地產(chǎn)運營商預(yù)計將在技術(shù)應(yīng)用方面持續(xù)發(fā)力。

想要了解更多物流地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景，請查閱《2022-2027年中國物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?jié)摿Ψ治黾巴顿Y戰(zhàn)略規(guī)劃咨詢報告》。

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