多地積極推動(dòng)房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地 2024房地產(chǎn)金融行業(yè)發(fā)展分析

• 黃文玉 2024年1月22日 來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 央視新聞 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 1312 86
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房地產(chǎn)金融行為對(duì)個(gè)人住房、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)和經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的有效性有著直接的影響。房地產(chǎn)業(yè)所需要的大量資金以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)用的“財(cái)務(wù)杠桿原理”決定了房地產(chǎn)資金不可能單純依賴(lài)開(kāi)發(fā)商的自有資金，必須依靠金融工具融資。

近日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)通知，要求各地建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，及時(shí)研判本地房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和房地產(chǎn)融資需求，協(xié)調(diào)解決房地產(chǎn)融資中存在的困難和問(wèn)題。這是剛剛跨入2024年的中國(guó)房地產(chǎn)，迎來(lái)的一則重磅消息。

房地產(chǎn)金融是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、流通和消費(fèi)過(guò)程中，通過(guò)貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱(chēng)。其基本任務(wù)是運(yùn)用多種金融方式和金融工具籌集和融通資金，支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、流通和消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)再生產(chǎn)過(guò)程中的資金良性循環(huán)，保障房地產(chǎn)再生產(chǎn)過(guò)程的順利進(jìn)行。房地產(chǎn)金融在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和人們?nèi)粘Ｉ钪械牡匚慌c作用日益突出。房地產(chǎn)金融行為對(duì)個(gè)人住房、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)和經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的有效性有著直接的影響。房地產(chǎn)業(yè)所需要的大量資金以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)用的“財(cái)務(wù)杠桿原理”決定了房地產(chǎn)資金不可能單純依賴(lài)開(kāi)發(fā)商的自有資金，必須依靠金融工具融資。

房地產(chǎn)金融有廣義和狹義之分，廣義的房地產(chǎn)金融，是與房地產(chǎn)活動(dòng)有關(guān)的一切金融活動(dòng)。狹義的房地產(chǎn)金融表現(xiàn)為一些具體的金融形式，如對(duì)房地產(chǎn)銀行發(fā)行債券，成立住房?jī)?chǔ)蓄機(jī)構(gòu)，安排房地產(chǎn)企業(yè)和基金上市，成立按揭類(lèi)的證券公司，抵押貸款證券化等等。一種看法認(rèn)為，房地產(chǎn)金融最簡(jiǎn)單的含義就是房地產(chǎn)資金的融通，其實(shí)，房地產(chǎn)資金的融通不等于房地產(chǎn)金融，融資是房地產(chǎn)金融的一個(gè)主要方面，它包括房地產(chǎn)信貸融資、房地產(chǎn)股本融資、房地產(chǎn)債券融資和運(yùn)用信托方式融資等。房地產(chǎn)金融除了融資功能還有許多其他的金融功能，如房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)證券、房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)?。我?guó)目前的房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀，還沒(méi)有形成真正意義上的房地產(chǎn)金融。

房地產(chǎn)金融還包括房產(chǎn)金融和地產(chǎn)金融。房產(chǎn)金融指房屋或建筑物的生產(chǎn)、流通和消費(fèi)過(guò)程中的各種資金融通活動(dòng)。地產(chǎn)金融又稱(chēng)土地金融，指圍繞土地的有償使用而產(chǎn)生的融資活動(dòng)，具體可分解為市地金融和農(nóng)地金融。市地金融是指圍繞城市土地的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)所展開(kāi)的資金融通活動(dòng)，包括市地獲得金融、市地改良金融、市地轉(zhuǎn)讓與經(jīng)營(yíng)金融。農(nóng)地金融是圍繞農(nóng)地的開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)而展開(kāi)的資金融通活動(dòng)，在國(guó)外又稱(chēng)農(nóng)業(yè)金融，主要包括農(nóng)地獲得金融、農(nóng)地改良金融、農(nóng)地經(jīng)營(yíng)金融。

房地產(chǎn)金融行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

受到經(jīng)濟(jì)下行等宏觀因素的影響，2022年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額首次出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。具體來(lái)說(shuō)，2022年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)值為132895億元，同比下降10.0%。截止到2023年7月，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)呈下降趨勢(shì)，累計(jì)值降至67717億元，同比下降了8.5%。政府為積壓房地產(chǎn)泡沫，為房地產(chǎn)降杠桿，這對(duì)房地產(chǎn)業(yè)造成了一定的沖擊，導(dǎo)致投資額下降。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資主要集中在住宅領(lǐng)域，從2016年開(kāi)始住宅投資比例逐漸增加。截至2023年7月，住宅投資累計(jì)值達(dá)到51485億元，同比下降7.6%，占據(jù)了房地產(chǎn)投資總額的76.0%，比重比去年增加0.3個(gè)百分點(diǎn)。其他投資占比第二，從2015年開(kāi)始呈震蕩增加的趨勢(shì)，截至2023年7月其他投資累計(jì)值為8707億元，同比下降7.4%，占房地產(chǎn)投資總額的比重為12.9%，比重增加0.6個(gè)百分點(diǎn)。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資占比第二小，從2016年開(kāi)始其比重不斷減小，到2023年7月，其累計(jì)值為4837億元，同比下降18.3%，其占房地產(chǎn)投資累計(jì)值比重為7.1%，減少0.9個(gè)百分點(diǎn)。辦公樓投資占比最小，從2015年開(kāi)始其比重不斷減小，到2023年7月，其累計(jì)值為2689億元，同比下降8.1%，其占房地產(chǎn)投資累計(jì)值比重為4.0%，減少0.01個(gè)百分點(diǎn)。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)深度全景調(diào)研及投資前景分析報(bào)告》顯示：

