住建部罕見要求 治本之策如何落實 如何防止市場大起大落 房地產(chǎn)行業(yè)市場全景調研分析報告

• 李波 2024年3月4日 來源：中研普華集團、央視財經(jīng)、中研網(wǎng) 233 7
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近日，住房城鄉(xiāng)建設部發(fā)布《關于做好住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃編制工作的通知》，要求各地科學編制2024年、2025年住房發(fā)展年度計劃，并提前謀劃2026—2030年住房發(fā)展規(guī)劃。

近日，住房城鄉(xiāng)建設部發(fā)布《關于做好住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃編制工作的通知》，要求各地科學編制2024年、2025年住房發(fā)展年度計劃，并提前謀劃2026—2030年住房發(fā)展規(guī)劃。

住建部要求，根據(jù)人口變化確定住房需求，根據(jù)住房需求科學安排土地供應、引導配置金融資源，實現(xiàn)以人定房，以房定地、以房定錢，促進房地產(chǎn)市場供需平衡、結構合理，防止市場大起大落。

“治本之策”如何落實

“要求各地編制兩年住房發(fā)展規(guī)劃，這在以前比較少見。而此次提出的‘住房發(fā)展五年規(guī)劃’，則屬于一項更聚焦于住房的專門規(guī)劃，強調與國土空間規(guī)劃、土地利用年度計劃的有機銜接，與此前各地發(fā)布與國民經(jīng)濟和社會發(fā)展五年規(guī)劃、城市總體規(guī)劃等配套的房地產(chǎn)相關五年規(guī)劃也有一定的差異?！背啥际谐鞘薪ㄔO發(fā)展研究院副院長馮波表示。

在這次較為特別的部署中，住建部強調，住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃是建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動機制的重要抓手。

具體而言，住房發(fā)展年度計劃要明確年度各類住房及用地供應規(guī)模、結構和區(qū)位，測算房地產(chǎn)項目合理融資需求;“住房發(fā)展五年規(guī)劃”則要求各城市統(tǒng)籌考慮當?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展、人口變化、產(chǎn)業(yè)布局、住房供需等方面情況，結合存量住房和存量土地等潛在供應情況提前謀劃。

這并不是住建部第一次提及該項機制。2023年11月，住建部部長倪虹表示：“構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，是破解房地產(chǎn)發(fā)展難題、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策”。至于構建新發(fā)展模式的思路，在體制機制上提到了“建立‘人、房、地、錢’要素聯(lián)動的新機制”，這也被認為是新模式的核心內(nèi)容。

如今這一機制再次被強調，并通過“抓手”的定位與未來幾年住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃關聯(lián)起來，中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認為，各地將基于此進一步摸清當?shù)刈》啃枨罂偭亢徒Y構、房地產(chǎn)市場短期和中長期供求關系等，對促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有積極作用。

“住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃有助于引導金融資源、土地資源等流向更需要的地方，提高資源利用效率?！标愇撵o表示，未來人口規(guī)模大且人口持續(xù)增加、房地產(chǎn)市場供不應求的城市，將建設更多新房以滿足居民住房需求，這些城市也將獲得更多土地、金融等資源。

如何“防止市場大起大落”?

本次通知中，“防止市場大起大落”再度引發(fā)關注。住建部指出，要實現(xiàn)以人定房，以房定地、以房定錢，促進房地產(chǎn)市場供需平衡、結構合理，才能更好地穩(wěn)定市場。

這與當前我國房地產(chǎn)市場供求關系已發(fā)生重大變化密切相關。

“過去多地供不應求的態(tài)勢已經(jīng)得到緩和，居民基本住房需求已經(jīng)得到滿足，但住房結構性問題仍較為突出，部分城市房地產(chǎn)市場供過于求態(tài)勢明顯?！标愇撵o表示。

根據(jù)中指數(shù)據(jù)，福州、天津等城市新房可售面積出清周期均超20個月，市場去化壓力較大;另有部分城市仍存在庫存不足問題，上海、杭州等地新房可售面積出清周期長期低于10個月。

