碧桂園上半年預(yù)虧450至550億 碧桂園已籌備債務(wù)重整 房企投資融資現(xiàn)狀

• 吳亞楠 2023年8月11日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 913 57
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碧桂園在港交所公告，預(yù)期上半年度凈虧損約人民幣450億元至550億元。預(yù)計凈虧損主要是由于房地產(chǎn)行業(yè)銷售下行的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降，物業(yè)項目減值增加;以及外匯波動造成預(yù)期凈匯兌損失所致。

碧桂園上半年預(yù)虧450至550億 碧桂園提出四大自救措施

碧桂園在港交所公告，預(yù)期上半年度凈虧損約人民幣450億元至550億元。預(yù)計凈虧損主要是由于房地產(chǎn)行業(yè)銷售下行的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降，物業(yè)項目減值增加;以及外匯波動造成預(yù)期凈匯兌損失所致。

公告稱，千方百計開展自救。一是竭盡全力保障公司現(xiàn)金流安全;二是最大限度削減支出;三是董事會主席兼控股股東楊惠妍女士(「控股股東」)大力度支持，上市至今控股股東及其家屬已通過借款、增持股票、購買債券、以股代息等方式合計支持公司折合約386億港元且從未減持股票，其中向公司累計提供折合約66億港元的無息無抵押借款。四是全力做好保交付、保信用工作。

碧桂園已籌備債務(wù)重整

碧桂園已經(jīng)在籌備債務(wù)重整，近期有望啟動相關(guān)程序，該公司已聘請中金為財務(wù)顧問，主導(dǎo)重整事宜。目前，碧桂園名下并沒有債務(wù)公開違約，僅有兩筆美元債的票息支付處于30日的寬限期內(nèi)，但從9月起至2024年初，公司將面臨多筆債務(wù)集中到期的兌付壓力，總金額大約100多億。

此前，碧桂園堅持保信用，2020-2022年，該公司籌資活動中的現(xiàn)金流三年凈流出，合計凈減少有息債務(wù)接近1000億。

當前，中國面臨的需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力仍然較大，內(nèi)部經(jīng)濟恢復(fù)的基礎(chǔ)還不牢固，外部環(huán)境動蕩不安，全球經(jīng)濟衰退風(fēng)險持續(xù)上升，出口存在諸多不確定性，進而對我國經(jīng)濟實現(xiàn)疫后恢復(fù)性增長造成掣肘。隨著經(jīng)濟復(fù)蘇，整體需求有望從二季度開始觸底反彈，然后逐步趨穩(wěn)，不過，改善幅度還需觀察后續(xù)政策力度。

根據(jù)中研普華研究院撰寫的《2023-2028年房地產(chǎn)投資行業(yè)并購重組機會及投融資戰(zhàn)略研究咨詢報告》顯示：

展望2023年，報告預(yù)計，房地產(chǎn)調(diào)控政策將邊際放松，小規(guī)模刺激會繼續(xù)推進、小步快走。

城鎮(zhèn)化的速率在放緩，80%左右的城鎮(zhèn)化水平未必會達到。數(shù)據(jù)顯示，2022年，我國城鎮(zhèn)化率為65.22%，比上年末僅提高0.50個百分點，提升幅度較此前年份明顯下降。可能的原因是，鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略成效初顯，鄉(xiāng)村留住了原本計劃流入城鎮(zhèn)的人口，并吸引在外打工者返鄉(xiāng)發(fā)展。鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的實施，推動了城鄉(xiāng)之間的功能互補，提振了鄉(xiāng)村經(jīng)濟的活力。

從近期各省市公布的人口數(shù)據(jù)來看，一線城市及天津人口全部負增長，其中上海2022年人口減少達13.5萬人。二線城市中，被稱為“新一線”的城市，基本都出現(xiàn)人口增幅斷崖式下降。城鎮(zhèn)化放緩，客觀上會減少人口流動，進而熨平住房需求的增長曲線。人口的凈流出導(dǎo)致房地產(chǎn)的供需關(guān)系發(fā)生變化，對于房價，尤其是一二線城市的房價，會產(chǎn)生較大的影響。

2023博鰲房地產(chǎn)論壇上，縱橫百富創(chuàng)始人兼CEO賴國強表示，當前客戶不是沒有房住，而是沒有合適的房住，對于中介行業(yè)從業(yè)者而言，更應(yīng)該從客戶端出發(fā)，推薦合適的房源。

房地產(chǎn)本身應(yīng)該追求長期穩(wěn)定，隨著經(jīng)濟的大環(huán)境改變，房地產(chǎn)要理性回歸到現(xiàn)實情況，往后的10年、20年、30年，開發(fā)已經(jīng)不是主流了，房地產(chǎn)企業(yè)需要更綜合的經(jīng)營能力，盤活不同類型的資產(chǎn)。“未來的房地產(chǎn)市場將更加穩(wěn)定，注重長期價值的追求，同時也需要關(guān)注存量資產(chǎn)的盤活發(fā)展?！睂τ趯嶓w經(jīng)濟如何在資本市場抓住機會，賴國強表示，投資應(yīng)該看政策風(fēng)向，這是一個大前提。

房企投資融資現(xiàn)狀

我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生的重大變化，在很大程度上就是“房住不炒”的產(chǎn)物。7月24日召開的中央政治局會議指出，要切實防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

近期的市場消息顯示，監(jiān)管層召集包括多家民營房企在內(nèi)的企業(yè)開會，在聽取企業(yè)希望進一步拓寬債券融資渠道等訴求的同時，也表示將繼續(xù)加大民營企業(yè)債券融資支持工具(“第二支箭”)服務(wù)民營企業(yè)力度，加快債券市場創(chuàng)新，滿足民營企業(yè)多元化融資需求。

但截至目前，房企的融資仍未出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。據(jù)中指研究院監(jiān)測，7月房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為771.2 億元，同比下降2.5%;前7個月的非銀融資總額為4812.9億元，同比下降11.7%。其中，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資2855.9億元，同比仍下降5.8%。有業(yè)內(nèi)人士表示，債券在二級市場大幅折價成交的背景下，純市場化的民企地產(chǎn)債一級發(fā)行十分困難。當下多數(shù)成功發(fā)行了債券的民營房企，往往需要來自中債增的擔保才能完成，例如近期的新城、碧桂園、新湖中寶、中駿等。

從純市場的角度來看，現(xiàn)階段金融機構(gòu)并沒有從一級市場上購買房企新發(fā)債券的動力。通常情況下，債券的投資風(fēng)險相對較低，二級市場上的價格波動較小，為銀行、基金公司等機構(gòu)投資者青睞。在中債增提供如此強力擔保的情況下，金融機構(gòu)對房企債券的認可度得到了提高，如“22美的置業(yè)MTN003”全場倍數(shù)1.97倍，“23新湖中寶MTN001”的認購倍數(shù)為1.86倍，“23新城控股MTN001”的認購倍數(shù)也達到了1.33倍。

《2023-2028年房地產(chǎn)投資行業(yè)并購重組機會及投融資戰(zhàn)略研究咨詢報告》同時揭示了房地產(chǎn)投資市場潛在需求與潛在機會，為戰(zhàn)略投資者選擇恰當?shù)耐顿Y時機和公司領(lǐng)導(dǎo)層做戰(zhàn)略規(guī)劃提供準確的市場情報信息及科學(xué)的決策依據(jù)，同時對政府部門也具有極大的參考價值。

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