最高認(rèn)購30% 深鐵集團(tuán)參與萬科旗下REIT戰(zhàn)略配售 資產(chǎn)管理行業(yè)調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告

• 李波 2024年3月18日 來源：中研普華集團(tuán)、央視財(cái)經(jīng)、中研網(wǎng) 732 43
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近日，萬科企業(yè)股份有限公司(萬科A，000002.SZ)發(fā)布公告稱，公司第一大股東深圳市地鐵集團(tuán)有限公司(簡(jiǎn)稱“深鐵集團(tuán)”)計(jì)劃參與中金印力消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(簡(jiǎn)稱“中金印力消費(fèi)REIT”)的戰(zhàn)略配售。根據(jù)公告內(nèi)容，深鐵集團(tuán)擬通過戰(zhàn)略配售方式認(rèn)

深鐵集團(tuán)擬參與萬科旗下REIT戰(zhàn)略配售，最高認(rèn)購份額達(dá)30%

近日，萬科企業(yè)股份有限公司(萬科A，000002.SZ)發(fā)布公告稱，公司第一大股東深圳市地鐵集團(tuán)有限公司(簡(jiǎn)稱“深鐵集團(tuán)”)計(jì)劃參與中金印力消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(簡(jiǎn)稱“中金印力消費(fèi)REIT”)的戰(zhàn)略配售。根據(jù)公告內(nèi)容，深鐵集團(tuán)擬通過戰(zhàn)略配售方式認(rèn)購該REIT的份額，最高認(rèn)購份額不超過該基金募集份額總額的30%。

中金印力消費(fèi)REIT作為首批獲批的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs之一，其首次發(fā)行擬投資的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)為杭州城西單體總建筑面積最大的TOD購物中心——杭州西溪印象城。此次REIT的發(fā)行不僅標(biāo)志著消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)的進(jìn)一步開放，也體現(xiàn)了萬科在多元化融資渠道方面的積極探索。

深鐵集團(tuán)作為萬科的第一大股東，此次擬認(rèn)購中金印力消費(fèi)REIT，顯示出了對(duì)萬科業(yè)務(wù)發(fā)展的堅(jiān)定支持。深鐵集團(tuán)此次認(rèn)購的份額數(shù)量，將以其最終與基金管理人中金基金管理有限公司(簡(jiǎn)稱“基金管理人”)簽署的協(xié)議為準(zhǔn)。據(jù)初步估算，中金印力消費(fèi)REIT的估值約為39.59億元，因此深鐵集團(tuán)的認(rèn)購金額預(yù)估可能在10億元左右。

值得注意的是，如果深鐵集團(tuán)最終實(shí)際認(rèn)購達(dá)到10億元份額，這將是截至目前國內(nèi)國資體系對(duì)消費(fèi)類REITs認(rèn)購金額最大的一筆。這一舉措不僅將提升萬科在REITs市場(chǎng)的地位，也將進(jìn)一步推動(dòng)國內(nèi)REITs市場(chǎng)的發(fā)展。

此外，去年11月6日，萬科與金融機(jī)構(gòu)的交流會(huì)上，深圳國資曾發(fā)聲表示，如有需要或遭遇極端情況，有充分信心、足夠的資金資源和工具，通過項(xiàng)目合作、優(yōu)化股權(quán)投資結(jié)構(gòu)、債券認(rèn)購、協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)融資等一切可能的市場(chǎng)化、法治化手段幫助萬科積極應(yīng)對(duì)。此次深鐵集團(tuán)擬認(rèn)購基金份額，可以視為深圳國資發(fā)聲之后的實(shí)際行動(dòng)，是其在公開市場(chǎng)上首次以真金白銀支持萬科。

對(duì)于萬科而言，中金印力消費(fèi)REIT的發(fā)行和深鐵集團(tuán)的參與，無疑將為其帶來更為豐富的資金來源和更加穩(wěn)健的資本結(jié)構(gòu)。這有助于萬科在未來持續(xù)拓展業(yè)務(wù)、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)，這也將促進(jìn)萬科與深鐵集團(tuán)在更多領(lǐng)域的深度合作，共同推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

然而，盡管深鐵集團(tuán)的參與為萬科帶來了諸多利好，但REITs市場(chǎng)本身仍存在一定的風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)。因此，萬科和深鐵集團(tuán)需要謹(jǐn)慎評(píng)估市場(chǎng)環(huán)境和投資風(fēng)險(xiǎn)，制定科學(xué)合理的投資策略，確保投資安全并取得良好的回報(bào)。

