買房要記得避開這些“潛規(guī)則”！

• 2017年8月7日 FanTianQing來(lái)源：騰訊新聞 994 63
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在政府嚴(yán)卡備案價(jià)格的大背景下，公開承諾沒有任何前置條件就能買到房的樓盤很少，大多數(shù)樓盤暗生潛規(guī)則，變著花樣讓消費(fèi)者多花錢。為了讓房子能賣個(gè)好價(jià)格，部分開發(fā)商開始鋌而走險(xiǎn)，捆綁精裝修、車位、違規(guī)收取團(tuán)購(gòu)費(fèi)……

　　在今年的全面調(diào)控中，長(zhǎng)沙樓市進(jìn)入“四限時(shí)代”，開發(fā)限購(gòu)、限售、限賣、限貸。因此開發(fā)商的營(yíng)銷方式也發(fā)生了轉(zhuǎn)變。在政府嚴(yán)卡備案價(jià)格的大背景下，公開承諾沒有任何前置條件就能買到房的樓盤很少，大多數(shù)樓盤暗生潛規(guī)則，變著花樣讓消費(fèi)者多花錢。為了讓房子能賣個(gè)好價(jià)格，部分開發(fā)商開始鋌而走險(xiǎn)，捆綁精裝修、車位、違規(guī)收取團(tuán)購(gòu)費(fèi)……

　　潛規(guī)則1　備案毛坯，卻要捆綁“天價(jià)”裝修變相漲價(jià)

　　自5·20限購(gòu)升級(jí)以來(lái)，長(zhǎng)沙樓盤備案審批價(jià)格管控趨嚴(yán)。不過(guò)上有政策，下有對(duì)策，部分樓盤為規(guī)避政策限制，玩起了“房源+精裝”的組合銷售，通過(guò)另簽精裝修合同，與政府備案價(jià)玩起了捉迷藏。

　　“為了結(jié)婚，我在天心區(qū)看中了一套120多平方米的三居室，并支付了認(rèn)籌金?！遍L(zhǎng)沙東能華府的業(yè)主彭先生告訴記者，本來(lái)開發(fā)商承諾6月底開盤，但到現(xiàn)在還拖延時(shí)間，并且以內(nèi)部房的名義向客戶捆綁銷售精裝房，每平方米多出2000多元的裝修價(jià)格。

　　8月4日，記者就此事咨詢了長(zhǎng)沙東能華府的銷售人員?！扒瓣囎酉卤┯?，樓盤變電器損壞，現(xiàn)在一直在維修，只能將開盤時(shí)間推遲?！表?xiàng)目銷售人員表示，“至于精裝修，我們今年7月初開始就不賣精裝了，全部改為毛坯，均價(jià)8500-9000元/m2?！?/p>

　　同樣，位于萬(wàn)家麗路的美聯(lián)天驕城也玩起了“捆綁天價(jià)裝修”的套路?！?月28日項(xiàng)目正式開盤，開盤公告上寫明毛坯房均價(jià)8000元/m2，后來(lái)銷售說(shuō)已在長(zhǎng)沙市發(fā)改委備案2980元/m2的裝修價(jià)，備案后均價(jià)為10980元/m2?！苯?，美聯(lián)天驕城的業(yè)主聯(lián)名上書，控告開發(fā)商捆綁“天價(jià)”裝修。

　　對(duì)此，8月4日，長(zhǎng)沙市住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政執(zhí)法局回復(fù)表示，該項(xiàng)目5、6棟確實(shí)存在擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)的行為，建議暫停其正在辦理的預(yù)售許可證、網(wǎng)簽等手續(xù)，實(shí)行聯(lián)動(dòng)執(zhí)法。

　　對(duì)于捆綁精裝修樓盤，早在6月29日，長(zhǎng)沙市政府相關(guān)部門就印發(fā)了《長(zhǎng)沙市商品房銷售價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)監(jiān)制操作規(guī)程》，通知強(qiáng)調(diào)，長(zhǎng)沙市的商品住房項(xiàng)目申請(qǐng)預(yù)售許可證，2016年10月有銷售的，申報(bào)單價(jià)不得高于該項(xiàng)目2016年10月分面積段銷售均價(jià)。初始報(bào)建為毛坯住宅的，不予認(rèn)定為全裝修住宅預(yù)售；申請(qǐng)全裝修住宅，裝修價(jià)格不得超過(guò)毛坯價(jià)格的15%。

　　“最嚴(yán)限價(jià)令下，報(bào)價(jià)高于項(xiàng)目前期成交價(jià)格和周邊在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格，很難申請(qǐng)到預(yù)售許可證書。為此，開發(fā)商利用低價(jià)拿到毛坯房預(yù)售證后，捆綁精裝合同，以達(dá)到提升房?jī)r(jià)的目的。”藍(lán)海購(gòu)中國(guó)騰澤公司總經(jīng)理伍拼認(rèn)為，精裝修僅是開發(fā)商變相提價(jià)的手段，是否會(huì)將所增利潤(rùn)用于產(chǎn)品提質(zhì)，消費(fèi)者還需多長(zhǎng)個(gè)“心眼”。

