美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的雷有多大 2023國(guó)內(nèi)一季度商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)加速回暖

• 李波 2023年6月16日 來(lái)源：中研普華集團(tuán)、央視財(cái)經(jīng)、中研網(wǎng) 677 39
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今年以來(lái)，由于新冠疫情催生的遠(yuǎn)程辦公趨于常態(tài)化以及利率成本大幅上升，美國(guó)商業(yè)寫(xiě)字樓空置率和貸款違約率正在攀升，美國(guó)銀行業(yè)正為剝離商業(yè)房地產(chǎn)貸款虧損所忙碌。據(jù)研究公司稱(chēng)，有關(guān)銀行準(zhǔn)備出售商業(yè)房地產(chǎn)貸款的消息比十年中的任何時(shí)候都多。

在經(jīng)歷過(guò)硅谷銀行、第一共和銀行等3家中型銀行倒閉后，美國(guó)暴露出來(lái)的銀行業(yè)問(wèn)題真正解決了嗎?

并沒(méi)有!自2022年美聯(lián)儲(chǔ)強(qiáng)勢(shì)升息開(kāi)始，持續(xù)高利率的負(fù)面影響波及到眾多美國(guó)區(qū)域性銀行，也給美國(guó)中等規(guī)模的商業(yè)銀行帶來(lái)存款波動(dòng)的危機(jī)。

然而，真正將美國(guó)銀行業(yè)推向風(fēng)險(xiǎn)懸崖邊緣的推手并非流動(dòng)性缺乏所致，而是長(zhǎng)期過(guò)度暴露的商業(yè)地產(chǎn)(CRE)貸款業(yè)務(wù)。

今年以來(lái)，由于新冠疫情催生的遠(yuǎn)程辦公趨于常態(tài)化以及利率成本大幅上升，美國(guó)商業(yè)寫(xiě)字樓空置率和貸款違約率正在攀升，美國(guó)銀行業(yè)正為剝離商業(yè)房地產(chǎn)貸款虧損所忙碌。據(jù)研究公司稱(chēng)，有關(guān)銀行準(zhǔn)備出售商業(yè)房地產(chǎn)貸款的消息比十年中的任何時(shí)候都多。

2023 年，包括紐約、舊金山和芝加哥在內(nèi)的美國(guó)主要城市辦公寫(xiě)字樓的空置率平均高達(dá)20%以上，城市辦公樓使用率的下降不僅僅影響業(yè)主的租金收入。

還波及了附近商業(yè)服務(wù)行業(yè)的收入和城市地產(chǎn)稅收入的下跌，并進(jìn)一步導(dǎo)致辦公樓地產(chǎn)估值的下跌，加之區(qū)域性銀行因流動(dòng)性危機(jī)帶來(lái)的貸款減少，商業(yè)地產(chǎn)有可能面臨著大量違約風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)此，美國(guó)財(cái)政部長(zhǎng)耶倫上周警告稱(chēng)，銀行業(yè)可能因商業(yè)地產(chǎn)估值走軟而感到壓力。

她確實(shí)認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)方面會(huì)有問(wèn)題，當(dāng)然，自從人們對(duì)遠(yuǎn)程工作的態(tài)度和做法發(fā)生了如此巨大的變化以來(lái)，對(duì)辦公空間的需求已經(jīng)發(fā)生了變化，尤其是在利率上升的環(huán)境下。

伯克希爾-哈撒韋公司副董事長(zhǎng)查理·芒格在接受媒體采訪時(shí)也警告說(shuō)，美國(guó)銀行業(yè)已經(jīng)“充斥”商業(yè)房地產(chǎn)不良貸款，銀行已開(kāi)始撤出商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域，銀行賬面上高達(dá)幾萬(wàn)億美元的商業(yè)房地產(chǎn)貸款可能帶來(lái)令人痛苦的損失。

根據(jù)美聯(lián)儲(chǔ)公布的美國(guó)銀行業(yè)存貸款公告，美國(guó)中小型商業(yè)銀行持有的CRE貸款相對(duì)而言風(fēng)險(xiǎn)敞口較大。

在2021年以前，在美國(guó)低利率和房地產(chǎn)價(jià)格高漲的市場(chǎng)下，CRE擁有者大多采用只付利息的短期貸款，目的是在貸款到期之前獲得重新貸款或?qū)①Y產(chǎn)出售獲利，同時(shí)償付本金。

但是，自2022年美聯(lián)儲(chǔ)史詩(shī)級(jí)加息以來(lái)，CRE市場(chǎng)急轉(zhuǎn)直下，一方面房貸利率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)6%，成本上升使得CRE業(yè)主重新貸款的代價(jià)大幅提高;