總的來說，深鐵集團(tuán)擬參與萬科旗下REIT戰(zhàn)略配售，最高認(rèn)購份額達(dá)30%的舉措，不僅體現(xiàn)了深鐵集團(tuán)對(duì)萬科的支持和信任，也反映了萬科在REITs市場(chǎng)的積極探索和拓展。隨著REITs市場(chǎng)的不斷發(fā)展壯大，相信未來萬科和深鐵集團(tuán)將在這一領(lǐng)域取得更加輝煌的成就。

根據(jù)中研普華研究院《2023-2027年中國資產(chǎn)管理行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》顯示：

萬科不動(dòng)產(chǎn)商是萬科企業(yè)股份有限公司在轉(zhuǎn)型過程中形成的一個(gè)重要業(yè)務(wù)方向。近年來，萬科正在積極尋求創(chuàng)新轉(zhuǎn)型，從傳統(tǒng)的開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍?dòng)產(chǎn)商，這是一個(gè)具有前瞻性的戰(zhàn)略決策。

萬科通過多種方式兌付債務(wù)，包括境外自有資金、境外銀團(tuán)貸款等，同時(shí)加速處置資產(chǎn)以應(yīng)對(duì)壓力。此外，萬科正籌謀通過REITs等新型融資渠道實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的閉環(huán)。REITs，即不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金，是一種重要的融資工具，有助于萬科拓寬融資渠道、降低資金成本，并進(jìn)一步提升公司的競(jìng)爭(zhēng)力和市場(chǎng)地位。

具體來說，萬科已經(jīng)有了一些成功的REITs實(shí)踐。例如，萬科擬以控股子公司深圳市萬緯物流投資有限公司擁有的倉儲(chǔ)物流園項(xiàng)目作為基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，開展基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金的申報(bào)發(fā)行工作。

這些項(xiàng)目位于粵港澳大灣區(qū)和長(zhǎng)江三角洲的重要城市，通過發(fā)行REITs產(chǎn)品，萬科可以盤活旗下倉儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，打通倉儲(chǔ)物流全生命周期發(fā)展模式與投融資機(jī)制，形成投資良性循環(huán)。

此外，深鐵集團(tuán)作為萬科的重要股東，也積極支持萬科的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略。深鐵集團(tuán)宣布認(rèn)購中金印力消費(fèi)REIT，預(yù)計(jì)投入10億元，占基金募集份額總額的30%。這一舉措預(yù)計(jì)將助力萬科旗下印力集團(tuán)盤活資產(chǎn)，提升資管能力，展現(xiàn)深國資對(duì)萬科轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)的支持。

綜上所述，萬科不動(dòng)產(chǎn)商是萬科轉(zhuǎn)型過程中的一個(gè)重要方向，通過REITs等新型融資渠道和創(chuàng)新性的業(yè)務(wù)模式，萬科正在加速實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的閉環(huán)，展現(xiàn)出了強(qiáng)大的轉(zhuǎn)型動(dòng)力和前瞻性的戰(zhàn)略布局。

REITs，即不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(Real Estate Investment Trust)，也稱“房地產(chǎn)投資信托基金”。其最早的定義為“有多個(gè)受托人作為管理者，并持有可轉(zhuǎn)換的收益股份所組成的非公司組織”。它專門持有房地產(chǎn)、抵押貸款相關(guān)的資產(chǎn)或同時(shí)持有兩種資產(chǎn)，是一種封閉型投資基金。REITs為投資者提供了參與房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)，同時(shí)也為房地產(chǎn)開發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商提供了新的融資渠道。

近年來，REITs在中國市場(chǎng)也逐漸受到關(guān)注，不少企業(yè)開始嘗試通過REITs進(jìn)行融資和資產(chǎn)盤活。隨著市場(chǎng)的不斷發(fā)展和政策的逐步完善，REITs有望成為未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要融資工具之一。

REITs和房地產(chǎn)基金有什么區(qū)別

REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)和房地產(chǎn)基金雖然都涉及房地產(chǎn)投資，但它們之間存在一些重要的區(qū)別：