　　潛規(guī)則2? 要買房，先花十幾萬(wàn)元買車位

　　對(duì)剛需購(gòu)房者而言，買套房已經(jīng)耗盡心力，若再綁個(gè)車位，簡(jiǎn)直是無(wú)力承受。7月初，市民李小姐想購(gòu)買澳海谷山府一套102的三房，卻被告知必須先購(gòu)買10萬(wàn)元的車位才能購(gòu)房，“當(dāng)時(shí)我慎重考慮了一會(huì)，等到7月底決定購(gòu)買時(shí)，想不到車位費(fèi)已上漲到12萬(wàn)元，這比周邊車位市場(chǎng)價(jià)高出7萬(wàn)元?！?/p>

　　無(wú)獨(dú)有偶，位于洋湖板塊的湘熙水郡也同樣存在搭售車位的戲碼。今年6月6日，湘熙水郡25棟正式開盤，但由于政府限價(jià)，其開盤價(jià)格遠(yuǎn)低于開發(fā)商預(yù)期?！?月6日，我去湘熙水郡看房，被告知已無(wú)房可賣。6月10日，再次上門咨詢購(gòu)房事宜，卻被告知又有新房源，前提是必須購(gòu)買車位。無(wú)奈之下，我只能支付了16.5萬(wàn)元的車位費(fèi)來(lái)購(gòu)房?！睂?duì)于開發(fā)商的套路，市民王先生表示很無(wú)奈。

　　對(duì)此，售樓部銷售盧小姐表示，之前一期確實(shí)需要購(gòu)買車位，但現(xiàn)在即將推出的13棟是不需要的，因?yàn)殚_發(fā)商的營(yíng)銷模式發(fā)生了改變，“這周我們即將推新，均價(jià)在9000元/m2左右，車位暫無(wú)定價(jià)?！?/p>

　　對(duì)于捆綁車位的行為，湖南省房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家王義高認(rèn)為，這實(shí)際上反映了長(zhǎng)沙資源短缺，房地產(chǎn)市場(chǎng)存供需矛盾的問(wèn)題，“從供需關(guān)系看，說(shuō)明房源依然緊俏，否則開發(fā)商違規(guī)收取費(fèi)用不會(huì)有消費(fèi)者買單。而且部分購(gòu)房者也是投機(jī)型購(gòu)房，買漲不買跌，心理預(yù)期決定了他們對(duì)開發(fā)商行為的容忍。”

　　潛規(guī)則3?? 全款支付優(yōu)先? 公積金貸款靠邊

　　除了捆綁行為外，“上車先收票”也成為部分開發(fā)商的新招數(shù)?！八裳藕继?hào)還未取得樓盤預(yù)售證，營(yíng)銷中心以車位定金的名義，收取了我們5000元認(rèn)籌金?！笔忻裰苄〗阃对V稱，不僅項(xiàng)目遲遲未開盤，認(rèn)籌金還不退。

　　8月4日，記者致電松雅湖壹號(hào)，置業(yè)顧問(wèn)王小姐表示，松雅湖壹號(hào)9、11棟將于九月開盤，“從今日起，購(gòu)買房源需先繳納認(rèn)籌金2000元，開盤后，購(gòu)房成功可用這2000元抵交部分房款，否則全額退款?！倍鴮?duì)于周小姐5000元認(rèn)籌金沒有退還的情況，王小姐沒有正面回答。

　　記者近幾日調(diào)查一圈后發(fā)現(xiàn)，由于“僧多粥少”，限購(gòu)之后，在長(zhǎng)沙尤其是熱點(diǎn)片區(qū)購(gòu)房，確實(shí)存在不少貓膩?！叭畹膬?yōu)先、商業(yè)貸款的排前、住房公積金的靠邊?！庇芯W(wǎng)友在朋友圈里這么調(diào)侃。

　　“我想購(gòu)買一套小三房，但交首付時(shí)，開發(fā)商就說(shuō)只能以商業(yè)貸款或全額支付的方式付款，不能使用公積金貸款。由于房子地理位置好、房源緊張，只能被迫答應(yīng)?！痹诜吭促|(zhì)量不錯(cuò)的前提下，吳先生選擇了退讓。

　　觀點(diǎn)　開發(fā)商勿盲目“走火”，思路決定出路

　　限購(gòu)之下，對(duì)開發(fā)商而言，是等待政策松綁、絞盡腦汁變相加價(jià)還是厲兵秣馬、思變向前？

　　“短期內(nèi)限價(jià)不會(huì)放開，開發(fā)商要善于尋找破局之道。”湖南中原董事總經(jīng)理胡治鋼認(rèn)為，從中長(zhǎng)期計(jì)劃，開發(fā)商應(yīng)快速擴(kuò)張布局、細(xì)分物業(yè)市場(chǎng)、優(yōu)化產(chǎn)品品質(zhì)、把握精準(zhǔn)營(yíng)銷，在硝煙四起的戰(zhàn)場(chǎng)上，輸出品牌的核心價(jià)值。

　　胡治鋼表示，在限制的框架內(nèi)，開發(fā)商不要盲目“走火”，所謂的“擦邊球”利潤(rùn)只能享一時(shí)之快，“建議開發(fā)商改變整體營(yíng)銷策略，抓住長(zhǎng)沙高投資回報(bào)率，轉(zhuǎn)售為租；著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，把握中長(zhǎng)期市場(chǎng)，多樣化擴(kuò)張布局，向市州邁進(jìn)?！?/p>

　　隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代，房企的利潤(rùn)越攤越薄，在這種緊張態(tài)勢(shì)下，誰(shuí)能以最快的速度轉(zhuǎn)型，以差異化戰(zhàn)略深耕細(xì)分市場(chǎng)，誰(shuí)就能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中占得先機(jī)。

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