商業(yè)綜合體是一種集商業(yè)、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛等城市生活空間于一體的多功能、高效率的城市綜合體。這種綜合體通常由多個(gè)相互依存、相互裨益的子系統(tǒng)組成，形成一個(gè)復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。

商業(yè)綜合體的特點(diǎn)在于其強(qiáng)大的整合能力和集約化效應(yīng)，能夠?qū)⒏鞣N城市功能空間進(jìn)行組合，形成一種相互促進(jìn)的生態(tài)系統(tǒng)。中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)顯示，截至2022年底，國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心項(xiàng)目存量接近6700個(gè)(30000平方米以上)，2022年購(gòu)物中心市場(chǎng)整體開發(fā)與擴(kuò)張速度有所放緩，全國(guó)新開業(yè)購(gòu)物中心總計(jì)366個(gè)項(xiàng)目。

2022年全國(guó)購(gòu)物中心總客流近270億人次，場(chǎng)均日客流數(shù)超15000人次，同比2021年降低19%。2023年上半年，場(chǎng)均日客流達(dá)1.85萬(wàn)人次，同比2022年上半年增長(zhǎng)超30%，同比2019年上半年下降約16%。

商業(yè)綜合體行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

從政府層面來(lái)看，商業(yè)綜合體作為生活、商務(wù)、商業(yè)等業(yè)態(tài)的集合體，早已是城市內(nèi)的重要基礎(chǔ)設(shè)施，代表了一個(gè)城市的形象與活力。我國(guó)城市綜合體的市場(chǎng)規(guī)模保持約10%的年均增長(zhǎng)率，截止2022年底，我國(guó)城市綜合體數(shù)量約為3200個(gè)左右，建筑面積約為3.2億平方米，2022年的市場(chǎng)規(guī)模為5180.45億元。

由于疫情的影響，以及整體房地產(chǎn)行業(yè)的下行，使得我國(guó)本就供給過(guò)剩的商業(yè)綜合體再次加碼。2022年增加供給量0.36億平方米，供應(yīng)規(guī)模為5981.92億元。2023年上半年全國(guó)新開業(yè)購(gòu)物中心項(xiàng)目約120個(gè)，三季度(7—9月)全國(guó)開業(yè)購(gòu)物中心項(xiàng)目超100個(gè)。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2024-2028年中國(guó)商業(yè)綜合體行業(yè)市場(chǎng)深度調(diào)研及投資戰(zhàn)略研究報(bào)告》顯示：

浙江是商業(yè)綜合體項(xiàng)目大省。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，過(guò)去三年 (2020-2022)，浙江開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目(建筑面積3萬(wàn)平方米及以上的)超過(guò)100個(gè)，總體量接近1000萬(wàn)平方米。杭州尤為突出，截至2023年9月，商業(yè)存量項(xiàng)目超過(guò)160個(gè)，位列全國(guó)第8位;商業(yè)存量面積超過(guò)1300萬(wàn)平方米，其中購(gòu)物中心130多個(gè)。

差異化運(yùn)營(yíng)將成為商業(yè)綜合體在競(jìng)爭(zhēng)中突圍的關(guān)鍵。通過(guò)打造獨(dú)特的品牌形象、提供個(gè)性化的服務(wù)體驗(yàn)，吸引并留住消費(fèi)者。商業(yè)綜合體將根據(jù)所在城市和區(qū)域的特點(diǎn)，選擇合適的形式和風(fēng)格進(jìn)行布局和運(yùn)營(yíng)。例如，在新開發(fā)區(qū)的中心商貿(mào)區(qū)、城市副中心、CBD和交通樞紐等區(qū)域布局商業(yè)綜合體。

商業(yè)綜合體行業(yè)未來(lái)市場(chǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)2024

一、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

需求不確定性：商業(yè)綜合體的成功很大程度上依賴于市場(chǎng)需求，包括消費(fèi)者購(gòu)物、娛樂(lè)、辦公等多方面的需求。然而，市場(chǎng)需求受到經(jīng)濟(jì)周期、消費(fèi)者購(gòu)買力、消費(fèi)習(xí)慣變化等多種因素的影響，存在不確定性。特別是在經(jīng)濟(jì)下行或消費(fèi)者信心不足的情況下，市場(chǎng)需求可能下滑，導(dǎo)致商業(yè)綜合體經(jīng)營(yíng)困難。

