上市房企再融資能力加速恢復 2023房產規(guī)劃行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析2023

• 方蔓桃 2023年7月11日 來源：百度 1133 73
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業(yè)內人士指出，股權融資被房企視為繼信貸融資、債券融資后的“第三支箭”。自去年11月證監(jiān)會決定在股權融資方面調整優(yōu)化5條措施以來，多家上市房企再融資項目取得注冊批文，這意味著該領域再融資能力正加速恢復。

房產規(guī)劃行業(yè)市場前景怎么樣?從廣義來說,房地產規(guī)劃主要包括:項目的前期定位規(guī)劃(即房地產開發(fā)項目的可行性研究,包括市場調研,項目定位,項目的經濟效益分析等)、項目的推廣整合規(guī)劃(包括項目的VI設計,項目推廣期、促銷期、強銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設計和各種促銷活動的策劃方案等等)、項目的銷售招商策劃(包括售樓人員培訓,銷售手冊的編制,分階段銷售價格的確定等,項目的商業(yè)部分還要進行業(yè)態(tài)定位規(guī)劃和招商規(guī)劃)等。

支持房企融資的“第三支箭”加速落地。6月27日，滬深交易所官網消息顯示，4家上市房企保利發(fā)展、大名城、福星股份和中交地產的再融資項目已獲得證監(jiān)會注冊批復。

業(yè)內人士指出，股權融資被房企視為繼信貸融資、債券融資后的“第三支箭”。自去年11月證監(jiān)會決定在股權融資方面調整優(yōu)化5條措施以來，多家上市房企再融資項目取得注冊批文，這意味著該領域再融資能力正加速恢復。

國內房產規(guī)劃行業(yè)前景如何?據中研研究院出版的《2023-2028年中國房產規(guī)劃行業(yè)市場前瞻與未來投資戰(zhàn)略分析報告》顯示

房產規(guī)劃市場調研

根據國家及廣東省相關要求，公共租賃住房戶型建筑面積以60平方米以下為主，新增建設籌集的保障性租賃住房戶型建筑面積以70平方米以下為主，共有產權住房戶型建筑面積以90平方米以下為主。保障性住房設計遵循因地制宜、經濟實用、綠色健康、智慧人文的原則，執(zhí)行保障性住房建設標準及相關建筑設計規(guī)范，不斷提升居住品質，落實交通、教育、醫(yī)療配套與新建保障性住房項目同步規(guī)劃、同步建設、同步交付使用的要求，推進基本公共服務均等化。

例如：《深圳市公共租賃住房管理辦法》明確，公共租賃住房的配租對象主要包括符合條件的住房困難戶籍居民，以及為社會提供基本公共服務的一線職工。申請輪候公共租賃住房的，滿足條件主要包括戶籍、在本市無自有住房、未正在本市享受住房保障優(yōu)惠政策、收入財產符合限額標準、正常繳納社會保險且累計繳納3年等。

自2022年以來，監(jiān)管層推出了一系列支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策，在支持房企融資方面發(fā)出“三支箭”，分別為信貸融資、債券融資、股權融資。

房企股權融資政策出臺后，監(jiān)管部門加快再融資項目審核進度，支持符合條件的上市房企修復基本面，促進市場信心提振和經濟大盤穩(wěn)定。記者注意到，此次滬深兩市4家房企再融資項目從受理到拿到注冊批文均在百天左右。如保利發(fā)展本次定增項目3月1日受理，3月23日發(fā)出首輪問詢，6月9日獲得交易所審核通過，6月11日提交注冊，6月19日批文生效，從受理到批文生效共110天;大名城定增項目3月14日受理，3月31日發(fā)出首輪問詢，6月6日獲得交易所審核通過，6月9日提交注冊，6月19日批文生效，從受理到批文生效共97天。

中交地產表示，本次發(fā)行股票募集資金是為落實中央經濟工作會議有關支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展精神，提升公司房地產業(yè)務能力，為公司高質量發(fā)展提供長期穩(wěn)定資金支持的重要舉措，能夠充實公司資金實力，提高上市公司發(fā)展?jié)摿Γ鞠蛞愿咝б?、集約式為主的發(fā)展方式轉變，成為全國范圍內產品質量好、特色強，具有優(yōu)秀品牌與口碑的開發(fā)商，助力公司實現(xiàn)高質量發(fā)展。

另外，公共租賃住房配租建筑面積標準按照符合條件的家庭人口數確定，具體為：單身居民以不超過35平方米為主;2人家庭以不超過50平方米為主;3人以上(含3人)家庭以不超過60平方米為主。建筑面積超過70平方米的房源，優(yōu)先面向5人以上(含5人)家庭配租，根據供需情況也可以面向4人家庭配租。