“以原來的供應模式可能很難賣出去，但同時還有大量的需求沒有滿足，而且新增需求(比如新市民)個性化?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，這樣的新形勢下，遵循“人、房、地、錢”要素聯(lián)動尤其重要。

流動的達成要以信心為底座。58安居客研究院院長張波表示，這一方面需要隨著經(jīng)濟的不斷企穩(wěn)向好，市場環(huán)境不斷優(yōu)化，另一方面也要根據(jù)樓市環(huán)境進行長效層面的政策釋放，讓民眾對于樓市長期預期保持穩(wěn)定，讓房子成為老百姓實實在在的穩(wěn)定資產(chǎn)。

預計保障房建設將明顯加速

“要將房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展、住房保障輪候時間等納入目標管理。”從住建部的這句要求中可以看出，保障性住房建設已是除了穩(wěn)定市場外，當前房地產(chǎn)領域的又一重大任務。

具體而言，住建部強調，各城市要根據(jù)當?shù)貙嶋H情況，準確研判住房需求，完善“保障+市場”的住房供應體系，以政府為主保障工薪收入群體剛性住房需求，以市場為主滿足居民多樣化改善性住房需求，科學編制2024年、2025年住房發(fā)展年度計劃。

“政府解決剛需，對應的是要加大保障性住房建設，讓保障性住房成為每一個城市居民首套房的主要選擇渠道，改善型住房是商品房供應的主要渠道。”李宇嘉表示，這主要針對當下年輕人和新市民購買力疲弱、傳統(tǒng)的商品房供應模式無法匹配需求的情況，糾偏供需錯配。

業(yè)內(nèi)預計未來幾年保障房建設將明顯加速。根據(jù)中指監(jiān)測，目前多地已發(fā)布2024年保租房籌集目標，南寧、福州、深圳、廣州等城市提出了2024年年度或者首批配售型保障房的計劃建設量，深圳、廣州、福州計劃1萬余套。

在更長遠的時間軸上，住建部強調，住房發(fā)展規(guī)劃要立足當?shù)貙嶋H，明確住房發(fā)展目標、重點任務和政策舉措。要將保障性住房建設作為住房發(fā)展規(guī)劃的重要內(nèi)容，科學確定保障性住房發(fā)展目標。按照要求，保障性住房要進一步明確供應套數(shù)和戶型結構。要將房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展、住房保障輪候時間等納入目標管理。

李宇嘉認為，這意味著項目層面的以需定建，即首先要摸清楚市場需求的特征，比如區(qū)位、戶型、配套等，再開始規(guī)劃供地、建設和銷售，這樣才能讓供出來的房子迎合市場的需求，才能賣得出去，本質上也是供應的精細化、精準化，以達成供需匹配。

陳文靜還提到，未來保障房或以籌集為主、新建為輔，以需定建，對于商品房庫存大的城市，改建或收購存量商品房用作保障房或將是重要方式。

“從穩(wěn)定性來看，短期會有更多政策有效推進。一方面關注民生，‘保交樓’以及降低存量房貸等政策切實落地，旨在提升居民的幸福感和獲得感;另一方面將加大對供需雙方的拉動，重點落實‘一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)融資需求’、一線城市限購加快放松的政策，以解決開發(fā)商貸款難、購房者信心提升的問題。”張波說。

降息!100萬房貸30年少還5.2萬

20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布最新貸款市場報價利率(LPR)：1年期LPR為3.45%，與前值持平;5年期以上LPR為3.95%，較前值下調25個基點。

作為時隔6個月的“超預期”調整，專家指出，本次LPR報價將帶動個人房貸利率和月供下行。以100萬元30年等額本息還款為例，累計30年的月供將能少還5.2萬元，每月能少還月供144.8元。

