文旅地產(chǎn)開發(fā)模式現(xiàn)狀 2023商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告

• 黃江 2023年7月19日 來源：新浪 252 8
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2023年開年無論是政府、開發(fā)商還是消費(fèi)者對零售市場都充滿信心。在促進(jìn)大消費(fèi)的政策下，上海作為國際消費(fèi)中心城市正在迅速帶動(dòng)長三角及全國零售市場加速回暖。

文化地產(chǎn)是以文化軟實(shí)力為核心競爭力的房地產(chǎn)開發(fā)模式，是用文化引領(lǐng)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、園林景觀、營銷體系、物業(yè)服務(wù)的系統(tǒng)工程。文化地產(chǎn)是把“死建筑”變成“活建筑”的系統(tǒng)工程。房地產(chǎn)傳統(tǒng)開發(fā)模式是以“建筑”為核心，文化和概念僅作為營銷手段;而文化地產(chǎn)是以“文化和生活方式、居住理想”為核心，用文化提升固化建筑價(jià)值。

上海商業(yè)地產(chǎn)市場逐步回歸常態(tài)

2023年一季度，上海商業(yè)地產(chǎn)市場逐步回歸常態(tài)，持續(xù)釋放復(fù)蘇信號。戴德梁行華東區(qū)商業(yè)部高級助理董事陳云九則指出，2023年開年無論是政府、開發(fā)商還是消費(fèi)者對零售市場都充滿信心。在促進(jìn)大消費(fèi)的政策下，上海作為國際消費(fèi)中心城市正在迅速帶動(dòng)長三角及全國零售市場加速回暖。

在各項(xiàng)政策的大力支持下，上海步入了經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的快速通道，商業(yè)地產(chǎn)市場正持續(xù)升溫。

寫字樓市場方面，“一季度帶看量和問詢量顯著增加，但租賃成交相對緩慢，市場主要需求來自成熟企業(yè)，其中成本節(jié)約型需求是主要類型之一?！?月11日，仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部資深董事朱熙東介紹，在中央商務(wù)區(qū)，浦東的內(nèi)資金融服務(wù)業(yè)公司保持活躍，浦西的奢侈品零售和專業(yè)服務(wù)業(yè)公司則彰顯韌性。

在零售物業(yè)方面，2023年一季度上海購物中心的客流量大幅回升，其中餐飲業(yè)態(tài)表現(xiàn)突出。仲量聯(lián)行上海零售地產(chǎn)部總監(jiān)黃臻表示，“餐飲業(yè)的復(fù)蘇帶給一部分高級餐廳和烘焙連鎖店擴(kuò)張信心，但與此同時(shí)，品牌對于門店選址也更加看重?！?/p>

一季度，上海首店經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)新突破。戴德梁行統(tǒng)計(jì)，2022年，上海新設(shè)首店1073家，新增規(guī)模繼續(xù)領(lǐng)跑全國，其中餐飲業(yè)是絕對主力新增747家，較2021年同比增長15.6%。而2023年1—2月，上海新增首店181家，其中餐飲、零售業(yè)首店達(dá)到113家、52家，占比62%、29%;娛樂業(yè)首店9家，服務(wù)業(yè)首店7家，合計(jì)占比達(dá)9%，較去年全年水平小幅提升。特色商業(yè)街區(qū)已經(jīng)成為首店在上海的重要載體。

退稅額則展示了上海對國際消費(fèi)者的吸引力：4月12日，戴德梁行在一季度媒體發(fā)布會上透露，2023年第一季度上海退稅消費(fèi)“全國第一”。 該行統(tǒng)計(jì)，今年1—2月，境外人士在滬退稅消費(fèi)達(dá)1.1億元，同比上升560.48%，平均客單價(jià)達(dá)21.42萬元，同比上升40.28%。

此外，2023年一季度，國門的重新開放和疫情防控的取消，也帶動(dòng)了旅游人次和酒店業(yè)績的雙重正向效應(yīng)。仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，上海2月份接待了176,700名國際游客，比去年同期增長了26.3%;入住率比去年同期增長18.9個(gè)百分點(diǎn)至51.5%，同時(shí)日均房價(jià)也增長了2.3%至937元。與疫情前的2019年同期對比，2023年1—2月的每間可出租客房收入已恢復(fù)至82%，其中入住率已恢復(fù)至86%，日均房價(jià)已恢復(fù)至95%。

