高密度帶來了高競爭，甚至是惡性競爭。

　　從事酒店業(yè)7年，從服務(wù)員做到部門經(jīng)理的吳先生，2014年9月在較場尾開設(shè)了一家只有9間房的民宿。他告訴記者，在2015年最高峰期，他的營業(yè)額是30萬元，但支出是31萬元。“2015年生意真的不愁做，4月份連續(xù)出現(xiàn)17天包場，一間房的價(jià)格都在三四百元?！眳窍壬f，可是周邊民宿太多，為了搶生意，有的店把房價(jià)定在100到150元。“網(wǎng)上訂了房的客人，看到這家店豎在門口的價(jià)格牌，一進(jìn)我家店就說‘你怎么這么黑心啊?’”吳先生無奈地說，惡性競爭讓他對前景灰心。

　　100到150元的房價(jià)，不合理嗎?專做配套服務(wù)的“宅宅”給我們算了一筆賬，房間清潔費(fèi)是20元，加上水電、房租、人工等雜費(fèi)，還要計(jì)算淡旺季差別，較場尾一家民宿平均投入成本是100萬……如此計(jì)算下來，一間房的成本最低也需要120元?！斑@個(gè)定價(jià)沒有合理的利潤，甚至虧本?！?/p>

　　2015年最高峰期也沒有賺到錢，2016年市場轉(zhuǎn)淡后，吳先生便果斷轉(zhuǎn)讓民宿。2016年4月，吳先生以60萬元轉(zhuǎn)出這家小型民宿。投入30萬元，轉(zhuǎn)讓費(fèi)60萬元，吳先生的快刀斬亂麻，讓他的投資最后還小有賺頭。

　　新區(qū)民宿協(xié)會抽樣調(diào)查顯示，2016年新區(qū)民宿平均入住率37%，較2015年下降1.6個(gè)百分點(diǎn)?！拔腋杏X這個(gè)數(shù)據(jù)有些保守。”在南澳西涌經(jīng)營民宿的成先生表示，他與周邊民宿老板交流過，入住率下跌在3成左右。

　　成先生告訴記者，很多新入市者無法適應(yīng)激烈競爭。像去年在西涌沙崗村新開的一家民宿，維持不到一年就關(guān)門，轉(zhuǎn)讓時(shí)更找不到人接盤，最后只能賤賣家當(dāng)，避免血本無歸。

　　除了面對新區(qū)民宿的內(nèi)部競爭外，臨近的惠州近年來是深圳民宿最大的對手?！?014年，惠州旅游部門多次帶著社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)到較場尾取經(jīng)，為推動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展引入民宿產(chǎn)業(yè)。”“叉公”表示，從距離大鵬最近的小桂、十里銀灘，再往東到巽寮灣、雙月灣這兩年相繼開起民宿，加上多為本地村民利用自家房屋改建，成本更低，房價(jià)更便宜，對深圳民宿沖擊不小。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，目前惠州大約有民宿600家，成為全省繼深圳之后民宿最多的城市。而深惠兩地民宿總數(shù)加起來已占全省近82%，競爭之大可想而知。

　　租客與房東談判天平完全失衡

　　根據(jù)大鵬辦事處一項(xiàng)內(nèi)部調(diào)查顯示，現(xiàn)在較場尾375家民宿里有100家正在轉(zhuǎn)手或有意轉(zhuǎn)手。

　　2月17日下午，伴著陳皮普洱茶的香氳，“叉公”與同樣堅(jiān)持5年以上的遠(yuǎn)望號客棧老板，扳著手指數(shù)著2012年至今沒有換過老板的較場尾民宿，“不到10家?！?/p>

　　經(jīng)營壓力除了來自同行競爭外，更重要的是租金飛漲。新區(qū)民宿協(xié)會最新統(tǒng)計(jì)，民宿業(yè)各類支出平均占比為，房租(含員工宿舍)41%，工資性支出25%，物資采購9%，客房相關(guān)9%，訂房平臺傭金7%，宣傳費(fèi)用3%，各種稅費(fèi)3%，其他3%。

　　租金占支出比例在較場尾片區(qū)更高。民宿小鎮(zhèn)名聲在外，房東們對租金的期望值也隨之攀升?！?012年下半年民宿開始猛增，房租就變成了‘海鮮價(jià)’?！薄安婀敝钢x自家客棧不遠(yuǎn)的一棟粉紅房子說，當(dāng)時(shí)自己代一位朋友談租金，第一天房東說3500元，第二天就變成4000元，第三天5000元，又過了兩天變成6000元?！拔遗笥堰€在猶豫，我馬上帶著18000元租金和押金直接幫他先租下來?！辈婀f，2014年開始，不僅房東開始要“轉(zhuǎn)讓費(fèi)”，更出現(xiàn)了房東毀約的情況。