需要注意的是，LPR調整后，用戶房貸利率并非立即調整。業(yè)內(nèi)人士指出，一般來說，房貸利率的重定價日是每年的1月1日或貸款的發(fā)放日(不同銀行政策不同，用戶可在簽訂貸款協(xié)議時進行選擇)。因此，存量房貸的調整將在下一周期執(zhí)行。

LPR下降對購房者的影響

LPR(貸款市場報價利率)下降對購房者的影響主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

減輕還貸壓力：LPR下降將直接降低貸款利率，對于已經(jīng)貸款購房的人來說，月供將會減少，還款周期將會縮短，從而降低整體還款利息，減輕還貸壓力。

降低購房門檻：對于尚未購房的人來說，LPR下降也將降低購房門檻。購房者可以通過降低房貸利率，降低首付比例，從而減輕購房壓力，這也將刺激購房需求。

房價上漲壓力：LPR的降低可能會帶動房價的上漲。較低的貸款利率將鼓勵更多的人購房，增加購房需求，從而推動房價上漲。對于已經(jīng)購房的人來說，房產(chǎn)的價值也會相應提升，增加其資產(chǎn)的價值。

購房市場活躍度提升：購房人士由于貸款利率下降，可能會更愿意購買房產(chǎn)，從而增加市場的交易量。這對于已經(jīng)購房的人來說，可能會增加二手房的交易機會，使其更容易出售或置換房產(chǎn)。

在房地產(chǎn)市場經(jīng)歷高速增長后逐漸趨于穩(wěn)定的背景下,行業(yè)轉型升級已成為當務之急。房地產(chǎn)行業(yè)步入存量時期，精細化轉型勢在必行，地產(chǎn)科技正顛覆傳統(tǒng)格局，成為房企轉型升級的重要賽道。

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈是指圍繞房地產(chǎn)商品，從土地獲得到市場流通所涉及的相關部門之間的連接關系。它主要包括房地產(chǎn)開發(fā)、裝飾裝修、物業(yè)管理、房地產(chǎn)經(jīng)紀與交易、房屋租賃、房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)測繪等環(huán)節(jié)。

此外，上游環(huán)節(jié)還涉及鋼鐵、建材、化工、機械、銀行、有色金屬、工程承包等產(chǎn)業(yè)，下游環(huán)節(jié)則包括建筑市場、建材市場、家居、營銷、裝修、家電等相關行業(yè)。

在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扮演著重要角色，它們以營利為目的進行房地產(chǎn)項目的開發(fā)，包括從立項、規(guī)劃、土地出讓或轉讓、拆遷、建設到銷售等一系列經(jīng)營行為。這些企業(yè)的經(jīng)營狀況和發(fā)展趨勢直接影響著整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的健康運行。

除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外，其他相關產(chǎn)業(yè)如建筑施工、金融、法律咨詢等也在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中發(fā)揮著重要作用。例如，建筑施工企業(yè)負責房地產(chǎn)項目的建設和施工，金融機構則為房地產(chǎn)開發(fā)提供資金支持，法律咨詢機構則為房地產(chǎn)交易和糾紛解決提供法律保障。

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報告《2024-2029年中國房地產(chǎn)行業(yè)市場全景調研與發(fā)展前景預測報告》分析

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2023年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資110913億元，比上年下降9.6%，其中住宅投資83820億元，下降9.3%;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金127459億元，比上年下降13.6%;商品房銷售面積111735萬平方米，比上年下降8.5%，其中住宅銷售面積下降8.2%;商品房銷售額116622億元，下降6.5%，其中住宅銷售額下降6.0%。房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)上半年起伏較大，下半年則進入相對穩(wěn)定狀態(tài)。

商品房銷售和待售情況

2023年，商品房銷售面積111735萬平方米，比上年下降8.5%，其中住宅銷售面積下降8.2%。商品房銷售額116622億元，下降6.5%，其中住宅銷售額下降6.0%。