競(jìng)爭(zhēng)加?。弘S著城市化進(jìn)程的加速和商業(yè)綜合體數(shù)量的增加，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，部分商業(yè)綜合體可能面臨招商難、租戶流失等問(wèn)題。新興商業(yè)模式的出現(xiàn)，如線上購(gòu)物、社區(qū)團(tuán)購(gòu)等，也可能對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)綜合體構(gòu)成沖擊。

二、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

租賃率下降：商業(yè)綜合體的租賃收入是其主要的盈利來(lái)源之一。然而，受到市場(chǎng)需求下滑、租戶經(jīng)營(yíng)困難等因素的影響，租賃率可能下降，影響商業(yè)綜合體的盈利能力。

業(yè)態(tài)調(diào)整與招商難度：為了適應(yīng)市場(chǎng)需求的變化，商業(yè)綜合體可能需要不斷調(diào)整業(yè)態(tài)布局和招商策略。然而，招商難度加大，優(yōu)質(zhì)租戶資源稀缺，可能導(dǎo)致商業(yè)綜合體在業(yè)態(tài)調(diào)整過(guò)程中面臨困難。

管理不善：商業(yè)綜合體的運(yùn)營(yíng)管理涉及多個(gè)方面，包括物業(yè)管理、安全管理、客戶服務(wù)等。如果管理不善，可能導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量下降、客戶滿意度降低等問(wèn)題，進(jìn)而影響商業(yè)綜合體的形象和口碑。

三、政策風(fēng)險(xiǎn)

政策調(diào)整：政府的政策調(diào)整可能對(duì)商業(yè)綜合體的投資產(chǎn)生影響。例如，城市規(guī)劃的變更、土地使用政策的調(diào)整、商業(yè)稅收政策的變化等都可能給商業(yè)綜合體帶來(lái)不確定性。

法律法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)：商業(yè)綜合體在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中需要遵守相關(guān)法律法規(guī)，包括消防安全、環(huán)境保護(hù)、消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)等方面的規(guī)定。如果違反法律法規(guī)，可能面臨罰款、停業(yè)整頓等處罰，甚至影響商業(yè)綜合體的正常運(yùn)營(yíng)。

四、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

投資規(guī)模大：商業(yè)綜合體項(xiàng)目投資規(guī)模龐大，需要大量資金投入。如果資金籌集不足或資金鏈斷裂，可能導(dǎo)致項(xiàng)目無(wú)法按時(shí)完成或運(yùn)營(yíng)困難。

回報(bào)周期長(zhǎng)：商業(yè)綜合體項(xiàng)目的回報(bào)周期較長(zhǎng)，需要長(zhǎng)期穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)才能實(shí)現(xiàn)盈利。如果市場(chǎng)變化或經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致項(xiàng)目盈利能力下降，可能使投資者面臨資金壓力。

五、其他風(fēng)險(xiǎn)

突發(fā)事件風(fēng)險(xiǎn)：自然災(zāi)害、公共衛(wèi)生事件等突發(fā)事件可能對(duì)商業(yè)綜合體的運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生影響。例如，疫情期間的停業(yè)、限流等措施可能導(dǎo)致商業(yè)綜合體收入銳減。

技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)：隨著科技的發(fā)展，商業(yè)綜合體需要不斷引入新技術(shù)來(lái)提升管理效率和服務(wù)質(zhì)量。然而，技術(shù)更新?lián)Q代速度快，如果技術(shù)選型不當(dāng)或應(yīng)用不當(dāng)，可能導(dǎo)致投資浪費(fèi)或運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增加。

在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，企業(yè)及投資者能否做出適時(shí)有效的市場(chǎng)決策是制勝的關(guān)鍵。報(bào)告準(zhǔn)確把握行業(yè)未被滿足的市場(chǎng)需求和趨勢(shì)，有效規(guī)避行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)，更有效率地鞏固或者拓展相應(yīng)的戰(zhàn)略性目標(biāo)市場(chǎng)，牢牢把握行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的主動(dòng)權(quán)。

更多行業(yè)詳情請(qǐng)點(diǎn)擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2024-2028年中國(guó)商業(yè)綜合體行業(yè)市場(chǎng)深度調(diào)研及投資戰(zhàn)略研究報(bào)告》。