另一方面，大幅下跌的地產(chǎn)估值更是雪上加霜，令這些資產(chǎn)擁有者面臨進(jìn)退兩難的境地。

因此，發(fā)放CRE貸款的美國(guó)區(qū)域性商業(yè)銀行，被迫面臨日益增長(zhǎng)的CRE貸款違約的風(fēng)險(xiǎn)。

目前，在經(jīng)歷了多年的低利率和高估值之后，由于向遠(yuǎn)程辦公的轉(zhuǎn)變，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)正處于痛苦調(diào)整期，以適應(yīng)更高的借貸成本和更低的入住率。一些業(yè)主放棄了持有的房產(chǎn)，而不是為貸款進(jìn)行再融資。

摩根大通銀行在4月份的一份研究報(bào)告中預(yù)測(cè)，在未來(lái)10年里，美國(guó)辦公樓貸款商業(yè)地產(chǎn)抵押證券(CMBS)違約率可能高達(dá)20%。

到2025底以前，美國(guó)約有總額1.5 萬(wàn)億美元的CRE貸款將到期。在美國(guó)投資者面臨高利息的再貸款和打折出售資產(chǎn)的雙重艱難選擇的同時(shí)，美國(guó)區(qū)域性銀行業(yè)正在面臨CRE貸款賬目減持的黑色風(fēng)暴。

疫情政策優(yōu)化之后，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)租戶(hù)問(wèn)詢(xún)量以及帶看量均呈現(xiàn)顯著回升的態(tài)勢(shì)，但企業(yè)在不確定的經(jīng)營(yíng)環(huán)境和租賃市場(chǎng)環(huán)境下，推遲租賃決策，整體需求和市場(chǎng)信心仍在緩慢恢復(fù)。

2023一季度商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)加速回暖

2023年一季度，北京寫(xiě)字樓全市新租面積環(huán)比下降21%。在新租交易中，近7成交易數(shù)量來(lái)自搬遷，且搬遷路線以同區(qū)或者鄰近區(qū)域的遷移為主。此外，租戶(hù)擴(kuò)租仍然較為謹(jǐn)慎，交易數(shù)量環(huán)比下降6%，且平均擴(kuò)租面積環(huán)比從1700平米下降至1400平米。

在新租需求中，金融占比最高，達(dá)到了29%。目前，金融企業(yè)仍是將CBD、金融街、東二環(huán)作為主要的選址地。TMT行業(yè)的需求則緊隨其后，其中，軟件開(kāi)發(fā)和平臺(tái)互聯(lián)網(wǎng)等細(xì)分領(lǐng)域的租戶(hù)在市場(chǎng)下行周期中抓住此輪機(jī)會(huì)進(jìn)行品質(zhì)升級(jí)。

醫(yī)藥及生命科學(xué)行業(yè)寫(xiě)字樓升級(jí)的需求也在增加。而能源化工、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及水電類(lèi)國(guó)有企業(yè)擴(kuò)租和搬遷活動(dòng)也較為活躍，新租占比明顯提升。

倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)投資情況報(bào)告

其中倉(cāng)儲(chǔ)物流和物業(yè)投資兩大板塊復(fù)蘇明顯，熱度上升較快。其中，順義空港、大興京南等倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)凈吸納量和租金均出現(xiàn)增長(zhǎng)。

至于物業(yè)投資市場(chǎng)，資本持續(xù)收購(gòu)不動(dòng)產(chǎn)，REITs的火熱使得一季度北京物業(yè)投資出現(xiàn)多筆交易。

與寫(xiě)字樓市場(chǎng)不同，在消費(fèi)回暖及產(chǎn)能增加的同步影響下，北京倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)租賃活力則是穩(wěn)步增強(qiáng)。

世邦魏理仕發(fā)布的報(bào)告顯示，2023年一季度，密云第一個(gè)高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目交付，為整個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)帶來(lái)了6.9萬(wàn)平米的新增面積。

此外，倉(cāng)儲(chǔ)物流出現(xiàn)了多筆與產(chǎn)業(yè)相關(guān)的面積成交，涉及到汽配、醫(yī)藥以及其他制造業(yè)等，季度內(nèi)凈吸納量達(dá)到8.7萬(wàn)平米，使得空置率環(huán)比回落了0.8個(gè)百分點(diǎn)，下降至15.6%。

