2023城市更新行業(yè)未來發(fā)展前景及戰(zhàn)略規(guī)劃分析

• 黃文玉 2023年10月26日 來源：互聯(lián)網 1138 73
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城市更新是一種將城市中已經不適應現代化城市社會生活的地區(qū)作必要的、有計劃的改建活動。。“城市更新”正是實現“新型城鎮(zhèn)化”對城市低碳、人本、智慧全方面要求的重要途徑，也越來越受到政府和社會的關注。

城市更新行業(yè)發(fā)展現狀全面分析

近年來“城市病”問題也越來越嚴重，如何從傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)化轉變?yōu)橐匀藶楸镜某擎?zhèn)化成為了中國城鎮(zhèn)化關注的主題，“新型城鎮(zhèn)化”的概念由此而生，并在新一屆領導集體中，上升為全國性的發(fā)展戰(zhàn)略。“城市更新”正是實現“新型城鎮(zhèn)化”對城市低碳、人本、智慧全方面要求的重要途徑，也越來越受到政府和社會的關注。

由于我國經濟遠超預期的增長速度，城市規(guī)模膨脹的速度十分驚人，甚至遠遠快于城鎮(zhèn)人口的增長速度，城市的快速粗放式膨脹，以及建設規(guī)劃的落后，導致我國各大城市出現了大量僅僅過了二三十年就需要重新改造的區(qū)域，城市擁堵，城市內欠缺區(qū)塊規(guī)劃，城市內部基礎建設滯后的問題近年來暴露無疑，以舊城區(qū)、舊廠房、城中村的改造為主的“城市更新”成為了各地政府著力推進的重點工作。

新中國70年來，中國城市化進程不斷加快，城市發(fā)展布局和結構日趨合理，但同時也面臨著城市開發(fā)漸趨飽和、土地資源日益稀缺的現狀。在此背景下，中國城市開始從增量時代進入存量時代，城市更新成為中國經濟新風口和未來城市發(fā)展的新增長極?！笆奈濉逼陂g，隨著我國城市更新的不斷推動，其戰(zhàn)略地位也進一步提高，中央的支持力度也在進一步提升。

從進入21世紀后，隨著我國經濟實力的快速增長和城市盲目擴張問題的暴露，我國的城市更新運動開始不斷加速，北京、上海、廣州、深圳為代表的一線城市紛紛制訂了大規(guī)模的城市更新規(guī)劃，一場盛大的城市更新運動在中國展開，大量舊改項目不僅大大改觀了城市面貌，市民的生活環(huán)境，也帶動了房地產行業(yè)的蓬勃發(fā)展，城市生活質量不斷提高。現在，“城市更新”運動在全國不斷蔓延。南京、武漢、昆明、太原為代表的二線城市，城市更新的規(guī)模非常驚人，在對城市進行手術刀式革新的同時帶來了大量的投資機會，對于促進城市經濟發(fā)揮了積極作用。

根據中研普華產業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2027年中國城市更新行業(yè)全景調研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告》顯示：

城市更新是一種將城市中已經不適應現代化城市社會生活的地區(qū)作必要的、有計劃的改建活動。在荷蘭召開的第一次城市更新研討會上，對城市更新作了有關的說明：生活在城市中的人，對于自己所居住的建筑物、周圍的環(huán)境或出行、購物、娛樂及其他生活活動有各種不同的期望和不滿。對于自己所居住的房屋的修理改造，對于街道、公園、綠地和不良住宅區(qū)等環(huán)境的改善有要求及早施行，以形成舒適的生活環(huán)境和美麗的市容。包括所有這些內容的城市建設活動都是城市更新。

我國仍處于城市快速發(fā)展的階段，數據顯示，截至2022年末，常住人口城鎮(zhèn)化率為65.22%、部分東部沿海城市已超70%、城鎮(zhèn)年新增就業(yè)1206萬人，城鎮(zhèn)人口規(guī)模及家庭數量的增加對于城市人居環(huán)境、建成區(qū)物質空間形態(tài)、城市服務功能的重塑和改善提出更高要求。黨的二十大報告提出，“堅持人民城市人民建、人民城市為人民，提高城市規(guī)劃、建設、治理水平，加快轉變超大特大城市發(fā)展方式，實施城市更新行動，加強城市基礎設施建設，打造宜居、韌性、智慧城市”，為新時期推進新型城鎮(zhèn)化建設指明了基本方向。作為新型城鎮(zhèn)化高質量發(fā)展的關鍵路徑，城市更新行動將在城市建成區(qū)內開展提升城市功能、優(yōu)化空間結構、改善人居環(huán)境、塑造特色風貌等持續(xù)改善城市空間形態(tài)和功能。

2022年，中央部委有關城市更新行動的具體政策不斷出臺，政策側重“三區(qū)一村”改造、存量資產盤活，并繼續(xù)強調有序推進城市更新行動。7月，國家發(fā)展改革委辦公廳發(fā)布《關于做好盤活存量資產擴大有效投資有關工作的通知》提出，“對長期閑置但具有較大開發(fā)利用價值的老舊廠房、文化體育場館和閑置土地等資產，可采取資產升級改造與定位轉型、加強專業(yè)化運營管理等，充分挖掘資產潛在價值，提高回報水平?！?同期，國家發(fā)展改革委發(fā)布《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實施方案》提出，“有序推進城市更新改造。重點在老城區(qū)推進以老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)、城中村等‘三區(qū)一村’的城市更新改造，探索政府引導、市場運作、公眾參與模式。注重改造活化既有建筑，防止大拆大建。

近幾年，中國大城市開發(fā)日趨飽和，存量土地的改造和提升迫在眉睫，城市更新的內涵不斷被豐富，城市更新改造不再是簡單的推倒重建，而是更加注重城市整體空間規(guī)劃和土地利用、資源配置的均衡以及人居環(huán)境的改善等。新時期、新形勢下的城市更新被賦予更高的歷史使命，成為城市未來發(fā)展的新主題。

根據城市發(fā)展規(guī)律，我國已經進入城市更新的重要時期，即由大規(guī)模增量建設轉為存量提質改造和增量結構調整并重，房地產開發(fā)進入白銀時代，但存量資產運營卻漸入佳境。伴隨中國城鎮(zhèn)化進程的不斷推進，以往城市化進程中“增量開發(fā)”、“外延擴張”為主的做法已逐步被“存量盤活”、“內涵提升”替代，一線城市面臨傳統(tǒng)商圈和存量產業(yè)用地等建筑物的轉型升級，從而促進城市的可持續(xù)發(fā)展。

城市更新行業(yè)未來發(fā)展前景及戰(zhàn)略規(guī)劃分析

城市的發(fā)展伴隨著新區(qū)擴張和舊區(qū)更新，以及不同時期從結構到內容、內涵的不斷深化。隨著中國經濟發(fā)展由“高速度”逐漸向“高質量”轉化，城市經濟的發(fā)展與空間利用對城市功能提出新的更高的要求，城市更新為滿足城市功能升級需求以及房企轉型升級、業(yè)態(tài)優(yōu)化提供了重要途徑。在“減量建設”與“產業(yè)升級”并存時代，城市更新對現有建筑的升級改造與創(chuàng)新利用，成為下一輪城市發(fā)展的新增長點，成為企業(yè)轉型升級持續(xù)性發(fā)展的主要動因。

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