房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)緊密結(jié)合的產(chǎn)物，主要研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域內(nèi)信貸資金的運(yùn)動及其規(guī)律性。

定義與范圍

房地產(chǎn)金融是指圍繞房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)、經(jīng)營、消費(fèi)等各個環(huán)節(jié)而展開的籌資、融資、結(jié)算以及相關(guān)的金融活動。它涵蓋了提供這些金融服務(wù)的金融機(jī)構(gòu)、市場與金融工具，包括但不限于房地產(chǎn)信貸資金的籌集與運(yùn)用、房地產(chǎn)股票與債券的發(fā)行與交易、房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)的運(yùn)作、房地產(chǎn)保險的提供、房地產(chǎn)租賃市場的金融支持、房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)以及房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化等。

根據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2024-2029年房地產(chǎn)金融行業(yè)競爭格局及“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略研究報告》分析：

發(fā)展現(xiàn)狀

市場規(guī)模穩(wěn)定增長：近年來，盡管面臨諸多挑戰(zhàn)，如房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的加強(qiáng)和金融市場的波動，但房地產(chǎn)金融行業(yè)的市場規(guī)模仍保持穩(wěn)定增長。具體數(shù)據(jù)可能因統(tǒng)計口徑和時間段的不同而有所差異。

融資環(huán)境面臨挑戰(zhàn)：房企融資環(huán)境面臨一定挑戰(zhàn)，主要體現(xiàn)在銀行貸款審批更加嚴(yán)格、債券融資金額同比下降、海外債發(fā)行規(guī)模銳減等方面。盡管如此，房企仍在積極探索多元化融資渠道以降低融資成本和提高資金使用效率。

政策調(diào)控影響顯著：中央及地方政府持續(xù)推出政策以促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，包括下調(diào)首付比例、降低房貸利率、放開限購限售等措施。這些政策對房地產(chǎn)金融市場產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響，既為市場注入了流動性，也增加了市場的不確定性。

未來發(fā)展趨勢

多元化融資渠道：未來，房企將繼續(xù)探索多元化融資渠道以降低融資成本和提高資金使用效率。除了傳統(tǒng)的銀行貸款和債券融資外，房企還將加強(qiáng)股權(quán)融資、REITs等新型融資工具的應(yīng)用。

市場競爭加?。弘S著房地產(chǎn)金融市場的不斷發(fā)展壯大和市場競爭加劇，各金融機(jī)構(gòu)將更加注重風(fēng)險管理和客戶服務(wù)質(zhì)量。同時，房企也將更加注重項(xiàng)目質(zhì)量和品牌影響力以提升市場競爭力。

政策環(huán)境持續(xù)優(yōu)化：政府將繼續(xù)加強(qiáng)監(jiān)管和自律管理以促進(jìn)房地產(chǎn)金融行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。同時，隨著政策調(diào)控的深入和市場環(huán)境的變化，房地產(chǎn)金融市場的競爭格局也將發(fā)生深刻變化。

科技驅(qū)動創(chuàng)新：金融科技的發(fā)展將推動房地產(chǎn)金融行業(yè)的創(chuàng)新。通過應(yīng)用大數(shù)據(jù)、人工智能等技術(shù)手段，金融機(jī)構(gòu)可以更加精準(zhǔn)地評估風(fēng)險、優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計、提高服務(wù)效率。這將為房地產(chǎn)金融市場帶來更多的創(chuàng)新機(jī)遇和發(fā)展空間。

投資風(fēng)險與機(jī)遇

投資風(fēng)險：房地產(chǎn)金融行業(yè)的投資風(fēng)險是多方面的、復(fù)雜的。投資者在進(jìn)行投資決策時，需要綜合考慮宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策法規(guī)、市場需求、企業(yè)經(jīng)營狀況、金融市場波動等因素的影響。同時，還需要關(guān)注房地產(chǎn)市場周期性和波動性帶來的風(fēng)險。

投資機(jī)遇：盡管面臨諸多挑戰(zhàn)，但房地產(chǎn)金融市場仍存在一定的投資機(jī)遇。隨著保障性住房供應(yīng)的增加和租賃市場的規(guī)范發(fā)展，相關(guān)領(lǐng)域的投資機(jī)會將逐漸顯現(xiàn)。此外，在“一帶一路”倡議和新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的推動下，房地產(chǎn)金融市場也將迎來新的發(fā)展機(jī)遇。