2023年末，商品房待售面積67295萬平方米，比上年增長19.0%。其中，住宅待售面積增長22.2%。

房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)分析及未來發(fā)展趨勢預測

今年以來，國家高度重視我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，各部門積極響應，陸續(xù)出臺一系列調整優(yōu)化政策措施。與此同時，各地在堅持因城施策、精準施策、一城一策方向指引下，紛紛圍繞實際情況，推陳出新提升房地產(chǎn)政策精準度。

今年以來，上海、廣州、蘇州等核心一二線城市的限購政策陸續(xù)“松綁”，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制快速運轉，以城中村改造為代表的“三大工程”建設提速……一系列新政，特別是金融政策正在為房地產(chǎn)重點領域“輸血”，推動房地產(chǎn)行業(yè)朝著新發(fā)展模式邁進。

業(yè)內(nèi)人士認為，隨著房地產(chǎn)新政落地見效，“金融16條”與房企融資“三支箭”持續(xù)發(fā)力，預計房企資金緊張問題將得到有效緩解，房地產(chǎn)市場有望平穩(wěn)健康發(fā)展。

從春節(jié)假期的樓市成交數(shù)據(jù)來看，重點城市二手房市場實現(xiàn)開門紅，看房量和交易量均比去年有大幅回升，而新房成交則表現(xiàn)平淡。

我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，對推動國民經(jīng)濟的快速發(fā)展、改善居民居住條件、加快城市化建設等均發(fā)揮了重要作用。而在快速發(fā)展的同時，部分城市房價上漲過快、住房供求結構性失衡、住房保障制度相對滯后等問題也日益凸顯。

為了促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，國家近年來加大了對房地產(chǎn)市場的調控力度，出臺了一系列宏觀調控的政策，使得房地產(chǎn)行業(yè)在整體保持穩(wěn)步增長的同時出現(xiàn)了階段性的波動。

房地產(chǎn)行業(yè)作為中國的國民經(jīng)濟支柱性行業(yè)是綠色減碳的關鍵領域，隨著中國進入碳達峰碳中和關鍵窗口期，發(fā)展中的矛盾卻日益激化。

一方面行業(yè)內(nèi)適應各種新型建造方式和管理模式的建筑業(yè)高層次人才日益短缺，老齡化問題凸顯，用工荒、流動性大、用工成本上升、安全問題突出等問題在不斷加劇。另一方面，建筑能耗、建筑垃圾、施工污染等也成為我國房地產(chǎn)建筑業(yè)在環(huán)保上面臨的主要挑戰(zhàn)。

在此背景下，數(shù)智化轉型，推進智能化的建設、銷售方式已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必然選擇。

從未來市場趨向來看，越多的公司會走向專業(yè)化，規(guī)范化與完善化。此外，人才不斷引進、技術不斷革新也將對行業(yè)的升級，互聯(lián)網(wǎng)技術在流通環(huán)節(jié)的運用和智能化體系的建設差距顯然還有很大。

房地產(chǎn)企業(yè)應致力于提供滿足健康居住、健康生活需要的住房。此外，綠色低碳和智能化也是重要發(fā)展方向，新設計、新材料、新工藝和新科技將支撐高品質住房發(fā)展。未來，企業(yè)需要通過提升資產(chǎn)運營、資本運作等能力，尋找新的增長點。

黨的二十大報告提出，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。未來，應鼓勵地方政府和金融機構加大保障性租賃住房供給，探索長租房市場建設，重點解決好青年人新市民的住房問題。住房租賃將在解決城鎮(zhèn)居民住房問題中發(fā)揮更加重要的作用，這也為開發(fā)企業(yè)、運營企業(yè)、裝飾裝修企業(yè)等提供了新發(fā)展機遇。

更多關于行業(yè)未來投資前景規(guī)劃及相關數(shù)據(jù)分析，可以點擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報告《2024-2029年中國房地產(chǎn)行業(yè)市場全景調研與發(fā)展前景預測報告》。

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  2024-2029年中國房地產(chǎn)行業(yè)市場全景調研與發(fā)展前景預測報告

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