8月13日晚間，萬科A發(fā)布公告稱，公司下屬子公司萬聚盈通、深圳萬科與中信金石基金管理有限公司、中信證券投資有限公司及泰康人壽保險有限責任公司，共同投資設(shè)立了萬信金石(南京)商業(yè)投資合伙企業(yè)(有限合伙)，該基金被命名為“中信萬科消費基礎(chǔ)設(shè)施基金”。

一、合作方及基金設(shè)立

合作方：萬科A下屬子公司萬聚盈通、深圳萬科，與中信金石基金管理有限公司、中信證券投資有限公司、泰康人壽保險有限責任公司。

基金名稱：萬信金石(南京)商業(yè)投資合伙企業(yè)(有限合伙)，簡稱“中信萬科消費基礎(chǔ)設(shè)施基金”。

二、基金規(guī)模及出資情況

基金規(guī)模：人民幣22.34億元。

出資比例：

泰康人壽認繳35.00%。

中證投資及中信金石合計認繳8.95%。

萬科集團暫時認繳56.05%，后續(xù)計劃將36.05%的認繳份額轉(zhuǎn)讓給其他機構(gòu)。

三、投資方向

該基金主要用于投資萬科旗下兩個運營穩(wěn)定的商業(yè)項目：深圳龍崗萬科廣場和北京舊宮萬科廣場。

這兩個項目在2023年的營業(yè)額分別超過20億元和6億元，顯示出良好的運營狀況和盈利能力。

四、基金管理及運營

資產(chǎn)管理：基金所投資的商業(yè)項目將委托萬科旗下印力集團繼續(xù)提供資產(chǎn)管理服務。

合伙期限：合伙期限自完成首次投資性出資時起5年，經(jīng)過必要的程序后可以延長。

五、戰(zhàn)略意義

聚焦主業(yè)：此次投資是萬科落實“一攬子方案”的重要舉措，有助于公司聚焦主業(yè)、瘦身健體。

資產(chǎn)證券化：構(gòu)建面向未來的、戰(zhàn)略的、可持續(xù)的資產(chǎn)證券化平臺，有助于萬科進一步打通經(jīng)營性資產(chǎn)的商業(yè)模式閉環(huán)。

盤活資產(chǎn)：通過大宗資產(chǎn)交易、公募REITs等方式，萬科能夠更好地盤活存量資產(chǎn)和現(xiàn)金流，實現(xiàn)資產(chǎn)的良性循環(huán)發(fā)展。

六、市場反應

此次合作投資得到了市場的積極關(guān)注，業(yè)內(nèi)認為這體現(xiàn)了市場對萬科主業(yè)能力的認可。

截至8月13日收盤，萬科A的股價雖然有所波動，但整體市場反應較為平穩(wěn)。

萬科A此次與多家專業(yè)投資機構(gòu)合作設(shè)立中信萬科消費基礎(chǔ)設(shè)施基金，是其在資產(chǎn)證券化、盤活存量資產(chǎn)方面的重要一步，有助于公司未來的可持續(xù)發(fā)展。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2024-2028年中國基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資規(guī)劃分析與研究咨詢報告》顯示：

公告顯示，該基金募集規(guī)模為人民幣22.34億元，主要用于收購萬科兩家下屬子公司，兩家子公司主要持有的北京舊宮萬科廣場和深圳龍崗萬科廣場資產(chǎn)，同時存在經(jīng)營性物業(yè)貸款等負債。

其中，萬聚盈通認繳出資金額為1000萬元、深圳萬科認繳出資金額為124215.7萬元，合計占中信萬科消費基礎(chǔ)設(shè)施基金的比例為56.05%。

后續(xù)，萬科將把36.05%的份額轉(zhuǎn)讓給其他投資人。中信金石、中信證券投資、泰康人壽的認繳出資金額分別為100萬元、19894.3萬元、78190萬元。

據(jù)萬科所言，下屬子公司本次參與投資中信萬科消費基礎(chǔ)設(shè)施基金，是落實公司“一攬子方案”的重要舉措，有助于公司聚焦主業(yè)、瘦身健體，構(gòu)建面向未來的、戰(zhàn)略的、可持續(xù)的資產(chǎn)證券化平臺。

所謂的“一攬子方案”，萬科董事會主席郁亮此前在2023年度股東大會上進行了詳細說明，該方案主要包括兩個階段。

第一階段是堅定瘦身，調(diào)整融資模式，降解風險。具體而言，除三項主業(yè)外，萬科將退出其他業(yè)務，清理和轉(zhuǎn)讓非主業(yè)的財務投資;堅決大力度推進商辦等大宗資產(chǎn)交易，計劃每年完成200億元;同時，主動完成融資模式轉(zhuǎn)型。第二階段萬科將聚焦主業(yè)，做精業(yè)務，成為行業(yè)產(chǎn)品標桿、服務標桿。