而市場的回暖也反映在了大宗交易的增長上。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，今年一季度，上海大宗交易共有13單，總成交量達(dá)到247.6億元，同比微增，延續(xù)了2022年四季度的活躍態(tài)勢，投資熱度持續(xù)回歸，投資者對上海投資市場的預(yù)期更加積極。

根據(jù)中研普華研究院《2023-2028年中國文化地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析與投資前景預(yù)測報(bào)告》顯示：

北京新商業(yè)地產(chǎn)未來可期?

實(shí)際上，消費(fèi)回暖，2023年的北京整體商業(yè)地產(chǎn)迎來“春暖花開”，市場正在發(fā)生變化。

2023年，北京新商業(yè)開業(yè)量成為全國第一，吸引了眾多商業(yè)項(xiàng)目加速落戶。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2023年北京市預(yù)計(jì)新開23個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目，約為近4年新開商業(yè)面積之和。在THE BOX朝外之外，北辰薈購物中心計(jì)劃年內(nèi)開業(yè)，助推亞奧商圈再升級;首開LONG街2023年“五一”開街，成為回天地區(qū)首條商業(yè)步行街;京西大悅城正加緊施工，隨著公共區(qū)域完成精裝，眾多品牌日前進(jìn)場裝修，將在2023年6月開業(yè)……

在新項(xiàng)目密集開業(yè)的同時(shí)，京城的一批老商場也在加速升級改造，據(jù)悉，2023年計(jì)劃亮相的更新改造項(xiàng)目達(dá)到7個(gè)。屹立30多年的賽特購物中心正加速改造;坐落于王府井大街南端的新燕莎金街購物廣場，將在2023年國慶節(jié)以王府井喜悅購物中心的新身份歸來，成為國內(nèi)首個(gè)“新國潮購物中心”，預(yù)計(jì)引入200多個(gè)品牌，其中王府井商圈首進(jìn)品牌占比近六成，國潮屬性的品牌占比超七成，內(nèi)部的新國潮主題街區(qū)將日晷、榫卯、乾坤等傳統(tǒng)中國元素進(jìn)行現(xiàn)代化潮流表達(dá)。

京北商圈聚集的年輕家庭群體也被看中。今年年初，SKP華聯(lián)新推出的產(chǎn)品線DT51項(xiàng)目開始試營業(yè)，位于商圈洼地京北亞運(yùn)村奧森板塊，定位建設(shè)成面向年輕時(shí)尚家庭的創(chuàng)新零售商業(yè)項(xiàng)目，輻射北京北部中高端社區(qū)居民。

對于北京商業(yè)地產(chǎn)的未來走勢，不少機(jī)構(gòu)保持樂觀，認(rèn)為隨著疫情的陰霾消散，經(jīng)濟(jì)預(yù)期向好，新增供應(yīng)入市以及需求的釋放，北京商業(yè)零售市場有望在年內(nèi)繼續(xù)升溫。

美國商業(yè)地產(chǎn)被頻繁示警

美國房地產(chǎn)市場似乎出現(xiàn)更多不利信號，不僅商業(yè)地產(chǎn)被頻繁示警，住房市場也傳出一些令人心悸的消息。

根據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，所有類型的美國二手房價(jià)格中位數(shù)在3月中同比下降0.9%，這也是自2021年2月以來，首次出現(xiàn)連續(xù)兩個(gè)月價(jià)格下降的情況。

該協(xié)會還指出，這也是自2012年1月以來最大的房價(jià)同比跌幅。而現(xiàn)在正是春季銷售旺季，常理來看，價(jià)格通常會上漲。

與此同時(shí)，3月份美國住房市場的實(shí)際銷售數(shù)量同比下降超過20%。其中，獨(dú)棟住宅銷量環(huán)比下降2.7%，同比下降21%;公寓銷售套數(shù)與2月相比持平，但同比下降29%。地域來看，幾乎美國所有地區(qū)，除東北地區(qū)外，都報(bào)告了銷售額下降的情況。