　　“宅宅”也說，民宿行業(yè)高速發(fā)展，導(dǎo)致租客與房東談判的天平完全失衡?！懊袼扌袠I(yè)不是暴利行業(yè)，還要面臨租金飛漲和租期短(普遍5至8年)的壓力，導(dǎo)致行業(yè)波動很大。”

　　較場尾民宿協(xié)會首任會長李樂業(yè)說，2011年，較場尾海邊第一排的民房租金只是3000元左右，而2016年最少在兩三萬元，最高達(dá)7萬元。因此，旺季高峰期，較場尾一線海景房不少都在800到1000元，幾乎與市區(qū)一些五星級酒店相當(dāng)。

　　房租高漲，還導(dǎo)致整個(gè)片區(qū)消費(fèi)水漲船高。2015年，住客在較場尾平均消費(fèi)600至800元。2016年，這個(gè)數(shù)字還在增加。租金壓力也導(dǎo)致一些海鮮餐廳出現(xiàn)了不誠信經(jīng)營行為。大鵬辦事處進(jìn)行專項(xiàng)整治，對13家失信失當(dāng)?shù)暮ｕr餐廳采取強(qiáng)制停水停電，清空、拆除海鮮池17處。

　　大部分業(yè)者持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度

　　網(wǎng)文稱，目前民宿業(yè)面臨“死胡同”，歸結(jié)于眾籌等模式興起，狂熱資本的投入導(dǎo)致數(shù)量瘋漲。

　　記者了解到，大鵬新區(qū)投資民宿資金來源中自有資金占比高達(dá)72%，熟人眾籌占11%，社會眾籌占1%，親友借款占9%，商業(yè)貸款占5%，機(jī)構(gòu)投資占1%，其他占1%。新區(qū)民宿行業(yè)協(xié)會秘書長李超認(rèn)為，這說明，大鵬新區(qū)絕大部分民宿是自有資金開辦的，這與全國民宿特別是浙江、大理、麗江等地民宿基金、民宿資本蜂擁介入、布局形成巨大差異。

　　“總體來說，新區(qū)有20%民宿運(yùn)作良好，但如果按照全成本核算，盈利的只有10%?！崩畛硎?，經(jīng)歷了2014、2015兩年民宿投資火熱期后，投機(jī)資本通過轉(zhuǎn)讓獲利、房屋承租年限過短和租金翻倍增長，導(dǎo)致2016年民宿經(jīng)營者成本急劇增加，多數(shù)民宿出現(xiàn)經(jīng)營困難，嚴(yán)重虧損。

　　另外，民宿業(yè)態(tài)無規(guī)劃，準(zhǔn)入門檻太低，數(shù)量增長過快，部分投機(jī)者互相模仿、抄襲跟風(fēng)，難以體現(xiàn)自己的特色與品牌，局部市場價(jià)格競爭白熱化導(dǎo)致民宿行業(yè)整體盈利能力較弱?！霸谥槿沁@么龐大的市場里，深圳都沒能出現(xiàn)一家滿房超過300天，全國叫得響的民宿，或許才是更值得我們深思的問題。”

　　2017年對于民宿行業(yè)發(fā)展至關(guān)重要，春節(jié)長假，較場尾片區(qū)的房價(jià)和入住率普遍較去年春節(jié)下跌10%。

　　目前，較場尾海濱已開始圍擋修筑海濱棧道，今年旺季游客可能無法直接從此處下海。大鵬辦事處已準(zhǔn)備借環(huán)龍岐灣4A景區(qū)創(chuàng)建之際，推出較場尾管理升級改造，對整個(gè)片區(qū)進(jìn)行圍合，并限制入內(nèi)最高人數(shù)在8000人。盡管這些政策從長遠(yuǎn)來看利于片區(qū)發(fā)展，但短期內(nèi)會造成一定影響。

　　在記者的調(diào)查中，大部分民宿業(yè)者對于目前所經(jīng)歷的“陣痛期”持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。入住率不高，資本不充裕的民宿老板表示，自己會堅(jiān)守，希望成為大浪淘沙下的“金子”。而像叉叉納里這樣去年入住率仍保持在74%高位的品牌民宿，已經(jīng)開始向外布局，分散風(fēng)險(xiǎn)?！安婀北硎?，自己已在珠海開設(shè)了5家民宿，交給自己的哥哥打理。距離他家不遠(yuǎn)的翠鳥客棧也早已在葵涌辦事處官湖片區(qū)開設(shè)了分店。