自2021年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資實(shí)際到位資金一直呈下降趨勢(shì)。截至2023年7月，實(shí)際到位資金總額為136866億元，同比下降了13.2%。從資金來(lái)源來(lái)看，2023年1月至7月，自籌資金總額為23916億元，同比下降了23.0%，占到年度資金總額的30.6%，比重最大;其次是國(guó)內(nèi)貸款，總額為9732億元，同比下降了11.5%，占到年度資金總額的12.4%。

長(zhǎng)期穩(wěn)定的金融支持政策是實(shí)現(xiàn)我國(guó)政治目標(biāo)、改善人民居住水平、培育支柱產(chǎn)業(yè)必需的制度保障。我國(guó)實(shí)現(xiàn)小康目標(biāo)和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)需要明確而長(zhǎng)期的金融支持政策。發(fā)達(dá)國(guó)家在提出解決居民住房和發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)的政策目標(biāo)后，持續(xù)穩(wěn)定的住宅融資政策保障著政策目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，而且政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持和鼓勵(lì)使其迅速成長(zhǎng)為支柱產(chǎn)業(yè)。我國(guó)已提出建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)，因此，明晰穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融配套政策成為居民提高住房消費(fèi)能力的保證。

2022年11月11日，央行、原銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，也即金融支持房地產(chǎn)“十六條”對(duì)保持房地產(chǎn)業(yè)融資合理適度、推動(dòng)化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等方面發(fā)揮了積極作用，取得了良好的政策效果;那么，此次發(fā)布的《通知》則更體現(xiàn)了積極的信號(hào)，具有非常好的政策導(dǎo)向：保持金融支持房地產(chǎn)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，體現(xiàn)了支持房地產(chǎn)市場(chǎng)和企業(yè)復(fù)蘇的堅(jiān)定決心，這應(yīng)該是《通知》出臺(tái)持最大政治經(jīng)濟(jì)意義所在。

2023年，國(guó)家金融監(jiān)管總局發(fā)布了《關(guān)于延長(zhǎng)金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)政策期限的通知》(簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)，主要內(nèi)容是對(duì)去年發(fā)布的支持房地產(chǎn)金融“十六條”規(guī)定中的兩項(xiàng)有適用期限的——開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資和向?qū)ｍ?xiàng)借款支持項(xiàng)目發(fā)放的配套融資，將適用期限統(tǒng)一延長(zhǎng)至2024年12月31日，其他不涉及適用期限的政策長(zhǎng)期有效。

房地產(chǎn)金融行業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)

我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)不僅提高了當(dāng)期的支出，更重要的是增加了居民未來(lái)收入增長(zhǎng)的預(yù)期，這種預(yù)期造成了居民住房信貸的快速增長(zhǎng)。居民的住宅消費(fèi)需求和建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)必然導(dǎo)致穩(wěn)定的住房投資，從而構(gòu)成房地產(chǎn)金融增長(zhǎng)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，其中房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)空間大，持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)。而伴隨著房地產(chǎn)資產(chǎn)的增加和金融深化的加快，我國(guó)住宅證券金融的發(fā)展?jié)摿V闊，產(chǎn)品日益豐富。未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，商業(yè)銀行信貸在住宅融資中的份額仍將是住宅融資的主要工具。而日益發(fā)展的證券化金融工具將成為住宅融資的有益補(bǔ)充，將大大豐富和完善住宅融資的渠道和手段。

房地產(chǎn)金融行業(yè)面臨著機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存的局面。政府調(diào)控政策和市場(chǎng)規(guī)模的變化為行業(yè)帶來(lái)了發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)格局和風(fēng)險(xiǎn)控制也給行業(yè)帶來(lái)了挑戰(zhàn)。金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷創(chuàng)新和提升自身實(shí)力，以適應(yīng)市場(chǎng)的變化和滿(mǎn)足客戶(hù)需求。隨著全球化的發(fā)展，未來(lái)房地產(chǎn)金融行業(yè)將更加注重國(guó)際合作，與其他國(guó)家和地區(qū)的金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)展開(kāi)合作，共同推動(dòng)全球房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健康發(fā)展。

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