數(shù)據(jù)顯示，未來(lái)6個(gè)月，北京順義及大興京南等子市場(chǎng)將合計(jì)迎來(lái)18.8萬(wàn)平米的新增供應(yīng)。此外，2023年一季度，北京物流用地的總出讓量已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)2022年全年，且全部落地在平谷馬坊區(qū)域。

世邦魏理仕華北區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人李虹認(rèn)為，后續(xù)倉(cāng)儲(chǔ)物流充沛的新增供應(yīng)量將會(huì)有效緩解北京市長(zhǎng)期供應(yīng)不足的市場(chǎng)狀態(tài)。

根據(jù)中研普華研究院《2023-2028年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)分析報(bào)告》顯示：

受益于REITs的不斷擴(kuò)容，2023年一季度，北京大宗交易市場(chǎng)出現(xiàn)了多筆成交，且集中在物業(yè)投資領(lǐng)域。

數(shù)據(jù)顯示，2023年一季度，北京物業(yè)投資市場(chǎng)一共有7筆交易，金額達(dá)到51.9億元。盡管交易額環(huán)比下降67.1%，但仍然較2022年同期上漲168.1%。

不過(guò)，目前僅有2筆交易進(jìn)賬，且地產(chǎn)基金貢獻(xiàn)了57%的交易額。其中，鐘情于北京商業(yè)地產(chǎn)的凱德投資旗下的單一人民幣基金CCOP以28.1億元的價(jià)格將東四環(huán)CBD商圈的綜合體項(xiàng)目蘇寧生活廣場(chǎng)納入囊中，該筆項(xiàng)目也是季度內(nèi)單筆金額最高的成交。

此外，險(xiǎn)資也在持續(xù)加碼不動(dòng)產(chǎn)。2023年一季度，平安人壽收購(gòu)弘毅投資位于北京和上海的產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)包，其包含北京海淀的一棟寫(xiě)字樓和一個(gè)園區(qū)辦公項(xiàng)目。

而REITs的不斷擴(kuò)容也使得以長(zhǎng)租公寓為代表的新基建資產(chǎn)交易數(shù)量明顯增加，豐臺(tái)區(qū)域則是連續(xù)兩個(gè)季度錄得以長(zhǎng)租公寓為目的項(xiàng)目交易。

世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人李浩認(rèn)為，北京各類(lèi)大宗資產(chǎn)的稀缺性和對(duì)投資者的吸引力支撐資本化率保持平穩(wěn)。

本季度國(guó)家發(fā)布REITs底層資產(chǎn)擴(kuò)容、擴(kuò)募、下調(diào)申請(qǐng)門(mén)檻等多項(xiàng)政策，有助于吸引更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)選擇REITs作為退出通道，推升相關(guān)類(lèi)別不動(dòng)產(chǎn)的投資熱度并加速交易落地。

一季度市場(chǎng)呈現(xiàn)企穩(wěn)回升勢(shì)頭

在各項(xiàng)政策的大力支持下，上海步入了經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的快速通道，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)正持續(xù)升溫。

寫(xiě)字樓市場(chǎng)方面，“一季度帶看量和問(wèn)詢(xún)量顯著增加，但租賃成交相對(duì)緩慢，市場(chǎng)主要需求來(lái)自成熟企業(yè)，其中成本節(jié)約型需求是主要類(lèi)型之一?！?/p>

4月11日，仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部資深董事朱熙東介紹，在中央商務(wù)區(qū)，浦東的內(nèi)資金融服務(wù)業(yè)公司保持活躍，浦西的奢侈品零售和專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)公司則彰顯韌性。

在零售物業(yè)方面，2023年一季度上海購(gòu)物中心的客流量大幅回升，其中餐飲業(yè)態(tài)表現(xiàn)突出。仲量聯(lián)行上海零售地產(chǎn)部總監(jiān)黃臻表示，“餐飲業(yè)的復(fù)蘇帶給一部分高級(jí)餐廳和烘焙連鎖店擴(kuò)張信心，但與此同時(shí)，品牌對(duì)于門(mén)店選址也更加看重?！?/p>

一季度，上海首店經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)新突破。戴德梁行統(tǒng)計(jì)，2022年，上海新設(shè)首店1073家，新增規(guī)模繼續(xù)領(lǐng)跑全國(guó)，其中餐飲業(yè)是絕對(duì)主力新增747家，較2021年同比增長(zhǎng)15.6%。

而2023年1—2月，上海新增首店181家，其中餐飲、零售業(yè)首店達(dá)到113家、52家，占比62%、29%;娛樂(lè)業(yè)首店9家，服務(wù)業(yè)首店7家，合計(jì)占比達(dá)9%，較去年全年水平小幅提升。特色商業(yè)街區(qū)已經(jīng)成為首店在上海的重要載體。

