從目前趨勢看，預(yù)計(jì)今年很難再現(xiàn)去年之前的普漲行情，各城市間會(huì)延續(xù)分化態(tài)勢。其中：一線城市房價(jià)預(yù)計(jì)小幅盤整;二線城市房價(jià)將冷熱不均。而天津、武漢、鄭州、成都、西安等二線城市仍被看好;三四線城市去庫存任重道遠(yuǎn)，但長三角、珠三角、成渝(臨近成都)和長江中游(臨近武漢)城市群中距離核心城市較近的中小城市將仍有不俗表現(xiàn)。

　　經(jīng)過房改后近20年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)由“全面普漲”階段進(jìn)入“分化明顯”階段，突出表現(xiàn)在一線和熱點(diǎn)二線城市房價(jià)持續(xù)攀升、供需格局偏緊的同時(shí)，部分二線城市和絕大部分三四線城市卻面臨較大的去庫存壓力。那么，這種明顯的分化態(tài)勢是由于什么原因造成的?未來房地產(chǎn)市場會(huì)怎么發(fā)展?哪些城市屬于**區(qū)域?哪些城市房價(jià)出現(xiàn)調(diào)整的可能性較大?上述問題是本課題的主要研究內(nèi)容。

　　我國房地產(chǎn)市場區(qū)域分化現(xiàn)狀

　　1.一二三線城市房價(jià)絕對值總體呈現(xiàn)階梯下降態(tài)勢，一線城市已躋身國際高房價(jià)城市行列

　　從房價(jià)絕對值來看，一線城市房價(jià)明顯高于二線城市，二線城市房價(jià)則明顯高于三四線城市。

　　單純從房價(jià)絕對值來看，一線城市中深圳、北京、上海已躋身國際高房價(jià)城市行列。2016年12月，深圳、北京、上海二手房均價(jià)分別為4.73、5.92、5.32萬元人民幣/平方米，三個(gè)城市的房屋均價(jià)均高過日本首都圈(東京及附近地區(qū))，而三個(gè)城市的高價(jià)區(qū)房價(jià)也已超過韓國首爾，北京高房價(jià)地區(qū)已超過紐約最貴的地區(qū)曼哈頓。

　　2.與房價(jià)絕對值一致，一二三線城市房價(jià)增速也呈現(xiàn)階梯下降的態(tài)勢

　　房地產(chǎn)市場的分化從各線城市房價(jià)增速上也可見一斑。近年來房價(jià)增速總體上呈現(xiàn)出“一線城市房價(jià)增速高于二線，二線城市高于三四線”的態(tài)勢。2005年7月至2016年11月，一線城市二手住宅價(jià)格年均增速為7.32%，二線城市年均增速為3.12%，三四線城市為2.33%。

　　值得關(guān)注的是，2016年以來，二線城市內(nèi)部出現(xiàn)了明顯分化，二線城市中合肥、廈門、南京等城市價(jià)格快速上漲，而呼和浩特等城市出現(xiàn)負(fù)增長。

　　3.商辦庫存尤其是商業(yè)庫存壓力整體大于住宅，商品住宅庫存壓力主要表現(xiàn)在部分二線及多數(shù)三四線城市

　　城市之間商品住宅庫存明顯分化。 2016 年9 月末，一線城市平均庫存消化時(shí)間為9.3 個(gè)月;二線城市平均庫存消化時(shí)間為8.4 個(gè)月，但合肥、南京降至2 個(gè)月以下，庫存嚴(yán)重不足;三線城市平均庫存消化時(shí)間為12.8個(gè)月。

　　可以看出，一線及部分熱點(diǎn)二線城市需求強(qiáng)勁，無庫存壓力，部分二線及多數(shù)三四線城市庫存壓力顯著。如呼和浩特庫存消化時(shí)間超過3 年，多數(shù)三四線城市庫存消化時(shí)間有所下降，但仍在15 個(gè)月以上。這部分城市未來一段時(shí)間仍將以去庫存為主基調(diào)。

　　商品住宅在同一城市的不同區(qū)域也出現(xiàn)明顯分化。很多城市中心城區(qū)需求旺盛，無庫存壓力，而部分非主城區(qū)縣需求不足導(dǎo)致市場去庫存消化緩慢，庫存壓力較大。以成都為例，成都中心城區(qū)無庫存壓力，而新津縣、彭州市等郊區(qū)(縣市)去化壓力較大，政策方面也呈現(xiàn)分化，成都針對主城區(qū)實(shí)施限購限貸政策，郊區(qū)(縣市)仍以去庫存為主。

　　各線城市商辦用房平均庫存壓力高于住宅，其中商業(yè)庫存壓力更為突出。從商辦待售面積去庫存消化時(shí)間(以近6個(gè)月月均銷售速度計(jì)算)來看，一線城市商業(yè)庫存去庫存消化需兩年半時(shí)間，上海、深圳商辦庫存壓力相對較大;二線城市商辦去庫存消化壓力顯著，商業(yè)庫存去庫存消化時(shí)間高達(dá)6 年以上，辦公去庫存消化時(shí)間也超過4 年，成都、南京、天津、長沙等城市商辦去庫存消化壓力尤為明顯;三四線城市商業(yè)庫存去庫存消化需6 年半，辦公需近5 年時(shí)間。

　　從城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)來看，城市區(qū)域間商業(yè)布局不均，存在結(jié)構(gòu)性問題。如成都商業(yè)庫存壓力較大，且商業(yè)布局嚴(yán)重不均衡，目前庫存壓力主要集中在市中心和城南的金融城、大源等板塊，城北也有大量的專業(yè)市場庫存，而其他區(qū)域大型商業(yè)還相對不足。