二手房行業(yè)市場全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測報告

• 方蔓桃 2023年3月13日 來源：百度 1059 67
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過去，購房者辦理二手房交易過戶，買賣雙方簽約后須由買方先向銀行提出貸款申請，貸款審批通過后，賣方必須先結(jié)清原銀行貸款，辦理抵押注銷登記，然后才可申請辦理二手房過戶的轉(zhuǎn)移登記和買方貸款的抵押登記，抵押登記完成后買方銀行放款，向賣方賬戶支付購房款。

二手房行業(yè)市場前景如何?目前，我國二手房市場累計交易額已突破30萬億元，核心城市的二手房交易已超過新房成為主導(dǎo)。但是，高流失率、惡性競爭、重復(fù)建設(shè)以及用戶滿意度不達(dá)標(biāo)等問題依然困擾著房屋中介行業(yè)。未來只有“抱團(tuán)”發(fā)展，才能提高行業(yè)整體效率，降低邊際成本，推動行業(yè)向?qū)I(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化方向發(fā)展

近段時間以來，全國多地推出“帶押過戶”的二手房交易新模式。有業(yè)內(nèi)人士表示，“帶押過戶”模式為買賣雙方節(jié)省了費(fèi)用、時間，提升了交易安全性，或有利于活躍各地二手房市場。

過去，購房者辦理二手房交易過戶，買賣雙方簽約后須由買方先向銀行提出貸款申請，貸款審批通過后，賣方必須先結(jié)清原銀行貸款，辦理抵押注銷登記，然后才可申請辦理二手房過戶的轉(zhuǎn)移登記和買方貸款的抵押登記，抵押登記完成后買方銀行放款，向賣方賬戶支付購房款。

買賣雙方不僅要在登記機(jī)構(gòu)和銀行之間來往多次，所需的時間周期也會很長，且在全部交易和登記手續(xù)完成之前，賣方結(jié)清原銀行貸款的費(fèi)用，很多需要借助過橋資金，房屋過戶的成本高。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2022-2027年中國二手房行業(yè)市場深度調(diào)研及投資策略預(yù)測報告》分析：

二手房行業(yè)現(xiàn)狀分析

二手房市場崛起是房屋中介行業(yè)成長的驅(qū)動力。過去5年，中國二手房交易體量實現(xiàn)跨越式增長，全國交易量達(dá)1557萬套，占全部房屋總交易額的70%。過去20年，北京的二手房交易GMV(成交總額)為5.1萬億元，交易總套數(shù)為210萬套，交易量翻了7.5倍，GMV翻了120倍;上海的二手房交易GMV為6.6萬億元，交易總套數(shù)為365萬套，交易量翻了15倍，GMV翻了250倍。隨著存量市場進(jìn)一步發(fā)展，核心城市的二手房交易已超過新房成為主導(dǎo)。

近年來隨著我國二手房市場的逐漸放開，進(jìn)入市場的二手房數(shù)量不斷增加，二手房交易規(guī)模不斷擴(kuò)大，市場規(guī)模也在不斷增長。數(shù)據(jù)顯示，截至2018年末，我國累計二手房交易金額已經(jīng)超過30萬億元;2019年我國二手房市場規(guī)模6.7萬億元，預(yù)計到2021年將達(dá)到8.4萬億元。

在市場推動下，圍繞二手房交易產(chǎn)生的經(jīng)紀(jì)公司品牌、傭金市場、廣告市場和配套服務(wù)逐步完善，形成了完整的二手房產(chǎn)業(yè)鏈，全國的經(jīng)紀(jì)公司門店數(shù)超過20萬家，有145萬名經(jīng)紀(jì)人服務(wù)于2億戶社區(qū)家庭。

2020年全國二手房成交量420萬套，交易面積3.96億平方米;2021年全國二手房成交量393萬套，交易面積3.6億平方米。一、二線城市房產(chǎn)交易逐步進(jìn)入二手房為主體的市場結(jié)構(gòu)。

2021 年下半年以來房地產(chǎn)市場銷售開始下滑，2022 全年維持低迷態(tài)勢， 僅有兩個月的脈沖式恢復(fù)。2021 年全國商品房銷售金額同比+4.8%，市場 前高后低，其中上半年同比+38.9%，下半年同比-16.6%。2022 年 1-11 月 全國商品房累計銷售金額 11.86 萬億元，同比-26.6%;從單月來看，4 月、 5 月同比降幅最大，超過-30%，下半年由于低基數(shù)原因，同比降幅有所收 窄。年內(nèi)持續(xù)有政策刺激出臺，但對銷售多為脈沖式促進(jìn)，6 月全國第一 波疫情結(jié)束，二季度累計的需求集中釋放，單月銷售同比降幅低于 20%， 而進(jìn)入 7 月份后受停工斷貸事件影響，銷售再度回落;9 月受各地保交樓 快速推進(jìn)、政府回購房增加及涉房交易稅費(fèi)減免等影響，單月銷售有所恢 復(fù)，但持續(xù)性較低。