房地產(chǎn)金融行業(yè)在面臨諸多挑戰(zhàn)的同時仍具有廣闊的發(fā)展前景。未來隨著政策調(diào)控的深入和市場環(huán)境的變化以及金融機(jī)構(gòu)和房企的共同努力下該行業(yè)有望實(shí)現(xiàn)更加健康、穩(wěn)定的發(fā)展。然而需要注意的是在發(fā)展過程中仍需密切關(guān)注市場動態(tài)和政策變化加強(qiáng)風(fēng)險管理意識以應(yīng)對可能出現(xiàn)的風(fēng)險和挑戰(zhàn)。

房地產(chǎn)金融行業(yè)未來市場展望

從日前公布的全國房地產(chǎn)市場基本情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的積極變化，主要體現(xiàn)在兩個方面。

一是：房地產(chǎn)投資、銷售等指標(biāo)降幅收窄。2023年，房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年下降9.6%，降幅比上年收窄0.4個百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金下降13.6%，降幅比上年收窄12.3個百分點(diǎn)。

商品房銷售降幅明顯收窄，2023年全國商品房銷售面積比上年下降8.5%，銷售額下降6.5%，但降幅分別比上年大幅收窄15.8個和20.2個百分點(diǎn)。2023年12月份，新建商品住宅網(wǎng)簽備案量比2023年8月份回升20.2個百分點(diǎn)。從70個大中城市監(jiān)測情況看，新房和二手房的成交量都在溫和上升。

二是：房地產(chǎn)竣工面積增加較快。保交樓工作正穩(wěn)步推進(jìn)，效果持續(xù)顯現(xiàn)。2023年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工房屋面積比上年增長17%。

中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確提出，積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。當(dāng)前，民營房地產(chǎn)企業(yè)的融資狀況正在得到改善。

2023年11月以來，工行、農(nóng)行、中行、建行、交行等主要銀行已向非國有房企投放房地產(chǎn)開發(fā)貸款300多億元，其中近兩周投放140多億元。

金融監(jiān)管總局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年銀行分別發(fā)放了3萬億元開發(fā)貸款和6.4萬億元住房按揭貸款，這兩項(xiàng)加起來將近10萬億元。2023年銀行投資房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的債券金額比2022年增長了15%。

此外，銀行在2023年還向房地產(chǎn)企業(yè)提供了并購貸款、存量展期貸款，加起來超過1萬億元。去年12月，多家銀行再次召開房企座談會，聽取企業(yè)訴求，提出具體舉措，與部分房企達(dá)成銀企合作協(xié)議和融資意向。

從近期樓市政策來看，高能級城市進(jìn)一步放寬或解除限購，多地房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制快速運(yùn)轉(zhuǎn)，表明支持房企銷售端和融資端的力度均在加大。若能確保紓困政策執(zhí)行到位，扎實(shí)推進(jìn)因城施策、因企施策，乃至因項(xiàng)目施策，防風(fēng)險與穩(wěn)預(yù)期雙管齊下，房地產(chǎn)市場有望企穩(wěn)回升。

值得注意的是，多地已就房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的落實(shí)采取積極行動。廣州市人民政府辦公廳1月27日發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》提到，“建立廣州市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制”。

與此同時，銀行等金融機(jī)構(gòu)也迅速跟進(jìn)。中國建設(shè)銀行表示，對于房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制推送的支持項(xiàng)目，將盡快啟動業(yè)務(wù)流程，盡快提供融資服務(wù)，盡快實(shí)現(xiàn)建成交付;對于暫時困難但資金基本能夠平衡的項(xiàng)目，貸款該延的延，該增的增，穩(wěn)住資金鏈條，穩(wěn)住施工進(jìn)度，穩(wěn)住市場信心。

對于2024年房地產(chǎn)市場發(fā)展，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹表示，將穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持因城施策、一城一策、精準(zhǔn)施策，滿足剛性和改善性住房需求，優(yōu)化房地產(chǎn)政策，持續(xù)抓好保交樓保民生保穩(wěn)定工作，穩(wěn)妥處置房企風(fēng)險，重拳整治房地產(chǎn)市場秩序;

構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動的新機(jī)制，完善房屋從開發(fā)建設(shè)到維護(hù)使用的全生命周期基礎(chǔ)性制度，實(shí)施好“三大工程”建設(shè)，加快解決新市民、青年人、農(nóng)民工住房問題，下力氣建設(shè)好房子，在住房領(lǐng)域創(chuàng)造一個新賽道。

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