近年來國家政策一直在抑制房地產過熱的勢頭，從限購令，金融去杠桿，再到去年頒布的房地產三道紅線，無一不預示著國家對房地產行業(yè)的調控更加嚴格。

據了解，房產規(guī)劃全國累計申請破產的房企已經超過千家;去年，全國約有500家房企發(fā)布破產公告;今年前8個月，260個房產規(guī)劃房企陸續(xù)申請破產，其中不乏中國房地產企業(yè)前100強的公司，國內房產規(guī)劃行業(yè)迎來多年未有之大變局。

數據顯示，房產規(guī)劃銷售操盤額為114839.4億元，同比增長13.3%。TOP50房企門檻同比提升17%至859億元，TOP100門檻同比僅提升9%。從房產規(guī)劃行業(yè)集中度看，銷售額市占率62.2%，TOP100房企市占率同比上升至76.2%。頭部房產規(guī)劃企業(yè)優(yōu)勢凸顯，行業(yè)競爭和梯隊分化進一步加劇。

2023年5月份，70個大中城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比整體漲幅回落、二手住宅環(huán)比下降。一線城市商品住宅銷售價格同比漲幅回落，二三線城市同比總體降勢趨緩。

從二手住宅看，5月份，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.2%轉為下降0.4%，其中，北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別下降0.6%、0.8%、0.2%和0.1%;二、三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比由上月持平分別轉為下降0.3%和0.2%。

2023年5月份，70個大中城市中，商品住宅銷售價格環(huán)比上漲城市個數減少，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比上漲城市分別有46個和15個，比上月分別減少16個和21個。

2023年5月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲1.7%和0.4%，漲幅比上月分別回落0.3和0.5個百分點。二線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲0.5%，漲幅比上月擴大0.3個百分點;二手住宅銷售價格同比下降2.1%，降幅比上月收窄0.1個百分點。

三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別下降1.6%和3.3%，降幅比上月均收窄0.3個百分點。2023年5月份，70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格同比上漲城市有26個，比上月增加4個;二手住宅同比上漲城市有9個，個數與上月相同。

房產規(guī)劃行業(yè)市場前景分析

從房產規(guī)劃層面上看，住房建設規(guī)劃是對城市總體規(guī)劃的進一步落實，起承上啟下的作用，對居住區(qū)規(guī)劃起指導作用，住房建設規(guī)劃是處于經濟社會可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略高度對住房發(fā)展策略、住房建設標準、住房建設總量和居住用地布局等進行綜合部署和具體安排，屬于戰(zhàn)略性房產規(guī)劃。居住區(qū)規(guī)劃是以住房建設規(guī)劃等為依據，對擬開發(fā)地塊(住區(qū))進行修建性詳細規(guī)劃，主要對住區(qū)的住宅、公共服務設施、公共綠地等所進行的綜合性具體安排，屬于實施性規(guī)劃。

據披露，保利發(fā)展本次獲批項目擬募資不超過125億元投向14個房地產開發(fā)項目和補充流動資金;大名城擬募資不超過25.5億元投向的5個房地產開發(fā)項目和補充流動資金。

監(jiān)管部門在上述兩單房企再融資項目審核時均重點關注募資去向，要求發(fā)行人說明：募資項目是否屬于政策支持的房地產業(yè)務;募集資金是否用于拿地拍地或開發(fā)新樓盤等增量項目;是否存在資金挪用等違法違規(guī)情形。

保利發(fā)展表示，募集資金未用于拿地拍地或開發(fā)新樓盤等增量項目。上述項目均已于2022年12月底前開工建設，目前尚未建設完成;項目均取得預售證并開始銷售，預計開始交付時間自2023年下半年開始，最晚至2026年，本次募集資金投向的14個房地產開發(fā)項目均屬于“保交樓、保民生”項目。

從房產規(guī)劃關注對象上看，住房建設規(guī)劃所關注的對象是如何滿足中低收入群體的住房需求，居住區(qū)規(guī)劃所關注的對象是如何滿足具備購買能力的購房者多元需求。3)從政策層面上看，住房建設規(guī)劃屬于保障性規(guī)劃，更側重于社會規(guī)劃，居住區(qū)規(guī)劃屬于商業(yè)性規(guī)劃，更側重于物質空間規(guī)劃。

未來房產規(guī)劃行業(yè)現(xiàn)狀如何?想了解更多相關內容，請關注或查看中研研究院出版的報告：《2023-2028年中國房產規(guī)劃行業(yè)市場前瞻與未來投資戰(zhàn)略分析報告》。

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  2023-2028年中國房產規(guī)劃行業(yè)市場前瞻與未來投資戰(zhàn)略分析報告

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