郁亮表示，“一攬子方案”并非只是收縮、壓降方案，也是發(fā)展進取的方案。郁亮還提到，制定“一攬子方案”主要為實現(xiàn)三個目的，首先是“降負債”， 第二是完成“融資模式轉(zhuǎn)型”， 第三是完成“聚焦主業(yè)”。

消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs信托基金行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及未來市場經(jīng)濟發(fā)展趨勢

一、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

發(fā)行數(shù)量與規(guī)模

顯著增長：2024年以來，消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)行數(shù)量迎來了顯著增長。截至目前，已有6單消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs成功發(fā)行，發(fā)行總規(guī)?？傆嫵?45億元，其中4單已經(jīng)上市交易。年內(nèi)已有13只公募REITs成功發(fā)行，消費類REITs占比超過四成。

底層資產(chǎn)：已發(fā)行消費類REITs的底層資產(chǎn)主要包括百貨商場、購物中心等。這些資產(chǎn)通常位于城市的核心區(qū)域或新興商圈，具有較好的自然及人文環(huán)境與完善的周邊公共服務配套設(shè)施。

市場反響

投資者認可：新發(fā)市場上，如華夏首創(chuàng)奧萊消費REIT和華安百聯(lián)消費REIT均在公眾投資者發(fā)售部分提前結(jié)束募集，實現(xiàn)了超額認購，顯示出投資者對消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs的認可。

業(yè)績表現(xiàn)：從業(yè)績來看，消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs表現(xiàn)相對穩(wěn)定。例如，華夏華潤商業(yè)REIT報告期內(nèi)收入為1.74億元，凈利潤為0.11億元，年化分派率達到5.05%。

政策支持

政策推動：近年來，國家層面出臺了一系列政策推動REITs市場的發(fā)展，特別是將REITs試點資產(chǎn)類型拓展至消費基礎(chǔ)設(shè)施。這些政策為消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)行提供了有力支持。

常態(tài)化發(fā)行：2024年7月26日，《國家發(fā)展改革委關(guān)于全面推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)項目常態(tài)化發(fā)行的通知》正式發(fā)布，標志著我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs從試點階段正式進入常態(tài)化發(fā)行的新階段。

二、未來市場經(jīng)濟發(fā)展趨勢

市場規(guī)模持續(xù)擴容

資產(chǎn)類型拓展：隨著政策的進一步放開和市場需求的增加，消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs的底層資產(chǎn)類型有望進一步拓展，涵蓋更多類型的消費基礎(chǔ)設(shè)施項目。

發(fā)行數(shù)量增加：預計未來將有更多消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目獲得受理并成功發(fā)行，市場規(guī)模將持續(xù)擴容。

投資者結(jié)構(gòu)多元化

機構(gòu)投資者增加：隨著市場規(guī)模的擴大和產(chǎn)品的成熟，預計將有更多機構(gòu)投資者進入消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場，包括保險公司、養(yǎng)老金、社保基金等。

個人投資者參與：隨著市場認知度的提高和投資者教育的加強，個人投資者也將成為消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場的重要參與力量。

運營管理專業(yè)化

提升運營管理能力：隨著市場規(guī)模的擴大和競爭的加劇，基金管理人將更加注重提升運營管理能力，通過精細化管理、優(yōu)化業(yè)態(tài)組合、提升服務質(zhì)量等方式提高項目收益水平。

引入專業(yè)機構(gòu)：部分基金管理人可能會引入專業(yè)機構(gòu)進行運營管理或合作開發(fā)新項目，以充分利用其專業(yè)優(yōu)勢和資源。

市場流動性提升

交易活躍度增加：隨著市場規(guī)模的擴大和投資者結(jié)構(gòu)的多元化，消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs的交易活躍度有望進一步提升。

交易平臺完善：未來可能會進一步完善REITs的交易平臺和相關(guān)制度安排，提高市場透明度和交易效率。

助力消費領(lǐng)域發(fā)展

促進消費升級：消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)行將有助于盤活優(yōu)質(zhì)商業(yè)存量資產(chǎn)，促進消費領(lǐng)域投資發(fā)展，提升消費市場競爭力。

優(yōu)化消費場景：通過REITs的運作和管理，可以優(yōu)化消費場景、激發(fā)市場潛力、進一步擴大內(nèi)需、提振消費和拉動經(jīng)濟增長。

消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs信托基金行業(yè)正處于快速發(fā)展階段，未來市場規(guī)模將持續(xù)擴容、投資者結(jié)構(gòu)將多元化、運營管理將更加專業(yè)化、市場流動性將提升，并助力消費領(lǐng)域的發(fā)展。

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