此外，全現(xiàn)金買家——通常是投資者和二套房買家——成交房屋數(shù)量同比下降24%，跌至不足10萬套。

這也加深了對房地產(chǎn)市場崩盤的擔(dān)憂，因?yàn)槎址夸N售正在失去動(dòng)力，投資人似乎也開始遠(yuǎn)離住房市場。

奇怪的房地產(chǎn)市場

全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Lawrence Yun表示，3月成交的房屋中約有28%的房屋售價(jià)高于標(biāo)價(jià)。

他指出，房屋銷售正在嘗試復(fù)蘇，但其對抵押貸款利率的變化高度敏感。目前，美國30年期抵押貸款的平均利率為6.27%，較去年11月份的7%水平大幅下降。

另一方面，Yun解釋道，美國入門級房屋出現(xiàn)了普遍的多個(gè)報(bào)價(jià)，這意味著這一類型的房屋仍處于供不應(yīng)求狀態(tài)。

今年美國的春季購房季節(jié)房屋上市狀況仍不盡人意，待售房產(chǎn)數(shù)量仍接近歷史低點(diǎn)，低于100萬套，大大限制了買家的選擇。全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會表示，目按照前的銷售速度，庫存僅可以支撐2.6個(gè)月的交易。而買賣力量平衡的市場中，庫存通常維持在5-6個(gè)月的供應(yīng)量之間。

種種跡象表明，對于首套房購買者，美國住房市場供應(yīng)跟不上需求;而對于二手房和相對高端的房屋市場來說，交易似乎有些清淡，而這一苗頭可能暗示了投資客對房地產(chǎn)市場的遠(yuǎn)離。

資本市場的不看好

艱難的2022年之后，美國房地產(chǎn)股仍是舉步維艱。標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)中房地產(chǎn)板塊去年累跌28%，今年雖回升了1%，但落后于該指數(shù)整體8%的漲幅。

而3月硅谷銀行倒閉引發(fā)的美國銀行業(yè)動(dòng)蕩加深了資本市場對房地產(chǎn)的懷疑，因?yàn)楦嗳税l(fā)覺這代表著房地產(chǎn)公司將更難獲得信貸。自硅谷銀行倒閉以來，標(biāo)普房地產(chǎn)板塊再次下跌2%，而標(biāo)普500卻上漲了4%。

Chase投顧的總裁Peter Tuz指出，目前銀行業(yè)的狀況并沒有讓房地產(chǎn)公司的日子好過一點(diǎn)，由于銀行存款的流失，他們現(xiàn)在只會更加謹(jǐn)慎地借錢出去。

RW Baird股票分析師Wes Golladay則表示，如果房地產(chǎn)公司想要讓投資者放心，他們就需要實(shí)現(xiàn)其在財(cái)報(bào)季中自己做出的盈利預(yù)測。

《2023-2028年中國文化地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析與投資前景預(yù)測報(bào)告》由中研普華研究院撰寫，本報(bào)告對該行業(yè)的供需狀況、發(fā)展現(xiàn)狀、行業(yè)發(fā)展變化等進(jìn)行了分析，重點(diǎn)分析了行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、如何面對行業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn)、行業(yè)的發(fā)展建議、行業(yè)競爭力，以及行業(yè)的投資分析和趨勢預(yù)測等等。報(bào)告還綜合了行業(yè)的整體發(fā)展動(dòng)態(tài)，對行業(yè)在產(chǎn)品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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  2023-2028年中國文化地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析與投資前景預(yù)測報(bào)告

  文化地產(chǎn)是以文化軟實(shí)力為核心競爭力的房地產(chǎn)開發(fā)模式，是用文化引領(lǐng)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、園林景觀、營銷體系、物業(yè)服務(wù)的系統(tǒng)工程。文化地產(chǎn)是把“死建筑”變成“活建筑”的系統(tǒng)工程。房地產(chǎn)傳統(tǒng)開...

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