土地市場持續(xù)分化 土地轉讓行業(yè)市場前瞻2023

• 吳澳燕 2023年3月1日 來源：新浪 1164 75
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土地轉讓是土地所有權或使用權有償或無償?shù)赜杉邹D給乙的行為。在土地私有制條件下，土地買賣、土地出租等屬于有償轉讓;土地贈與、土地遺贈等屬于無償轉讓。實行永佃制時，土地所有權屬于地主，農(nóng)民依約獲得永久的土地使用權，包括可以通過繼承、出租、出賣的方式轉讓給

土地轉讓是土地所有權或使用權有償或無償?shù)赜杉邹D給乙的行為。在土地私有制條件下，土地買賣、土地出租等屬于有償轉讓;土地贈與、土地遺贈等屬于無償轉讓。實行永佃制時，土地所有權屬于地主，農(nóng)民依約獲得永久的土地使用權，包括可以通過繼承、出租、出賣的方式轉讓給他人。我國實行社會主義土地公有制后，國家禁止非法租賃、轉讓、買賣或變相買賣土地。

土地市場持續(xù)分化

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年全國300城共推出住宅用地規(guī)劃建筑面積7.66億平方米，同比下降36.29%;成交規(guī)劃建筑面積6.2億平方米，同比下降31.09%，全年供應與成交規(guī)模均處近十年同期最低水平。

多方數(shù)據(jù)顯示，2022年全國主要城市住宅用地供應與成交規(guī)模較上一年均有明顯下降，均創(chuàng)下近十年同期最低水平;同時各能級城市土地市場熱度持續(xù)分化，各能級城市中，二線城市土地出讓金占比創(chuàng)下近五年最低水平。

集中供地市場方面也出現(xiàn)類似現(xiàn)象，集中供地批次增加的同時，供求規(guī)模、土地出讓金以及溢價成交地塊占比等數(shù)據(jù)同比上一年下降明顯，多地未完成全年供地計劃，各城市間市場熱度也持續(xù)分化。

2022年截至12月7日，全國300城土地市場成交規(guī)劃建筑面積11.8億平方米，較2021年同期下降了37%。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國土地轉讓行業(yè)市場前瞻與未來投資戰(zhàn)略分析報告》顯示：

2022年，全國300城住宅用地成交平均溢價率為3.12%，較上一年下降7.8個百分點;住宅用地出讓金為33730.34億元，同比下降31.03%;成交樓面均價則為5440元/平方米，同比上漲0.08%。

土地轉讓行業(yè)2月發(fā)展態(tài)勢

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測，全國主要地級市2023年2月供應土地254宗，供應規(guī)劃建筑面積為1692.8萬㎡，同比下降48.24%，環(huán)比下降10.07%;推出樓面均價為5444元/㎡，同比下跌14.88%，環(huán)比上漲28.67%。進入2023年，前兩月土地市場供地活動較少，短期內(nèi)供應規(guī)模維持在較低水平。與此同時，在部分城市加大優(yōu)質(zhì)地塊供應的帶動下，本月推出樓面價持續(xù)上漲，這是時隔5個月價格再次突破5000元/㎡。預計隨著市場逐漸復蘇，各地推地力度將會有所加大，3月份土地供應或將迎來較為明顯的回升態(tài)勢。

從地塊性質(zhì)來看，2月純住宅用地供應規(guī)劃建設面積775.74萬㎡，同比下降40.6%，環(huán)比上升10.83%;綜合用地(含住宅)供應規(guī)劃建設面積462.52萬㎡，同比下降68.12%，環(huán)比下降32.34%;商辦用地供應規(guī)劃建設面積454.55萬㎡，同比下降11.58%，環(huán)比下降8.89%。與此同時，各類用地推出樓面價環(huán)比上月均有所上漲，且綜合用地漲幅居首，為51.66%。

分各能級城市來看，2023年2月，一線城市供地量大幅上漲，二線、三四線城市仍然呈現(xiàn)下滑下滑態(tài)勢。其中，一線城市供應規(guī)劃建筑面積240.67萬㎡，同比下跌45.05%，環(huán)比上漲668.36%，主要是由于在上月一線城市供地量規(guī)模較小的基礎上，本月北上廣深4城一齊公布了2023年首批擬供地塊清單，在一定程度上促使供應量激增;二線城市供應規(guī)劃建筑面積576.91萬㎡，同比下降50.2%，環(huán)比下跌15.58%;三四線城市供應規(guī)劃建筑面積875.22萬㎡，同比下跌47.73%，環(huán)比下跌25.04%。從推出樓面價上看，一二線城市推出樓面價環(huán)比雙雙轉跌，三四線城市推出樓面價止跌轉升。

土地轉讓行業(yè)市場前瞻2023

2021 年之前的土地出讓制度，大多數(shù)城市都是常態(tài)化供地，一年內(nèi)多次少量 零散供地，各個城市供地頻率如何由各地的自然資源部決定。在原有的常態(tài)化供地 模式下，一些地區(qū)采用“先次后好”的順序供地，逐步抬高地價，從而增加土地出 讓金總收入，土地財政依賴程度愈發(fā)提高。

同時部分企業(yè)在土地拍賣過程中聯(lián)合圍標壓低地價、違規(guī)制造“馬甲”參與競 買，究其根源在于開發(fā)商努力控制成本、提高利潤。多年土拍唯一沒有變化的就是 價高者得地，按照市場化手段操作，但是銷售端卻進行行政干預：限價、限購。在 常態(tài)化供地的模式下，房企保證土儲競相拿地，地價不斷上漲。房企成本不斷提高， 利潤空間被壓縮。

樓市銷售是房企拿地的重要影響因素，目前樓市利好政策頻頻，銷售限制不斷 松綁，但需求端恢復仍需時日，2023 年樓市政策將在“房住不炒”的基調(diào)下繼續(xù) 放寬，地方政府或因城施策，全面刺激內(nèi)需增長，土地市場回暖或慢于住宅市場。 房企短期拿地意愿仍難恢復，但隨著融資環(huán)境轉好、資金壓力減輕，規(guī)模化民 企在 2023年可能出手拿地，但不復之前的熱衷搶地，而是精選地理區(qū)位，審慎拿地，保持土地利潤率。

更多行業(yè)詳情請點擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國土地轉讓行業(yè)市場前瞻與未來投資戰(zhàn)略分析報告》。報告對我國土地轉讓的行業(yè)現(xiàn)狀、市場各類經(jīng)營指標的情況、重點企業(yè)狀況、區(qū)域市場發(fā)展情況等內(nèi)容進行詳細的闡述和深入的分析，著重對土地轉讓業(yè)務的發(fā)展進行詳盡深入的分析，并根據(jù)土地轉讓行業(yè)的政策經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境對土地轉讓行業(yè)潛在的風險和防范建議進行分析。最后提出研究者對土地轉讓行業(yè)的研究觀點，以供投資決策者參考。

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