近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)快速增長(zhǎng)，但高增長(zhǎng)過(guò)后，隨之而來(lái)的是產(chǎn)能出清以及行業(yè)結(jié)構(gòu)的深度調(diào)整，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正由高速增長(zhǎng)階段邁向高質(zhì)量發(fā)展階段，這也是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的本質(zhì)要求。

目前，全國(guó)商品房銷售面積連續(xù)24個(gè)月同比下滑，顯示出市場(chǎng)的調(diào)整趨勢(shì)。這可能與政策調(diào)控、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、消費(fèi)者預(yù)期等因素有關(guān)。當(dāng)前，商品房市場(chǎng)呈現(xiàn)出供大于求的局面。一方面，開(kāi)發(fā)商的投資開(kāi)發(fā)速度可能超過(guò)了市場(chǎng)的實(shí)際需求;另一方面，消費(fèi)者對(duì)購(gòu)房的需求可能受到經(jīng)濟(jì)壓力、政策調(diào)控等因素的影響而有所減弱。一線城市群和成渝地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)銷售占全國(guó)比重快速上升，這可能與這些地區(qū)的經(jīng)濟(jì)活力、人口流動(dòng)和消費(fèi)能力有關(guān)。而三四線城市商業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)持續(xù)收縮，反映了這些地區(qū)商品房市場(chǎng)的疲軟態(tài)勢(shì)。

商品房行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

我國(guó)商品房銷售面積與銷售金額在2010-2021年期間呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，但上升速度減慢。2017年我國(guó)商品房銷售面積突破16億平方米，銷售金額突破13萬(wàn)億元。2017 -2021年期間銷售面積與銷售金額均維持在較高區(qū)間，其中銷售面積的上升幅度較小，銷售金額保持一定的上升規(guī)模。截至2022年8月份，我國(guó)商品房銷售面積為8.79億平方米，銷售金額為8.6億元。

去年，1-9月份的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與銷售數(shù)據(jù)還是有壓力的，但是也有一些好的表現(xiàn)，比如銷售端有幾點(diǎn)是值得肯定的：第一，銷售數(shù)據(jù)經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比正增長(zhǎng);第二，待售面積數(shù)據(jù)有了積極向好的表現(xiàn)，說(shuō)明去庫(kù)存工作到位了;第三，銷售端包括購(gòu)房定金、個(gè)人按揭貸款數(shù)據(jù)、企業(yè)到位資金狀況已經(jīng)開(kāi)始回正，說(shuō)明銷售數(shù)據(jù)開(kāi)始回暖，企業(yè)的資金狀況也將有所改善。

1—3月份，新建商品房銷售面積22668萬(wàn)平方米，同比下降19.4%，其中住宅銷售面積下降23.4%。新建商品房銷售額21355億元，下降27.6%，其中住宅銷售額下降30.7%。

1—3月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金25689億元，同比下降26.0%。其中，國(guó)內(nèi)貸款4554億元，下降9.1%;利用外資7億元，下降11.9%;自籌資金8681億元，下降14.6%;定金及預(yù)收款7435億元，下降37.5%;個(gè)人按揭貸款3643億元，下降41.0%。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2024-2029年中國(guó)商品房行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研及投資價(jià)值評(píng)估研究報(bào)告》顯示：

近十年來(lái)我國(guó)人均可支配收入不斷增長(zhǎng)，同時(shí)消費(fèi)能力不斷增長(zhǎng)，大大帶動(dòng)了我國(guó)商品房市場(chǎng)不斷增長(zhǎng)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年我國(guó)居民人均可支配收入35128元，比上年名義增長(zhǎng)9.1%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)8.1%;比2019年增長(zhǎng)14.3%，兩年平均增長(zhǎng)6.9%，扣除價(jià)格因素，兩年平均實(shí)際增長(zhǎng)5.1%。

值得一提的是，去年前三季度，全國(guó)房屋竣工面積為4.9億平方米，同比增長(zhǎng)19.8%，較1-8月提升0.6個(gè)百分點(diǎn)?？⒐っ娣e明顯增長(zhǎng)說(shuō)明保交樓工作在穩(wěn)步推進(jìn)，項(xiàng)目復(fù)工和建設(shè)交付加快進(jìn)行，這也是樓市信心的關(guān)鍵所在。

商品房行業(yè)市場(chǎng)前景趨勢(shì)分析

政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策持續(xù)收緊，旨在穩(wěn)定房?jī)r(jià)、防范金融風(fēng)險(xiǎn)。政策調(diào)控的加強(qiáng)使得市場(chǎng)供需關(guān)系發(fā)生變化，開(kāi)發(fā)商在供應(yīng)端趨于謹(jǐn)慎，而購(gòu)房者則更加理性。

在2022年10月16日中共二十大報(bào)告中，在"增進(jìn)民生福祉，提高人民生活品質(zhì)"的大框架下闡述了房地產(chǎn)發(fā)展方向，具體提出：堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。二十大報(bào)告的再次強(qiáng)調(diào)彰顯政策定力，同時(shí)也意味著"房住不炒"將成為我國(guó)長(zhǎng)期堅(jiān)持的房地產(chǎn)行業(yè)定位，接下來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的落腳點(diǎn)將更多聚焦在保民生、提品質(zhì)上。

隨著市場(chǎng)供應(yīng)過(guò)剩和購(gòu)房者需求的減少，房企之間的競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈。為了去庫(kù)存、回籠資金，房企普遍加大了促銷力度，通過(guò)降價(jià)、優(yōu)惠等方式吸引購(gòu)房者。

全國(guó)22城集中供地政策持續(xù)調(diào)整。為引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)理性競(jìng)爭(zhēng)，2021年全國(guó)22城首次采取集中供地模式，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)。在首輪集中供地過(guò)程中，部分城市通過(guò)禁止“馬甲”拍地、穿透購(gòu)房資金、限制土地成交后股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式加強(qiáng)房企購(gòu)地資格審查。

中國(guó)的城市化率仍在不斷提升，未來(lái)農(nóng)村人口向城市人口轉(zhuǎn)移的總數(shù)量還非常龐大。這為商品房市場(chǎng)提供了巨大的需求空間。

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