截止至2021年11月，深圳網(wǎng)簽二手房套數(shù)4.07萬套，同比下滑57.28%;上海網(wǎng)簽二手房套數(shù)27.18萬套，同比下滑7.66%;廣州網(wǎng)簽二手房套數(shù)10.86萬套，同比下滑1.23%;北京網(wǎng)簽二手房套數(shù)19.1萬套，同比增長14.7%，成為一線城市中唯一一個網(wǎng)簽量明顯上漲的城市。

去年“十一”期間，50城二手房日均成交套數(shù)同比增長約54%，較2020年同期增長約3%。50城中九成城市二手房成交量同比增長，其中東莞、成都、廈門、佛山、蘇州等城市二手房成交套數(shù)超過去年同期的2倍。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，“十一”長假，二手房市場重點(diǎn)監(jiān)測的5城成交367套，較去年同期上漲98.4%。其中，北京、深圳、東莞、佛山、青島5城均較去年“十一”期間成交上漲。

11月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，10月份全國70城二手住宅價格指數(shù)環(huán)比下降0.5%，同比下降3.7%。一線城市二手住宅價格同比上漲1.3%，但環(huán)比已連降兩月，而二三線城市二手住宅價格同比環(huán)比均持續(xù)下降。、

2022年以來，各地陸續(xù)加大了對二手房市場的放松力度，從限售年限縮短、降低二手房購買門檻，以及近來的“帶押過戶”的落地、稅費(fèi)減免、公積金利率下調(diào)等政策，均在一定程度上強(qiáng)化了二手房市場信心。

數(shù)據(jù)顯示，房屋經(jīng)紀(jì)人收入過于集中在頭部，10%的高收入經(jīng)紀(jì)人在總體收入中的占比高達(dá)40%至50%，50%的低收入經(jīng)紀(jì)人收入占比僅有10%左右。這一收入差距在市場處于下行周期時尤為明顯。

縱觀全國房屋中介行業(yè)和經(jīng)紀(jì)人現(xiàn)狀，缺少協(xié)作也是制約行業(yè)發(fā)展的一大問題。數(shù)據(jù)顯示，盡管大城市的頭部企業(yè)市場占有率偏高，但全國門店小于10家的小規(guī)模公司在數(shù)量上也占到了97%的比例，這反映出行業(yè)內(nèi)單兵作戰(zhàn)盛行的現(xiàn)實，因為互相之間缺少協(xié)作，難以形成規(guī)模效應(yīng)。

此外，就目前行業(yè)現(xiàn)狀來看，我國的傭金費(fèi)率、人效和經(jīng)紀(jì)人覆蓋率等均未達(dá)到國際成熟市場標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)統(tǒng)計，目前我國的平均傭金率僅有2%，遠(yuǎn)低于美國、日本等成熟市場5%至6%的平均傭金率;我國千人經(jīng)紀(jì)人覆蓋率約為0.25%，低于美國的0.6%;從人效來看，我國經(jīng)紀(jì)人目前人均年單量約為3單，與美國相當(dāng)，但時間投入?yún)s是后者的2倍。

二手房市場行業(yè)前景分析

2022年以來，在政策上，二手房方面的政策調(diào)整尺度相對而言大于新房。目前，關(guān)于二手房交易的政策放松主要有4類，一是限售年限的縮短或取消，加快了二手房供應(yīng)入市。二是稅務(wù)方面的優(yōu)惠，如二手房增值稅免征年限的減少?！笆弧鼻?，財政部再度推出“1年內(nèi)換房退個稅”政策，對市場信心有所提振。三是二手房限購方面的放松，如杭州、南京等地對二手房的購買門檻和限購套數(shù)均有不同程度的放松，并且相比于新房而言，二手房放松的尺度相對要大一些，部分城市對本地戶籍家庭購買二手房已經(jīng)不做限制，對外地客群購買二手房的門檻也降至較為寬松的程度，對需求起了一定的釋放作用;四是“帶押過戶”的推廣，推動了交易過程的簡化。

過去幾年新房大量成交，增加了二手次新房的供應(yīng)，經(jīng)過幾年的限售期，加上目前限售年限縮短，二手次新房可以上市交易了。相比于新房，二手次新房兼具房齡新和現(xiàn)房兩大優(yōu)勢，對購房者而言具有相當(dāng)?shù)奈Α?/p>

房地產(chǎn)長效機(jī)制實施以來，在各方共同努力下，房地產(chǎn)市場總體運(yùn)行平穩(wěn)，基本實現(xiàn)了穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)。下一步，將堅決落實中央經(jīng)濟(jì)工作會議部署，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，時刻繃緊房地產(chǎn)市場調(diào)控這根弦，全面落實房地產(chǎn)長效機(jī)制，強(qiáng)化城市主體責(zé)任，因地制宜、多策并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

想要了解更多二手房行業(yè)的發(fā)展前景，請查閱《2022-2027年中國二手房行業(yè)市場深度調(diào)研及投資策略預(yù)測報告》。

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