性質(zhì)與運(yùn)作方式：REITs是一種專門投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目的證券化產(chǎn)品，它將流動(dòng)性較低的房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)上的證券資產(chǎn)。而房地產(chǎn)基金是一種集合投資制度，主要用于從事房地產(chǎn)的收購、開發(fā)、管理、經(jīng)營(yíng)和營(yíng)銷以獲取收入。

投資門檻與投資者范圍：REITs通常對(duì)公眾開放，投資門檻相對(duì)較低，使得廣大投資者能夠參與。而房地產(chǎn)私募股權(quán)基金則不公開，對(duì)投資人有嚴(yán)格限制，如資產(chǎn)要求很高，通常面向高凈值投資者。

收益與風(fēng)險(xiǎn)：REITs通過匯集投資者的資金，進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者。由于REITs的強(qiáng)制性分紅和政府監(jiān)管，其收益相對(duì)穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。而房地產(chǎn)基金的風(fēng)險(xiǎn)和收益則可能因投資項(xiàng)目的不同而有所差異。

流動(dòng)性與交易成本：REITs的交易成本相對(duì)較低，流動(dòng)性強(qiáng)，類似于股票交易。而房地產(chǎn)基金的交易可能涉及更復(fù)雜的流程和更高的成本，流動(dòng)性也可能相對(duì)較低。

法律結(jié)構(gòu)與監(jiān)管：REITs通常以特殊的法律結(jié)構(gòu)進(jìn)行組織和運(yùn)作，以符合特定的稅收優(yōu)惠和監(jiān)管要求。而房地產(chǎn)基金則可以采用公司、信托或合同的法律形式，其監(jiān)管要求可能因國家和地區(qū)而異。

綜上所述，REITs和房地產(chǎn)基金在性質(zhì)、運(yùn)作方式、投資門檻、收益與風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性與交易成本以及法律結(jié)構(gòu)與監(jiān)管等方面都存在顯著的區(qū)別。

2023年中國資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)規(guī)模統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)

近日，中國證券投資基金協(xié)會(huì)(以下簡(jiǎn)稱“中基協(xié)”)公布了2023年一季度資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。截至2023年一季度末，基金管理公司及其子公司、證券公司及其子公司、期貨公司及其資管子公司、私募基金管理人管理的資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)總規(guī)模約67.28萬億元，較去年年底增幅0.81%。

我國REITs市場(chǎng)建設(shè)尚處初期階段，市場(chǎng)有關(guān)管理能力和金融端、產(chǎn)業(yè)端協(xié)同性等問題值得關(guān)注。他提出七點(diǎn)建議：提升基金管理人治理水平和內(nèi)控能力;形成有利于各參與方的收益和考核機(jī)制;充分發(fā)揮外部機(jī)構(gòu)特別是資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)作用;充分發(fā)揮REITs制度本身的治理作用;加強(qiáng)對(duì)關(guān)聯(lián)交易的監(jiān)管力度;充分發(fā)揮公募基金持有人大會(huì)的治理作用;進(jìn)一步引入合適的投資者。

我國REITs市場(chǎng)正處在試點(diǎn)期，存在擴(kuò)募時(shí)間較長(zhǎng)、投資人結(jié)構(gòu)不完善等挑戰(zhàn)，需要繼續(xù)探索形成有效定價(jià)機(jī)制，持續(xù)引導(dǎo)長(zhǎng)期資金投資。

泰康保險(xiǎn)集團(tuán)投資管理部投資總監(jiān)、不動(dòng)產(chǎn)投資業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人譚瑩介紹了篩選公募REITs標(biāo)的的經(jīng)驗(yàn)，并建議通過加快新項(xiàng)目發(fā)行和存量項(xiàng)目擴(kuò)募等方式擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模;公募REITs市場(chǎng)可逐漸擴(kuò)展至醫(yī)療養(yǎng)老板塊，進(jìn)一步豐富資產(chǎn)類別。

《2023-2027年中國資產(chǎn)管理行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》由中研普華研究院撰寫，本報(bào)告對(duì)該行業(yè)的供需狀況、發(fā)展現(xiàn)狀、行業(yè)發(fā)展變化等進(jìn)行了分析，重點(diǎn)分析了行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、如何面對(duì)行業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn)、行業(yè)的發(fā)展建議、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，以及行業(yè)的投資分析和趨勢(shì)預(yù)測(cè)等等。報(bào)告還綜合了行業(yè)的整體發(fā)展動(dòng)態(tài)，對(duì)行業(yè)在產(chǎn)品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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