退稅額則展示了上海對(duì)國(guó)際消費(fèi)者的吸引力：4月12日，戴德梁行在一季度媒體發(fā)布會(huì)上透露，2023年第一季度上海退稅消費(fèi)“全國(guó)第一”。

該行統(tǒng)計(jì)，今年1—2月，境外人士在滬退稅消費(fèi)達(dá)1.1億元，同比上升560.48%，平均客單價(jià)達(dá)21.42萬(wàn)元，同比上升40.28%。

此外，2023年一季度，國(guó)門(mén)的重新開(kāi)放和疫情防控的取消，也帶動(dòng)了旅游人次和酒店業(yè)績(jī)的雙重正向效應(yīng)。

仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，上海2月份接待了176,700名國(guó)際游客，比去年同期增長(zhǎng)了26.3%;入住率比去年同期增長(zhǎng)18.9個(gè)百分點(diǎn)至51.5%，同時(shí)日均房?jī)r(jià)也增長(zhǎng)了2.3%至937元。

與疫情前的2019年同期對(duì)比，2023年1—2月的每間可出租客房收入已恢復(fù)至82%，其中入住率已恢復(fù)至86%，日均房?jī)r(jià)已恢復(fù)至95%。

而市場(chǎng)的回暖也反映在了大宗交易的增長(zhǎng)上。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，今年一季度，上海大宗交易共有13單，總成交量達(dá)到247.6億元，同比微增，延續(xù)了2022年四季度的活躍態(tài)勢(shì)，投資熱度持續(xù)回歸，投資者對(duì)上海投資市場(chǎng)的預(yù)期更加積極。

大宗交易投資者“返場(chǎng)”

基于第一季度上海商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)表現(xiàn)，戴德梁行華東區(qū)商業(yè)部高級(jí)助理董事陳云九指出，2023年開(kāi)年無(wú)論是政府、開(kāi)發(fā)商還是消費(fèi)者對(duì)零售市場(chǎng)都充滿信心。

在促進(jìn)大消費(fèi)的政策下，上海作為國(guó)際消費(fèi)中心城市正在迅速帶動(dòng)長(zhǎng)三角及全國(guó)的零售市場(chǎng)加速回暖。

陳云九表示，展望未來(lái)，退稅消費(fèi)及首店開(kāi)店率取得“全國(guó)雙第一”，預(yù)示著上海作為國(guó)際消費(fèi)中心城市的目標(biāo)已取得顯著的效果，更預(yù)示著未來(lái)上海對(duì)于國(guó)際消費(fèi)者的吸引力大大增加。

同時(shí)國(guó)內(nèi)外品牌方對(duì)于上海零售市場(chǎng)信心有增無(wú)減。3月底上海虹橋機(jī)場(chǎng)國(guó)際、港澳臺(tái)航線復(fù)航，上海國(guó)際郵輪母港恢復(fù)常態(tài)化運(yùn)營(yíng)按下“重啟鍵”，也預(yù)示著未來(lái)上海將接納來(lái)自全世界的消費(fèi)者。

“最近寫(xiě)字樓市場(chǎng)上有很多人問(wèn)詢(xún)，整體帶看量也很大。”朱熙東表示，這其中包括了外資、內(nèi)資、民營(yíng)等企業(yè)，涵蓋新賽道、傳統(tǒng)賽道等各個(gè)行業(yè)。

《2023-2028年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)分析報(bào)告》由中研普華研究院撰寫(xiě)，本報(bào)告對(duì)該行業(yè)的供需狀況、發(fā)展現(xiàn)狀、行業(yè)發(fā)展變化等進(jìn)行了分析，重點(diǎn)分析了行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、如何面對(duì)行業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn)、行業(yè)的發(fā)展建議、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，以及行業(yè)的投資分析和趨勢(shì)預(yù)測(cè)等等。報(bào)告還綜合了行業(yè)的整體發(fā)展動(dòng)態(tài)，對(duì)行業(yè)在產(chǎn)品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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  2023-2028年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)分析報(bào)告

  中研普華通過(guò)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期跟蹤監(jiān)測(cè)，分析商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)需求、供給、經(jīng)營(yíng)特性、獲取能力、產(chǎn)業(yè)鏈和價(jià)值鏈等多方面的內(nèi)容，整合行業(yè)、市場(chǎng)、企業(yè)、用戶(hù)等多層面數(shù)據(jù)和信息資源，為客戶(hù)提供深...

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