1.房屋供需和土地價(jià)格是房地產(chǎn)各區(qū)域產(chǎn)生分化的根本原因

　　地方政府土地規(guī)?？刂剖怯绊懛课莨┙o的最主要因素，需求盡管無法精確統(tǒng)計(jì)和計(jì)算，但長期來講和各城市人口數(shù)密切相關(guān)，因此，衡量各城市住宅的供需情況，大體上可以用推出拍賣的住宅用地面積和常住人口之間的比例(平均土地供給比例)這一指標(biāo)來衡量。

　　比較2008-2016年一二三線城市的平均土地供給比例，一線城市的平均土地供給比例僅為1.97，二線城市為5.3，三線城市為4.1?？梢钥闯鲆痪€城市的住宅供需相對(duì)緊缺，而二三線城市的供給相對(duì)寬裕。其中，三線城市房地產(chǎn)的供需狀況并不比二線城市更為寬松，我們認(rèn)為主要原因是很多三四線城市沒有公布拍賣土地面積導(dǎo)致樣本不全面，即主要是由于樣本受限導(dǎo)致數(shù)據(jù)不能完全反映三四線城市的實(shí)際庫存情況。

　　二三線城市住宅價(jià)格的分化不能完全由供需解釋，進(jìn)一步比較各城市土地拍賣價(jià)格，可以發(fā)現(xiàn)房價(jià)與土地拍賣價(jià)格高度相關(guān)。如三線城市中的舟山，盡管供需相對(duì)寬松，但其土地價(jià)格偏高，也推動(dòng)其房價(jià)相對(duì)高企。

　　2.流動(dòng)性充裕背景下資金尋求安全增值資產(chǎn)是分化的關(guān)鍵推力

　　近年來中國市場(chǎng)中流通的貨幣量增速很快。截至2016年11月末，M2余額約153萬億元，比1979年底M2(1339億元)，增長了1000多倍。從M2/GDP來看，該比例逐年攀升，1996年首次突破1，2015年首次突破2，達(dá)2.03。因此，不容忽視的是，中國近年來的流動(dòng)性非常充裕，但對(duì)大量資金而言，可配置的高收益安全資產(chǎn)非常有限。

　　于是，大量資金轉(zhuǎn)戰(zhàn)多年來只漲不跌的一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)。近十年來，一線樓市的平均租金上漲約1-1.5倍，而房價(jià)漲幅超過5倍，租售比從5%一路下降到不到2%，也就是說房價(jià)的漲幅是房租漲幅的2-3倍?？梢姡Y金的資產(chǎn)配置需求是一線房價(jià)持續(xù)暴漲的重要推力，否則的話，一線城市的租金水平也應(yīng)該與房價(jià)同幅度上漲。當(dāng)一線城市再次因房價(jià)上漲而限購時(shí)，這種需求接著就溢出到部分二線城市，這是2016年部分二線城市房價(jià)快速上漲的一個(gè)重要原因。因此，流動(dòng)性充裕背景下，資產(chǎn)配置動(dòng)機(jī)促使資金去發(fā)掘供需相對(duì)緊張、未來更有上漲**的城市，進(jìn)一步加劇了各城市間房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化。

　　不同區(qū)域未來房價(jià)會(huì)呈現(xiàn)怎樣的走勢(shì)

　　1.預(yù)計(jì)2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)難再現(xiàn)2016年的普漲行情，但也不會(huì)出現(xiàn)普跌

　　未來可能引起房價(jià)普跌的變數(shù)在于會(huì)引起市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好變化的事件。對(duì)比國際和我國住房市場(chǎng)生態(tài)差異以及其房價(jià)下跌的教訓(xùn)，下列三種情況最有可能引發(fā)房價(jià)普跌。

　　一是貨幣政策大幅收緊。結(jié)合日本和美國的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，貨幣政策如果較大幅度收緊，可能就會(huì)改變樓市繼續(xù)上漲的預(yù)期。2016年出現(xiàn)的房價(jià)上漲，一個(gè)重要原因是央行為了配合供給側(cè)改革穩(wěn)經(jīng)濟(jì)而實(shí)施了寬松的貨幣環(huán)境，未來一旦貨幣政策收緊，隨著貨幣環(huán)境變化，房市預(yù)期也將發(fā)生改變。

　　去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，“房子是用來住的、不是用來炒的”。其核心是要“穩(wěn)”：既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。因此，盡管隨著美聯(lián)儲(chǔ)宣布加息推動(dòng)全球流動(dòng)性寬松周期基本結(jié)束，中國貨幣政策也更加強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)健”，預(yù)計(jì)我國貨幣政策不會(huì)主動(dòng)進(jìn)行大幅度轉(zhuǎn)向，即使在匯率貶值、跨境資金流出壓力下，貨幣政策也會(huì)盡量避免對(duì)房市產(chǎn)生過大影響。

　　二是房產(chǎn)稅正式推出。日美韓各國有房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅、贈(zèng)與稅等，持有成本要遠(yuǎn)高于中國。所以，受房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅等影響，當(dāng)前日本人和美國人希望通過投資房產(chǎn)增值的積極性不高。我國一旦明確開征房產(chǎn)稅等增加房屋持有成本的政策，預(yù)計(jì)住房有效需求將明顯減少，難保不會(huì)導(dǎo)致房價(jià)向下逆轉(zhuǎn)。但從當(dāng)前實(shí)際情況來看，房產(chǎn)稅的推出基礎(chǔ)條件還不成熟，預(yù)計(jì)2017年推出房產(chǎn)稅的可能性很小。

　　三是經(jīng)濟(jì)增速超預(yù)期下行。從日美等國的經(jīng)驗(yàn)可以看出，經(jīng)濟(jì)增速超預(yù)期下行將從整體上引致房價(jià)進(jìn)入下跌通道。從我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況來看，盡管當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力依然較大，但超預(yù)期下行的可能性也比較小。綜上，我們認(rèn)為至少在2017年不會(huì)出現(xiàn)房價(jià)普跌現(xiàn)象。

　　但美聯(lián)儲(chǔ)加息意味著全球流動(dòng)性寬松周期基本結(jié)束，過去一年的寬松貨幣信貸環(huán)境難以持續(xù)，且房市調(diào)控政策在收緊，房市面臨的內(nèi)外部環(huán)境決定了2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)很難再現(xiàn)2016年的普漲行情。